購物中心業態規劃 2009-04-28 23:57
分類：預設分類
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在商業地產如火如荼發展的今天，購物中心作為近年來發展的新興產物，其經營業態（各種商店的組合）有別於傳統的百貨店（經營的是業種即各種商品的組合）。乙個科學合理的規劃，不僅可以為整個專案的營銷增加賣點，促進專案的推廣銷售，而且能保持專案長期繁榮，實現投資回報的良性迴圈。因此，有必要對其進行**和分析。
型別及特點
1、 核心主力店
核心主力店通常由國內外知名品牌、商譽和口碑的連鎖或單店的目的性商店構成，具有極強的消費號召力，是為購物中心開發、招商和經營創造條件，保障持續經營成功的關鍵，直接關係到整個商業專案的後期運營。在購物中心業態規劃中，量販超市、大型百貨店是購物中心商業規劃首選業態。下面就對各物業特點作以下總結：
（1）超市
屬於開架售貨，集中收款，滿足消費者日常生活需要的零售業態。選址多分布在居民區、交通要道、商業區，以居民為主要消費物件，10分鐘左右可到達。營業面積在1000平方公尺左右，有一定的停車場地，商品構成以購買率較高的商品為主。
通常採取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出入口處的收銀機統一進行。營業時間每天不少於11小時。
（2）大型超市
實際營業面積6000平方公尺以上，品種齊全，滿足消費顧客一次性購買多種商品及服務的綜合性零售業態。主要以經營食品、副食品、生活日用品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；採取自選銷售方式，明碼標價，結算設在出口處統一進行。
（3）百貨商場
根據不同的商品種類，開設不同的樓層或專門的銷售區，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。商品結構主要以經營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂為主，種類齊全；以櫃檯銷售為主，明碼標價；注重店堂裝修及櫥窗展示。
特點分析：
百貨公司,是體現專案檔次和特色展示視窗，應佔據最佳的位置；其承租面積最大，通常在萬平方公尺以上，可貫穿於商場首層—4、5f；租金方面，大型綜合百貨的租金承受水平相對較低，一般價位為60-140元左右。
超市，通常放至底層以匯聚**，並可使**輻射至其它樓層，具有向上輻射的功效；承租面積大，通常在5000平方公尺以上，僅次於百貨公司，而租金承受水平較百貨更低，單位租金通常在35-90元左右。
2、主力店
當前，購物中心主力店業態主要有連鎖食品超市、連鎖家電超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店等。
特點分析
上述業態承租能力普遍較低，其中娛樂、美食城的承租能力最低，但對**具有很好的聚集作用，通常設定在商場的較高樓層，這樣既可以滿足物業面積的需求，又可以很好的將**進行引導，提公升周邊商鋪的價值；大型中式酒樓，所需面積較大，通常都在3000平方公尺以上，作為供消費者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層。
總之，主力店的設定應堅持將承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層的布局原則，做到優勢最大化，價值最大化。
3、普通店
通常可選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美髮、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店或普通店。
特點分析：
普店所需面積較小，小則10幾或幾十平方公尺，最大也就1000平方公尺左右，其租金水平在同一商場不同樓層的平均租金以首層為原點，往上層和下層租金均遞減。
業態規劃中，對承租能力高、承租面積小的應放至較低樓層，反之放至高樓層；總體承租能力強，一般放在商場較低樓層。業態的檔次與風格一般附和該層主力店，與主力店共享**。
組合比例
一般情況下，乙個完整的購物中心少不了超市、百貨、專業店等各種業態，大大小小幾百甚至上千家商家。如何對業態商家的處理，如每個業態分配到的面積是多少，樓層怎麼安排都十分講究。當前國內外對業態的組合一般採用4：
3：3比例，即購物百貨類佔40%，餐飲佔30%，娛樂休閒佔30%。但這也並非一成不變，例如華南mall採用的是購物：
參飲：休閒娛樂：酒店=1.
6：1：1：
1。根本原因還是依據專案自身條件和開發商資金承受能力決定。拋開後者不談，就業態自身特點而言：
一方面，百貨為主的主力店能夠很好的吸引客流，帶動專案的整體運營，提高專案的知名度，同時也是整個專案利潤的賺取的主要場所；而普店，作為主力店以外的輔助功效，對專案整體影響相對較小，利潤收入較低；另一方面，主力店投資較大，投資**期長（租期要求一般需要十年、甚至二十年），專案租金便宜，且免租期較長，不能較快的**投資，風險較大；而普店的投入小，資金**期短，租金也相對較高，風險較小。
購物中心業態組合優缺點圖
綜上所述，購物中心規劃過程中，主力店的布局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓層或商品檔次，二要有利於豐富購物中心內業態和業種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等業種都應分別引入主力店，分布在購物中心的不同區位或樓層，並在周圍聚合一批同業種店鋪，形成乙個區域性購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區**動線入口，品牌快餐店則宜布局於購物中心各區結合部。
樓層分布上，最上層一般適合安排飲餐，如果沒有條件則安排超市，超市安排在次最上層或是地下層，因為超市的租賃不高，百貨安排在二層—四層，專業賣場如家電或是it連鎖安排在三層或是四層，每層可以安排服務性的機構（如美容、咖啡店等），以及其他的品牌專賣店。
案例展示
天河城廣場成功的業態組合規劃
天河城廣場基本資料
天河城廣場是目前廣東省營業面積最大的集購物、飲食、娛樂、休閒於一體的現代大型購物中心。該專案總投資12億元，建築面積16萬平方公尺，營業面積10萬平方公尺，地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方公尺。日均**量超過10萬，最高達60萬，是華南商圈的代表之作。
天河城廣場的開發成功，除了該項目的正確選址外。其成功的經營業態組合也是促使其成功經營的關鍵因素。
天河城廣場專案定位表
一方面，天河城選擇了兩家各具特色的百貨公司——吉之島和天貿南大兩家大百貨公司作為主力店，形象形成錯位，良性競爭，從而帶動了商場購物氛圍。另一方面，天河廣場還根據市場變化，靈活調整租賃策略，對不同經營狀況的租戶採取不同的租賃策略。在當時廣州其他百貨公司銷售額與去年同期相比普遍下降的情況下，天河城廣場的兩家百貨公司主力店卻有較大幅度的增長。
目前天河城廣場經營的租戶超過300家，除天河百貨和吉之島兩家大型百貨主力店外，
還成功引進宜家具等一線品牌店，相容專賣店、精品物、文化廊、電子行等專業市場，均按設計要求和實際經營需要合理布局和不斷的調整。
如何規劃購物中心商業業態
商業業態，是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是指充分利用各種商業資源，為實現成功招商 銷售和日後的成功營運，而對商業專案各功能分割槽和各樓層營業專案所進行的規劃。商業業態規劃是乙個購物中心整體性的 具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體...
金華磐安磐城購物中心定位及業態規劃報告 1
磐城購物中心商業顧問服務 內容一 市調 巨集觀市場分析 1.1巨集觀環境 1.2城市規劃 區域市場分析 2.1本縣商業環境 2.2商圈分析 城市發展狀況 商業環境 商業格局 商圈範圍 消費者分析 3.1 消費結構研究 3.2 消費水平研究 未來商業 分析 二 商業定位和業態組合分析 商業定位 商業各...
購物中心規劃設計亮點
購物中心包含有著若干商店群和娛樂設施，它不僅是人們購物的場所，也是休閒娛樂的場所。因此購物中心設計的複雜性和綜合性是異常明顯的，必須精心地進行構思。一 購物中心的位置 購物中心的設定要考慮商圈內居民消費水準和購買習慣 交通 貨物 等情況。從選擇地點來看，可選擇城郊 城中和商業區。城市郊區 許多購物中...