調查報告
目錄第1部分調查計畫 1
1.1 摘要 1
1.2 關鍵字 1
第2部分正文 2
2.1 引言 2
2.2 調查目的及調查意義 2
2.3 調查方法及調查物件 3
2.4 調查問卷處理辦法 3
2.4.1 對調查問卷的填寫人群進行總體分類 3
2.4.2 根據人口社會經濟特徵的不同進行細化分並分析比較 4
2.5 調查分析 7
2.5.1 人口學特徵變數分類分析及比較 7
2.5.2 社會群體對房地產購買的主要消費心理分析 9
2.5.3 消費者在購房過程中的不良消費心理分析 10
2.5.4 不同心理需求細分市場的住房需求特點 11
2.6 結論及對策 14
第3部分附錄 18
3.1 調查方案 18
3.2 調查問卷表 18
3.3 其他 20
第1部分調查計畫
【調查物件】房地產市場購房者（調查特指平頂山市房地產市場）
【調查方法】自然觀察法(問卷調查法)
【調查地點】平頂山市
【調查結論】，得出：平頂山房地產市場上的購房者更加偏重於購房舒適安逸的住宅，對於高階住宅產品沒有過多的消費心理，針對平頂山住宅市場，開發商更應偏向於普通商品房的開發與銷售；在銷售方向上，應該推出一些優惠性的政策去滿足平頂山購房者的追求實惠心理和互相攀比心理。（此結論只針對資料分析和調查報告而言，最終銷售策略按實際需求而言）
平頂山房地產市場消費心理購房者心理分析
第2部分正文
1 這次調查發現問卷調查是一種發掘事實現況的研究方式，最大的目的是蒐集，累積購房人群的各項科學教育屬性的基本資料，也一方面的提高我小組成員收集資訊，分析資訊的能力；
在應考量是否能順利達成研究目標以及注意研究樣本在問卷上的配合度方面，小組成員通過意見討論也得到了配合度的提高和彼此間的信任度；
另外，我們發現問卷調查也有其優缺點，需要檢視其特性配合研究主題，方能達成其目標。提高了我們發現問題，思考問題，解決問題的能力。
【觀察物件】房地產市場消費者（調查特指平頂山市房地產市場）
【觀察方法】自然觀察法（小組依靠自我的感覺器官，有目的、有計畫且主動地觀察房地產市場消費者在購房活動中的行為，通過調查問卷的方式記錄下來，然後分析其行為與意願，從而揭示其購房心理，總結出一般性規律的研究）
本小組利用數學的多元統計法對填寫問卷的人群進行統計分類，分別按照總體人群分類，細化分心理比較，具體如下：
2.4.1 對調查問卷的填寫人群進行總體分類
在400份的調查問卷當中，我們應用多元統計中的聚類分析，通過對比購房者不同的消費心理需求特徵，對潛在購房者型別作了分布餅狀圖（如圖1所示），我們將購房市場消費者分為三類：品質追求型、中間型和基本改善型。其中品質追求型佔據35%，基本改善型33%，中間型佔32%，分布較為均勻。
圖1 潛在購房者型別分布
研究發現，品質追求型的消費者在購房時注重產品的檔次與品位，偏好環境高雅、設施高檔、小區綠化環境好的社群，對於**有較大的承受能力。這一型別的消費者年齡偏低，擁有三種型別中最高的個人年收入和家庭年收入，也是擁有汽車比例最高的一類消費者。
基本改善型的消費者較關注**因素，在購房時更注重一些住房基本功能的實現，對於較奢侈的配置由於經濟承受能力的限制相對有所捨棄。這一型別的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數人沒有汽車。
而中間型的潛在購房者各項指標都位於中間，追求住房檔次與品質，但在住房品質提高上又不願多付錢，相對來說較為挑剔。
2.4.2 根據人口社會經濟特徵的不同進行細化分並分析比較
2.4.2.1 年齡（針對q17）
調查中資料顯示，品質追求型的潛在購房者平均年齡略低，為38歲，而基本改善型的消費者平均年齡偏高，達到42.8歲，中間型位於二者之間。在年齡上，三類消費者差距不大，但仍有一定特徵趨勢顯現，品質追求型的人年齡更小，越年輕的人日益看重品質和檔次，而年齡更成熟的人則傾向於看重功能與**。
2.4.2.2 個人年收入（針對q11）
調查顯示，三類潛在購房者中品質追求型的消費者有著最高的個人收入，平均年收入達到60718元，而基本改善型的消費者剛好相反，在低收入組占主流，平均個人年收入為29667元，中間型的消費者的個人年收入位於二者之間，為33023元，後二者的平均收入較為接近，品質改善型的個人年收入明顯高。
2.4.2.3 家庭年收入（針對q20）
品質追求型的消費者家庭年收入最高，均值達到了86347元，基本改善型的消費者家庭年收入最低，均值為51285元，而中間型的消費者平均家庭年收入為60407元（具體如圖2所示）。很明顯，高收入家庭不滿足於功能齊全的住房，他們還很看重產品的品質和檔次，多抱有一種「多花錢，求體面」的想法，這種訴求背後是有著強大的經濟支援的。而收入相對偏低的消費者自然以實現居住功能為首要需求。
圖2 各型別消費者收入水平
2.4.2.4 汽車擁有狀況（針對q21）
調查顯示，品質追求型的消費者擁有汽車比例是最高的，達到33.8%，而基本改善型的受訪者擁有汽車比例僅有13.2%，位列最低。
圖3 各型別消費者汽車擁有狀況
針對問卷統計資料，我組進行了不同人口學變數的分類，按照性別，年齡段，文化層次進行比較分析，並且參考資料了解當今社會群體對房地產購買的主要消費心理以及一些不良消費心理的分析，總結出不同心理需求細分市場的住房心理需求特點，具體如下：
男性和女性由於生理和生活需求的差別，及其在社會中的地位、責任和義務不同，導致了不同的性格和社會心理，表現在對商品和服務的要求，因此不同性別消費群的消費心理也不相同。
女性的消費心理：重視商品外觀形象，對商品具有較強的敏感性和情感性象徵，具有較強的自我意識與自尊心，選購商品時非常細緻，具有較強的求全心理，相對缺乏理性，與男性相比，女性對房產選擇更具有感性、易受他人左右的特點，購買意識、消費方式也很容易在女性消費之間傳播並相互影響，一般來說，女性思慮更細，很容易被引發「忌妒心」，攀比心理比較強烈，在生活追求上易與周邊熟人比較，但對於知識文化水平較高的女性來說，這一點並不是很明顯。
男性消費心理：男性消費者相對於女性消費者而言，購買商品的範圍較窄，一般多購買「硬性商品」，並且購買目標明確，其心理特徵主要有：注意商品的質量、實用性；購買商品果斷，目的明確；購買商品時怕麻煩。
不同年齡階段的消費者因生理、心理及社會差異的存在，導致了各自特有的消費內容與消費心理。針對調查報告，我組對不同年齡段的消費者在房地產購房市場上的心理差異作出統計如表1所示（見表1）
表1 各年齡段消費者在房地產購房市場上的心理差異
青年人的消費心理：追求時尚和新穎，喜歡能表現自我成熟和個性特徵的商品，衝動性購買多於計畫性購買，商品選購上注重情感的、直覺的選擇。
中老年人的消費心理：追求合理、實用，消費需求集中穩定，追求有益身心健康的商品，理性消費為主，個人消費受到一定壓抑。
2.5.1.3 文化層次消費心理差異（針對q18、q19）
由於文化層次的不同，所從事的職業差別，人們的價值觀念、消費習慣，行為方式也有較大的不同。
農民的消費心理特徵：我國農民受傳統的消費習慣影響較大，這是由於我國封建社會歷史較長，自給自足的自然經濟長期佔統治地位所致，我國在經濟收入上的城鄉差別，工農差別的長期存在，形成了農民消費觀念上的節儉和保守。其購買商品的範圍小，購買計畫性強，喜歡在比較、選擇購買商品大宗季節限制。
工人的消費心理特徵：消費水平上正向著新、高、全、好發展，在消費要求上，連鎖性反映較強，購買商品的時間上，有一定的規律性，購買態度明朗，語言直爽。
知識分子的消費心理特徵：知識分子由於其文化素質和工作性質決定他們要求購買和使用的商品與自己的身份相符，並能顯示出自己具有一定文化知識或修養。其消費心理特徵表現為，注重對自身和子女的智力投資，購買商品時理性程度高，追求商品的高品味。
2.5.2 社會群體對房地產購買的主要消費心理分析
2.5.2.1 圈地心理
有錢進行投資，有的看好一些好的地段且**較低短時間增值較慢的進行購買，等到漲價後自己所投資的就翻倍**了，再有房地產一般不會貶值，即使貶值還是會再漲。
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