進入2023年，各類寬鬆政策利好的密集推行營造出房地產市場良好的發展環境，一季度在熱點城市**快速**的帶動下，房地產行業迎來了一波「小陽春」**。
2023年，房地產行業供需兩端利好政策頻出，國內資本市場呈現超預期寬鬆態勢，房地產企業的融資環境顯著改善，融資渠道進一步拓寬。在此背景下，優秀房地產上市公司把握機遇，快速調整產品結構、城市布局適應區域市場變化，並以創新的思維推動業績增長，以穩健的經營策略規避市場風險，業績再次獲得了新突破，彰顯了較高的投資價值，獲得資本市場青睞。
1．研究結果及分析
1.1中國房地產上市公司整體發展狀況分析
「2016中國房地產上市公司top10研究」的研究物件主要包括137家滬深上市房地產公司和52家大陸在港上市房地產公司。研究結果顯示：2023年，供需兩端寬鬆政策頻出，區域市場顯著回暖，在「去庫存」的大趨勢下，房地產上市公司抓住結構性機遇，快速調整產品結構、市場布局，業績再創新高；同時，上市房企積極把握國內融資環境持續改善的利好，進一步優化資本結構實現企業價值的最大化，並逐步加強市值管理、保持均衡合理的股權結構，降低企業經營風險。
進入2023年，優秀的房地產上市公司一方面借助房地產市場的「小陽春」**快速提公升經營業績，另一方面加速資本化運營持續擴大企業規模、提公升企業價值，獲得了資本市場的廣泛關注。
（1） 經營狀況：經營規模保持增長，區域分化加劇業績分化
2023年，房地產市場處於量價齊公升的增長通道，區域市場分化明顯，優秀房地產上市公司準確研判不同城市**，合理調整區域市場策略，積極把握回暖期湧現出的市場機遇，進一步擴大了經營規模；與此同時，區域分化亦加劇了房地產行業的分化態勢，成為部分房地產上市公司業績增長的制約因素，使其規模增速有所放緩。
2023年，房地產上市公司銷售業績穩定增長，經營規模獲得新突破：滬深及大陸在港上市房地產公司的營業收入均值達到123.35億元，同比增長15.
09%。其中，滬深上市房地產公司營業收入均值為76.50億元，同比增長16.
83%，增速同比提高0.21個百分點；同期，大陸在港上市房地產公司營業收入均值為251.74億元，同比增長11.
28%，增速較上一年回落5.11個百分點，低於滬深上市房地產公司5.55個百分點，主要原因在於，在港上市房地產公司大多規模基數大、市場布局廣，在區域市場分化加深的背景下業績增速保持相對穩定，而滬深上市房地產公司中多為植根一二線重點城市的中小企業，受益於區域性市場回暖，業績增速較高，從而拉大了兩者之間的差距。
從房地產上市公司營業收入的結構來看，增長較快的企業主要受益於區域市場的回暖：在房地產市場出現結構性機遇的情況下，布局廣泛的大型房地產上市公司擁有豐富的資源，具備良好的業績增長基礎，憑藉出色的決策能力快速抓住市場****，實現了業績的穩定增長。2023年共26家房地產上市公司的營業收入突破200億元，比2023年增加1家，營業收入同比增長率均值為13.
60%，高於大陸在港上市房地產公司營業收入均值增長率2.32個百分點，保持了較快增速。其中，華夏幸福、陽光城、越秀地產等房地產上市公司準確把握市場走勢、深度聚焦核心區域，營業收入獲得大幅增長，增速均超過40%；重點布局一二線城市的大中型房企在熱點城市回暖**下受益最大，業績獲得大幅攀公升，營業收入在100-200億元、50-100億元區間的房地產上市公司分別擴容7家、2家，營業收入同比增長率均值分別達到23.
16%和20.31%，明顯超過同期滬深及大陸在港上市房地產公司營業收入均值增速，如聚焦一線和二線核心城市的泰禾、首創置業2023年營業收入同比增長均超過50%。
房地產上市公司的盈利規模整體保持增長，滬深及大陸在港上市房地產公司群體增速表現分化：2023年，滬深及大陸在港上市房地產公司的淨利潤均值為16.03億元，同比增長6.
44%，增速低於上一年1.36個百分點。其中，滬深上市房地產公司實現淨利潤均值8.
36億元，同比增長7.73%，增速企穩回公升，較上年提公升1.28個百分點；同期，大陸在港上市房地產公司淨利潤均值為37.
05億元，同比增長3.23%，增速較上年回落2.27個百分點，已經連續四年下降。
2023年，熱點城市土地市場競爭的加劇導致企業土地成本壓力明顯增大，利潤空間受到進一步擠壓。
與上年相比，不同淨利潤規模層級的上市房企數量保持不變，但平均增速明顯分化，呈現出「強者恆強」的發展態勢：在行業盈利空間收窄的背景下，實力突出的大型房企依託領先的品牌地位和強大的資源整合能力，充分發揮規模優勢和產品優勢，展現出更高的管控水平，盈利優勢更加凸顯，淨利潤規模超過100億元的房地產上市公司淨利潤均值為209.67億元，同比增長率均值為18.
47%，增速最高；部分淨利潤規模在10-50億元區間的中型房企，其產品很好地順應了改善型需求釋放的市場趨勢，在本輪結構性回暖中亦獲益匪淺，該區間企業淨利潤同比增長率均值達到11.92%，其中部分企業淨利潤增速甚至達到60%-90%，進一步縮小了與行業領先企業的差距；而淨利潤規模在50-100億元區間的房地產上市公司均值為75.71億元，同比增長0.
70%，該區間上市公司受市場布局或產品結構略顯單一影響，淨利潤增長緩慢。
2023年一季度，受益於全國各項去庫存寬鬆政策的密集發布，房地產市場加速回暖，呈現「小陽春」之勢，房地產上市公司迎來了銷售業績的爆發式增長，也帶動了營業收入及淨利潤的大幅提公升，滬深上市房地產公司一季度的營業收入均值達到11.06億元，同比增長37.64%，淨利潤均值為1.
03億元，同比增長17.93%，為全年的業績增長奠定了良好開端。與此同時，伴隨著區域市場的加劇分化和市場集中度的進一步提公升，房地產上市公司應繼續審慎布局並秉承因地制宜的精細化經營策略，全面提公升運營實力，推動業績再創新高。
（2） 盈利能力：利潤率持續下滑，開源節流保障盈利空間
2023年，房地產行業供需關係變化導致房企運營成本提公升，區域加劇分化致使
一、二線熱點城市土地成本高企，在此背景下，房地產上市公司利潤中樞下移已成行業大勢所趨，滬深及大陸在港上市房地產公司2023年的利潤率普遍出現下滑。優秀的房地產上市公司則更加注重「修煉內功」，一方面通過加大專案和土地的收併購力度降低購地成本、抓住資本市場融資機遇降低財務費用；另一方面強化內部管控、調動員工積極性，「自內而外」促進企業運營效率和盈利水平的提公升。
利潤率持續下滑，多措並舉保障盈利水平
2023年，房地產上市公司的毛利率與淨利潤率延續近年來下滑趨勢，連續四年走低。滬深、大陸在港上市房地產公司的毛利率均值分別為31.26%、29.
82%，同比分別下降1.87和2.35個百分點；滬深、大陸在港上市房地產公司的淨利潤率均值分別為9.
20%和14.61%，較上年降低2.35和2.
21個百分點。受行業供需關係變化影響，房企為提公升專案去化水平而加大營銷、管理投入，導致利潤空間被削薄，滬深上市房地產公司的營銷、管理費用率分別較上年增加了0.15和2.
61個百分點；此外，一、二線城市土地市場的火爆推動土地成本高企，如恆大、世茂房地產截至2023年12月31日的土地儲備平均樓面價分別同比增長17.65%、11.08%，進一步擠壓房企利潤空間，成為導致企業利潤率下降的最主要因素。
為應對利潤率的持續下滑，部分房地產上市公司嚴控土地成本、融資成本，以保障盈利空間，同時加強員工激勵，擴大盈利**：2023年，部分房地產上市公司多策並舉強化運營能力，實現了淨利潤率的小幅提公升，萬科、保利地產、融創、龍湖、金地的淨利潤率分別較上年提公升0.09、0.
58、2.73、2.58、3.
92個百分點。第一，通過加大專案及土地的收併購力度破解拿地難、土地成本高企的問題，有效降低房企購地成本支出。如融創截至2023年底的土地儲備貨值達到了4427億元，其中通過併購獲得的有2851億元，佔比達到64.
40%。第二，抓住國內資本市場尤其是債券市場的融資機遇大力發債。據統計，2023年滬深上市房地產公司財務費用率為5.
17%，同比下降0.78個百分點，而部分在港上市房地產公司亦抓住國內融資機會大舉融資，如龍湖地產2023年獲准發行80億元公司債，利率為4.6%，優化了企業整體負債結構，更使綜合借貸成本同比下降0.
66個百分點至5.74%。第三，創新管理模式，全面實施跟投制度，由內而外促進專案運營效率和盈利水平的提公升。
如萬科的「事業合夥人」、碧桂園的「成就共享」激勵計畫、金地的核心成員跟投計畫、越秀的雇員獎勵計畫、當代置業的「智業合夥人」計畫等，均將企業利益與員工利益緊密結合，降費提效，充分調動員工積極性，激勵員工為企業的發展做出創新型貢獻。
周轉速度降低，加強管理提公升運營效率
除了加強各項成本管控以外，優秀的房地產上市公司也積極通過加快周轉來改善盈利水平。近年來在行業由「高增長」進入「平穩增長」的發展階段中，上市房企的運營效率逐漸步入下行通道，2023年多數二三四線城市的去化壓力導致銷售放緩，進一步影響了企業運營效率的提公升，滬深上市房地產公司的總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.24、0.
36，較上一年下降0.01、0.07；大陸在港上市房地產公司的總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.
20、0.33，同比分別下降0.01、0.
02。為保障企業盈利水平，部分上市房地產公司積極採取措施強化管理，提公升運營效率：萬科、綠地通過推行住宅產業化模式，提公升運營效率，如萬科2023年新開工面積中工業化應用比例達到81%，企業總資產周轉率、存貨周轉率分別提高到0.
35、0.40；綠地在上海嘉定南翔綠地威廉公館等專案中通過全面利用新科技、新材料和裝配式操作，不僅有效縮短專案工期、提公升專案運營效率，也在保障建築品質的同時降低建設成本，提公升盈利水平。此外，保利地產、招商蛇口、金地等龍頭房企憑藉高效的管理能力及強大的執行力，實現了企業運營效率的快速提公升，存貨周轉率分別較上年提公升0.
06、0.28、0.16。
2023年，在市場供需關係逆轉的影響下，房地產行業的利潤空間被進一步擠壓，房地產上市公司更為重視盈利能力的提公升，積極創新運營模式推動企業降本增效，促進企業健康發展。部分龍頭房地產上市公司以更高的成本管控水平和運營效率實現了盈利能力的逆市提公升。2023年，在「去庫存、穩增長」的總基調下，房地產市場預期好轉，但利潤下行壓力仍存，房地產上市公司仍需強化盈利能力，繼續降費提效，保障企業在規模增長的同時具有穩定的盈利質量。
（3） 財務穩健性：短期償債能力提高，優化融資、合理布局緩解資金壓力
2023年，銷售回暖和中長期公司債的大量發行使房地產上市公司現金流充裕，短期償債能力有所提公升、債務結構得到明顯改善。與此同時，面臨城市分化加劇可能引發的運營風險，房地產上市公司進一步加強現金流和土地儲備管理，強化銷售回款管理，審慎投資，優化土地儲備結構，保障財務穩健性。
資產負債水平上公升，短期償債能力提高
截至2023年末，滬深、大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值分別為66.33%和72.91%，分別同比上公升1.
07、2.81個百分點。剔除預收賬款後，滬深上市房地產公司有效負債率均值為53.
66%，同比上公升0.33個百分點；大陸在港上市房地產公司的有效負債率均值為59.06%，較上一年下降0.
69個百分點，實際負債情況得到改善。在行業分化日益加劇的情況下，將企業財務槓桿保持在合理範圍內是企業穩健發展的重要策略。2023年以來，房地產上市公司一方面抓住市場回暖機遇，調整銷售節奏加快資金回籠；另一方面，把握融資環境寬鬆的有利時機，通過優化債務結構，保障財務穩健性。
受國內融資環境持續寬鬆、債券市場逐步放開的影響，房地產上市公司融資渠道進一步拓寬，債務結構得到顯著改善，短期償債能力有所提公升。2023年，滬深、大陸在港上市房地產公司的貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值分別為1.43和1.
66，較2023年分別上公升0.39和0.34；速動比率分別為0.
69、0.70，較2023年分別上公升0.24、0.
09，房地產上市公司短期償債能力有所提公升。此外，2023年房地產公司債規模高達2528.6億元，同比大幅增長1859%，部分房地產上市公司抓住機遇大力發行中長期低成本公司債置換高息債和短期債，優化債務結構，短期償債能力得到明顯改善。
如碧桂園年內通過債券發行獲得的現金流入共計151億元，年末貨幣資金/短期及一年到期借款較上年提公升0.33，短期償債能力得到較大提公升。
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