惠州市2007-2023年
房地產市場分析報告
二00八年六月
惠州地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，屬珠三角經濟區。惠州南臨南海大亞灣，毗鄰深圳、香港，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有「粵東門戶」之稱。陸地面積1.
13萬平方公里；海域面積4520平方公里；海岸線長223.6公里；2023年年末常住人口387.5萬人，其中市區人口約181.
7萬人。現轄惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣、龍門縣。區域內有大亞灣經濟技術開發區和仲愷高新技術產業開發區兩個國家級開發區。
惠州市城區被三江（東江、西枝江、新開河）五湖（西湖的平湖、豐湖、南湖、菱湖和鱷湖）分割環抱，史上享有「半城山色半城湖」美譽。相繼獲得「中國優秀旅遊城市」、「國家衛生城市」、「國家園林城市」、「國家環境保護模範城市」、「全國造林綠化十佳城市」、「中國人居環境範例獎」等稱號。
惠州旅遊資源豐富、自然景色眾多，有國家級自然保護區一處（平海海龜自然保護區），有國家級風景名勝區二處（惠州西湖、羅浮山），有多處省級自然保護區（惠東古田自然保護區、白盤珠自然保護區），省歷史文化名城（惠東平海古城），有一座國家森林公園（龍門南崑山），有著名溫泉湯泉和風光旖旎的海灘。山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、島嶼等應有盡有。
惠州水、陸、空、交通十分便利。廣汕、廣梅公路幹線及惠深高速、惠河高速、廣惠高速、深汕高速把惠州聯成乙個四通八達的交通網路；水路沿東江上航可至河源、龍川，下航可至石龍、廣州；惠州灣已對外籍船舶開放，已通航至香港；惠州距離省內兩大機場白雲機場和深圳機場也只乙個多小時車程；惠州港已對外籍船舶開放，已通航至香港；廣梅汕鐵路惠州站已開通至廣州、衡陽、長沙、深圳、河源等班次。廣惠高速公路擴建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都已經開工建設。
在交通發展規劃中，高速公路網方面，擬延伸廣惠高速公路至稔平半島；建設沿海高速公路、莞惠高速公路、廣河高速公路、鹽地高速公路、惠韶高速公路、惠澳高速公路。預留軌道交通線位：一是城際快線軌道交通，該線預計起點為廣州，橫向貫穿深圳從東部工業區延伸到大亞灣開發區規劃的中心商務區；二是深圳3號線延伸至惠州核心城區新火車客運站（新橋片區—惠陽商務、商業中心區），與惠州南北向軌道交通接駁。
珠江三角洲地區性中心城市，以電子資訊、石油化工為主的製造業基地，風景旅遊城市和歷史文化名城。
（1）中心城市職能：惠州市是珠三角東部的次中心城市，隨著規劃區經濟實力的提高，次中心城市的地位將會進一步突出。由於扼守珠江三角洲東部交通門戶的地理區位條件和處於政治、經濟、文化中心的高階位置，惠州市對博羅、龍門、惠東、河源、汕尾等地將會發揮更大的區域輻射和服務功能，包括商務、教育、就業、 居住、旅遊等方面。
（2）產業職能：惠州為廣東省石化產業基地，積極培育石油及化學產業集群；形成電子資訊業產業集群，形成勞動密集型的輕加工業發展優勢（如服裝、毛織、運動器材、燈飾等）。建立起旅遊業產業集群。
惠州市雖然在行政區劃上分為三縣兩市區，但是從區域功能定位和發展布局考慮，惠州市也可分為惠城、陳江-仲愷、惠陽-大亞灣和北部山區四個次區域，下圖是四個次區域的大致分布圖。
惠州市規劃市域空間格局為「一區四核五軸七節點」的「核心—網路—放射」狀。
一區：惠城—惠陽（市區）為全市的城鎮核心區，核心區向北延伸至龍門形成城鎮發展副軸；
四核：惠城（城區及博羅縣城）、惠陽城區（含大亞灣）、惠東縣城為市一級
主核心，龍門縣城為山區發展核心，促進核心城鎮對周邊城鎮的輻射和帶動作用；
五軸：惠城—數碼工業園—聯想工業園—三和開發區—惠陽城鎮軸；深圳（香港）—新圩—陳江—惠州市區—楊村—河源發展軸；廣州—博羅縣城—惠城區—惠東縣城—稔平半島發展軸；深圳（香港）—惠陽—惠東縣城—汕頭發展軸；惠城—龍門城鎮發展次軸；
七節點：規劃稔山、吉隆、新圩、多祝、楊村、圓洲、石灣為輻射軸上的中心城鎮。
惠州市已形成了乙個以電（子）、汽（車）、化（工）、紡（織）為支柱產業的工業系雛型。目前已成為世界最大的雷射光頭生產基地，亞洲最大的**機生產基地，中國最大的電池、電腦、電視機、汽車音響、高階電工產品、線路板和照相機生產基地之一。未來，惠州市將積極培育石油及化學產業集群；形成電子資訊業產業集群；形成如服裝、毛織、運動器材、燈飾等輕加工業發展優勢；建立起旅遊業產業集群。
根據惠州市城市定位和產業發展布局，規劃擬定以下7 個重點發展區域：
惠城江北地區：規劃形成市級行政、會展和文化中心、鐵路客運中心、物流商貿中心；優先使用存量建設用地，優化、梳理和調整東江沿岸地區工業用地的調整與控制、城市主幹道兩側、火車站周邊地區等重要地區的土地利用和功能。
惠城西湖周邊地區：規劃為市級商業中心、旅遊服務接待中心。培育現代服務業和旅遊接待功能，提公升服務能力和服務水平。
惠城水口地區：規劃以商業性開發為主的生活居住功能區域，臨江地區將嚴格限制工業專案的選址，保護東江沿岸景觀和水資源。
惠澳大道數碼園地區：作為城市戰略性地區，將嚴格控制地區投資質量和專案等級，規劃為城市體育中心、高等教育中心、高新技術產業聚集基地。其中、遠期發展將結合淡水河改造，建設新的山水城市形象。
陳江—仲愷核心城區：作為區級中心，通過空間整合，實施地區整體的效率開發戰略。形成高新技術產業聚集區（仲愷開發區以及其管轄的鎮隆北部工業園區）、加工工業聚集區（重點布局在潼僑、瀝林和鎮隆）、物流產業園區（北連線廣惠高速公路新通道，南連線惠州港疏港路）。
惠陽城區：作為城市次中心，以現區**位置向東延伸到新橋片區、與深圳龍崗區相鄰地區集中規劃為一定規模的商業和生活居住功能區；片區西南部規劃為加工工業聚集區。
大亞灣開發區：作為基礎產業基地，東部地區規劃占地27.8平方公里的石
油化學工業區；北部地區建設港口與鐵路聯運一體化的物流基地。
（1）國內生產總值（gdp）
表1.近幾年珠三角城市gdp對比
●近年來，惠州市gdp呈現出快速發展態勢，gdp增長率保持在10%以上，年平均增長率為14.6%；
●2023年惠州市gdp突破千億元大關，達到1085億元，增長16%，躋身全國一類重點城市行列，成為廣東「千億元城市俱樂部」的新成員，經濟發展跨越乙個標誌性的台階。
●從珠三角城市群來看，惠州市總體經濟還相對落後，gdp僅高於珠海和肇慶市，位列珠三角第七。
（2）三次產業結構
●惠州的產業結構為「二三一」，第一產業比重逐年下降，二三產業比重增加；
●2023年惠州市三次產業結構比例有2023年的8.5：58.5：33調整為7.9：58.8：33.3，產業結構進一步優化。
（3）社會固定資產投資
●惠州市社會固定資產投資總體上保持增長，受中海殼牌南海石化專案2023年同期有大投入，06年初已竣工的影響，2023年固定資產投資出現了12.6%的下降。
●2023年惠州市固定資產投資增幅達歷史最高，同比增長了114%。主要是由於大亞灣區固定資產投資的推動，僅中海殼牌南海石化專案的完成投資94.91億元，在其帶動效應影響下，促使很多外商在大亞灣投資。
03年後惠州固定資產投資增幅下降，06年出現負增長後07年快速**，增幅達到57%。
●惠州市固定資產在國民經濟中的重要地位越來越明顯，所佔比例不斷增大。
●惠州市城鎮居民生活水平不斷提高，人均可支配收入以年均9.6%增長，2023年增幅達到歷史最高的18.5%，之後增速趨緩。
●相對於惠州市經濟的快速增長，惠州市人均可支配收入水平的增長速度偏低。
惠州市房地產買賣合同
乙方於年月日前支付第一期房款 人民幣元整。乙方於年月日前支付第二期房款 人民幣元整。最後一期款 人民幣元整，在辦理好轉讓手續並核發新的 房地產權證 時付清。已付定金將在最後一期付款時沖抵，付款方式 現金 支票 匯款 第三條登記過戶手續辦理 本合同簽訂之日起三十日內，甲 乙雙方應攜帶有關資料到惠州市房...
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