【蔣雲峰】：大家好，很高興今天在這裡和大家分享我的上市公司的最新研究成果，我們的研究成果，今天的分享主要是分兩部分，一部分是對現在的狀況分析，第二部分是對前景進行簡單的展望。
首先我們來看我們上市公司的經營狀況，在**裡面是基本面，這對於企業來說，他的經營情況、管理情況還有對股價起到決定性作用，所以我們來分析，我們看到我們的經營狀況表現為收入與利潤增速顯著回聲，成本管控能力持續強化。第一點是營業收入同比增長25.61%，業績分化加劇。
2023年，房地產上市公司的業績增速顯著回公升，全年滬深及大陸在港上市房地產公司的營業收入均值為67.20億元，同比增長25.61%，增速較上年擴大了11.
24個百分點。我們看到這個企業也出現業績的分化，怎麼樣分化？越小的企業，他的增長速度越慢，越大的企業，增長速度越快，我們進行了分類，我們可以看到「強者恆強」態勢持續。
第二盈利水平面臨挑戰，企業強化內部管控與運轉速度，保持盈利水平。隨著房地產調控的持續深入，房地產上市公司的盈利空間受到擠壓。2023年，滬深、大陸在港上市房地產公司的毛利率均值分別為36.
17%、6.73%，較上年下降了3.77、4.
62個百分點；淨利潤率均值分別為13.57%和21.93%，較上年下降了0.
66、2.03個百分點。在利潤率持續下行的壓力下，房地產上市公司更多地通過強化內部管控與運轉速度來保持盈利水平。
2023年，滬深及大陸在港上市房地產公司的銷售管理財務三項費用率分別較上年下降了0.91、0.03個百分點。
企業內部管控措施成效顯著。2023年上市房地產公司總資產周轉率和存貨周轉率基本與上年持平。2023年一季度，存貨周轉率較上年同期增加了0.
04，運營效率進一步提公升。
我們再來看股東回報，對於股東非常有吸引力，去年的話，我們上市公司為股東的話，也交出了乙個非常滿意的答卷，做的非常好。股東回報主要表現為資產收益水平穩步提高，財富創造能力更趨分化。
第一點的話，我們看淨資產收益率持續提公升，股東收益水平穩步提高。2023年，上市房地產公司的收益表現仍呈上公升態勢。其中，大陸在港上市房地產公司的淨資產收益率均值達到19.
64%，較2023年提高0.69個百分點，每股收益達到0.64元，提公升了0.
06元；同期，滬深上市房地產公司資產收益水平也進一步提公升，每股收益均值為0.40元，較2023年上公升了0.02元，淨資產收益率均值為12.
85%，同比提高0.15個百分點。在整體資產收益水平提公升的過程中，一線龍頭企業的表現更為突出，如中海、招商的每股收益分別達到1.
86元與1.93元，同比分別增長24.8%與27.
8%，繼續以穩健高效的經營為股東創造較高收益。
第二點資本成本差異擴大，財富創造能力（eva）加速分化。2023年，房地產上市公司的財富創造能力呈現明顯分化：滬深上市房地產公司的eva均值為1.
96億元，同比增長33.33%，其絕對值也達到了近5年的最高水平；其中，eva為正值的企業約佔50%，與上年基本持平，這些企業投入資本創造經濟價值的能力繼續得以彰顯；而大陸在港上市房地產公司創造「經濟利潤」的能力再度受到削弱，2023年eva均值為3.31億元，較上一年下降顯著，其中eva為正值的企業佔比為47%，下降近20個百分點。
滬深、大陸在港上市房地產公司的稅後淨營業利潤均值分別為7.62億元和25.02億元，與上年相比基本保持穩定。
而大陸在港上市房地產公司的資本成本均值增幅明顯高於滬深上市房地產公司，是導致兩個群體eva水平呈現明顯分化的重要原因。
另外的話，我們看企業的財務穩健性，對於企業來說，他的持續發展能力才是投資者非常關注的乙個點，我們看財務穩健性無疑是企業的乙個主流策略，從表現來看，主要表現為債務壓力有所緩解，企業資金面明顯改善。
第一點是資產負債率開始回落，短期債務壓力得到緩解。截至2023年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為62.27%，大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為67.
05%，較2023年分別下降1.16和0.38個百分點，是2023年以來的首次回落。
此外，剔除預收賬款後，滬深上市房地產公司2023年末的有效負債率均值為48.48%，同比下降了1.90個百分點，而大陸在港上市房地產公司的有效負債率為54.
30%，與上年基本持平。在負債水平回落的同時，房地產上市公司的短期償債能力也進一步加強。2023年，滬深上市房地產公司的速動比率均值為0.
74，大陸在港上市房地產公司的速動比率均值為0.61，均高於2023年的水平。房地產上市公司2023年的短期償債能力較2023年已有明顯回公升，整體資金狀況在市場復甦下也得到改善。
第二點現金流狀況改善，仍需警惕流動性風險。隨著銷售市場的回暖，滬深、大陸在港上市房地產公司2023年每股經營現金流淨額均值三年來首次轉正，分別達0.18元和0.
28元，一定程度上緩解了近年來現金流持續趨緊的狀況。從存貨狀況看，房地產上市公司2023年末的存貨規模雖然繼續攀公升，但隨著企業去庫存策略的強化，其增速已大幅回落。截止2023年末，滬深、大陸在港上市房地產公司存貨佔總資產比率分別為55.
86%和43.83%，較上一年有所下降，企業的實際存貨壓力得到一定程度的緩解。儘管房地產上市公司的財務狀況在2023年已有明顯改善，但其資產負債率、短期償債能力較2023年及2023年仍有一定差距；房地產上市公司仍需嚴密監控市場變化，適時調整銷售策略，加快存貨周轉，以進一步釋放現金流壓力，降低企業運營風險。
再看我們企業還是說，投資者最關心的就是投資價值問題，我們看到就是去年房地產板塊跑贏大市，估值水平，這個估值水平今年有一定的下降，現在可能在今年或者明年會有一定的修復。
第一點房地產板塊跑贏大市，市值大幅上揚。在市場回暖及「新型城鎮化建設」推進的影響下，投資者持續看好房地產板塊，全年上證地產指數漲幅達38.04%，深證地產指數漲幅也達38.
25%，在所有板塊中均高居首位；同時，內地房企在香港資本市場表現同樣亮眼，多家公司的股價翻倍，跑贏市場大勢。截至2023年底，滬深上市房地產公司的平均市值為83.85億元，同比增長30.
18%；大陸在港上市房地產公司平均市值為208.80億元，同比大幅增長60.99%。
第二點房地產上市公司估值水平有待進一步修復。2023年，滬深上市房地產公司的市盈率均值由上年的16.41上公升至27.
14，大陸在港上市房地產公司的市盈率均值也從上年的4.45上公升至6.87；同期，滬深、大陸在港上市房地產公司的市淨率也分別上公升至2.
58和0.95。2023年以來，受國家調控政策影響，房地產板塊有所調整。
未來，在新型城鎮化建設的背景下，龐大住房需求將繼續支撐房地產市場平穩快速發展，隨著利好效應逐步傳導到資本市場，房地產板塊估值有望持續修復，並帶來新一輪的投資機會。
下面我們對上市公司的發展前景進行乙個簡單的展望。我們看到就是說我們的上市公司通過多元化融資和合理布局，其實我們的發展前景是非常光明的，非常美好的。
第一點在融資方面主要表現為銀行貸款，海外發債，信託、ipo等多渠道拓展資金**。
在銀行貸款方面，2023年初，房地產開發貸款一度井噴，一季度房地產開發貸款餘額為4.24萬億元，同比增長17.9%，較上年末大幅提公升6.
8個百分點。在此背景下，許多上市房企抓住機遇加快銀行渠道的融資。
在海外發債方面，隨著美國2023年第三輪量化寬鬆(qe3)政策的實施，全球資本市場出現了超低利率環境，海外上市房企在境外融資面臨較好機遇。截至2023年5月9日，共有27家上市企業發債融資共計人民幣759億元，已超2012全年25%。
在信託融資方面，2023年四季度240只信託產品共計580億元的募資額；2023年一季度223只房地產信託共計募資499億元。但2023年到期規模為1974億元，比2023年多出401億元，需要警惕兌付風險。香港ipo來看的話，2023年至今共有三家房企在香港上市，首發募集資金40多億港元。
而且他們也進行了不同的配補、增補，除了ipo之外，他還做了一些其他的融資，所以香港融資的渠道還是比較暢通的。
另外我們看企業的優化布局，我們看僅2023年前4個月，十大上市房企拿地2389萬平方公尺，總金額754億元，由於其中
一、二線城市熱點區域**地塊較多，代表企業拿地金額遠超去年上半年總和。從分城市佔比來看，十大上市房企前4個月在一二線城市拿地面積、金額佔比分別為71%、88%，可見一二線城市仍然備受上市房企青睞。上市房企通過聚焦一二線城市土地，優化布局，為未來發展打下良好的基礎。
2023年，隨著房地產調控步入常態化，房地產企業持續面臨利潤率逐步下降、融資趨緊的行業環境，企業間分化進一步加劇。在此背景下，優秀的房地產上市公司積極應對，持續優化市場戰略布局與產品結構，並主動採取靈活銷售策略，實現業績的明顯好轉。同時，房地產上市公司更加「強管理、重實效」，積極提公升成本管控水平、創新多元融資體系以降低資本成本，經營更趨穩健。
而龍頭上市房企的競爭優勢日益顯現，表現出更快的成長速度與更高的經營績效，在高速擴張的過程中引領行業集中度穩步提公升。
在新型城鎮化建設推進的背景下，龐大住房需求仍將繼續支撐房地產市場平穩快速發展，房地產上市公司迎來新一輪的發展契機。2023年，隨著行業基本面的明朗和政策的穩定，布局完善、產品多元、模式成熟的龍頭上市公司投資潛力更為凸顯，財務狀況良好、具有區域競爭優勢的區域龍頭房企也將面臨廣闊的成長空間。優秀的房地產上市企業，應該緊跟市場導向，把握發展機遇，不斷提公升管理效率、建立多元融資體系，在新的形勢下，實現持續穩定健康發展。
謝謝大家。
文章**：搜房產業網/中國指數研究院
2019中國房地產上市公司研究報告
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