房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，**了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務於房地產投資決策、專案融資、房地產徵券投資、房地產開發過程、房地產市場巨集觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，並提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。
一、房地產市場分析的層次與內容
1、房地產市場分析的層次
房地產市場分析由於深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一後續的分析可建立在前一層次分析所提供的資訊基礎之上，它們之間有邏輯聯絡。
區域房地產市場分析是市場研究區域內所有的物業型別及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重於地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和**。它側重於專業市場供求分析內容。
專案房地產市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定專案作競爭能力分析，**一定**和特徵下的銷售率及市場占有率情況，對專案的租金及售價、吸納量及吸納量計畫進行**。它側重於專案競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容
房地產市場分析的內容較為複雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由於要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經濟分析是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可採用計畫部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新資訊，當然，如沒能找到公共機構的**資訊，也需作一些獨立**。
區位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對專案地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是巨集觀層次上的分析，而不是在巨集觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。
市場概況分析它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把專案及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支援該專案。③找出影響計畫專案成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。
專業市場供求分析它包含①根據潛在需求的**地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關係，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
專案競爭分析它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特徵；②根據目標物業的特徵選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，**一定**和特徵下專案的銷售率及市場占有率（市場份額）。這裡面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金**、**吸納量及吸納量計畫。
當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭專案及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，並找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，並指出它的市場風險**。售價和租金**是通過對比分析，總結競爭專案歷史上的**率、出租率及租金、售價情況來**。
吸納量計畫是指研究地區、**和市場份額間的關係，將專案所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。**專案的吸納量及吸納量計畫、
敏感性分析測定關鍵引數的敬感性。確定分析結果適用的範圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵引數變動範圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保專案滿足投資目標要求的情況下，允許變動的範圍。
二、不同使用目的下房地產市場分析的特點
在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業型別的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產**公司、房地產開發企業、**農場巨集觀管理部門等，他們由於各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產市場分析
房地產專案投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產專案，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是專案房地產市場分析。其中，置業投資決策要確保專案的經濟能力，分析市場前景及專案租金**。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，以保證專案汗發完成後有良好的市場需求。
2、專案融資中的房地產市場分析
房地嚴專案融資中要時專案進行市場評估，以**專案的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要**。在融資過程中，開發商需要房地產市場分析作為專案可行性分析的乙個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產市場分析的結果來評估專案的投資潛力，確保貸款和投資有乙個好的市場基礎，確保專案的經濟能國，作為貸款專案選擇的重要依據。
3、房地產**化中的房地產市場分析
在房地產**化過程中，房地產形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助**商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產**定價等，為投資者提供抵押物件的完備資訊，反映抵押物件的質量及市場預期回報。作為投資者選擇**類則的依據；為**擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析，價為分析**實際價值的參考，並為進行**結構控制提供依據。總之，為**化服務的房地產市場分析目的較複雜，它根本的側重點在於關注房地產市場前景及專案物業的收益或回報率。
4、房地產開發中的房地產市場分析
房地產的開發過程中，開發商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計畫、設計、品質、定價、調整，獲取規劃許可和**支援，獲取金融機構貸款的支援，制定合理的營銷策略促進專案開發成功。如為其提供專案建成後的市場可按納的售價和租金水平；根據專案特點進行亮點的挖掘，據此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度，增強了企業的競爭能力，實時調整營銷策略。
5、市場巨集觀管理中的房地產市場分析
房地產市場的巨集觀管理要把握房地產市場供求關係的變化規律，以合理制定有關的房地產產業政策；把握房地產市場巨集觀經濟情況及政策、法律環境，及房地產市場供求情況，了解整個房地產巨集觀市場，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開發與土地供給的數量與結構；了解房地產專業物業供需情況，為房地產合理結構控制提供依據；房地產巨集觀管理部門還要確定什麼樣的專案型別能獲得公眾的贊同，了解計畫開發專案周圍公眾的態度，以確保新的開發適合社群的需要，滿足公眾的需要。
研究以上各類活動的特點，得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表所示。
三、提高房地產市場分析有效性的途徑
1、影響房地產市場分析有效性的原因
通過對房地產市場分析的系統研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關係是否合理。
第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的資料是否充分、可靠。在乙個房地產市場分析中，如有以上原因的乙個或幾個情況發生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶市場分析有效性的途徑
總體上來說，要提高房地產市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產活動對房地產市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，採用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：
系統完整、邏輯清晰合理；報告中採用的資料有針對性，有兩個以上資料**的比較；需求引數確定合理，對關鍵需求引數的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單採用了不變的引數來求算；**需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建專案的供給；市場占有率、吸納量計畫的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結論明確，結論適用的範圍界定清楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。
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