商業工程管理的前期介入
1.商業工程管理前期介入的劃分及作用
商業工程管理前期介入自開發專案的可行性研究階段到商戶大批入住裝修完畢轉入正常管理，應包括兩個階段：早期介入和前期管理。
早期介入是指商業工程的有關人員參與專案的可行性研究、規劃設計、建設、銷售和竣工驗收的過程，商業工程人員從商業工程管理的專業角度提出意見和建議，以便減少建成後的商業物業在使用、執行、維修上的不足，最大限度滿足業主和使用人的需求。
前期管理是指在物業承接查驗、商戶入住裝修中商業工程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業工程正常使用期所需的管理服務內容、物業裝置設施承接查驗、商戶入住裝修管理、工程質量保修處理及工程有關方面管理機構和人員的配置、工程管理規章制度的制定、商業工程裝置設施的驗收與接管、主力店、次主力店裝置設施的進入管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。
2.商業工程管理前期介入的時間要點及含義必要性
商業工程管理前期介入的必要性
在專案開發建設工作早期，商業工程管理人員通過早期介入活動，將長期積累的商業管理知識和經驗對專案的可行性提出意見和建議；就原設計圖紙的缺欠或不足，提出有關樓宇結構布局及功能使用、裝置設施的選型、配置、執行、維修及管理方面的改進建議；監管在施工程的質量，發現和檢查不合格、不合理、不符合質量標準的工程問題提出整改建議；在承接查驗對工程質量及裝置設施進行測試、檢驗、調整、試車和指出前期工程質量及裝置設施的缺陷，就改進方案的可能性和費用提出建議並總結工程前期介入發現的問題作為案例；在招商出租階段同步跟進配合，協助專案公司及時發現和處理存在的問題，從源頭上堵住漏洞，避免和減少上述階段的問題發生，而且在專案開發初期把不利於商業管理、損害商戶利益的因素盡可能消除或減少，以保障物業正常投入使用後的正常執行。
3.商業工程管理前期介入意義的作用
商業工程管理前期介入的作用
1、優化設計
商業地產開發專案的規劃設計、建造質量、裝置設施投資配置及環境布置往往受限於許多客觀因素的影響或主觀因素的認識，由於這些原因所造成的缺欠都直接影響著日後的商業使用環境、條件和功能等，而商業工程管理人員由於參與了許多商業工程管理專案的前期介入和日後工程管理工作，積累了豐富的商業工程管理經驗，由於角色的不同，看問題的視野不同，對商業物業可能會出現的規劃設計、裝置設施選型、配置和建造質量缺陷往往比較敏感，能及時發現指出，這樣就能確保商業專案開發建設的質量。
例如，某商業管理公司工程人員每年匯集執行中新發現的問題，定期更新《商業地產技術條件》，從源頭上保證所開發的商業地產符合市場需求，便於日後的執行管理。
2、有助於提高工程質量
在商業地產開發建設的過程中，商業工程管理人員利用自身優勢協助建設單位加強工程質量管理，及時發現設計、施工過程中的缺陷，提前防範質量隱患，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決，避免日後使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費，提公升商業地產的品質。
例如，在某專案建設中，商業工程管理人員在商業步行街裝修期間發現步行街商鋪內許多風機盤管出風口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不能上人，由此將可能產生兩個問題：
（1）空調的無效負荷增加，吊頂之上的部分也將成為空調的負荷區域，無形中加大了能耗。
（2）格柵吊頂無法承重，增加了更換回風過濾網的難度，甚至導致過濾網無法更換。
為此，必須將出風口下引到格柵之下，經過多方面努力，終於專案公司同意安排下引，並在開業前完成了風管下引工作。方便了日後空調的執行管理。
3、有利於了解商業地產的情況商業工程管理人員通過前期介入可以熟悉建築結構、管線走向、裝置安裝等情況，對於圖紙的改動部分做好記錄，對隱蔽工程狀況全過程跟蹤，充分了解所管商業物業的情況，從而在日後的管理中做到心中有數，「對症下藥」。
4、為日後商業管理作充分準備可利用前期介入的機會，逐步開展修訂工程管理方案和各項管理制度、進行人員招聘、崗前培訓、業戶入住裝修管理等準備工作。同時通過前期介入過程中與各方磨合，理順與環衛、水電、通訊治安、綠化等部門之間的關係，建立暢通的溝通渠道，為日後商業工程的使用和管理打下良好的基礎。
4.專案立項決策可行性研究階段的介入要點
可行性研究階段的介入
商業地產開發首先進行的是可行性研究。其涉及到商業工程管理的所有建築物的功能、結構、供電、供水、供氣等裝置的選型等一系列工程專案。工程專案是商業工程管理人員參與立項決策的主要內容，工程專案內容能否滿足今後商業執行後商業工程管理的要求，是商業工程管理要考慮的首要問題。
可行性研究階段的介入要點：
1、提供已執行的商業物業在工程配套方面的成功與缺欠。
2、就日後的商業工程管理內容、商業工程管理標準及成本、裝置設施維修支出等方面提供有參考價值的意見。正確的建議和重要的資訊可對專案的可行性分析、降低決策的風險起著重要的作用。
5.規劃設計階段介入要點
，因此在設計上對商業樓宇的功能、結構及工程裝置設施的的整體布局，對商業工程裝置設施的選型配置及不同業態對工程方面的需求是設計介入時要考慮的主要問題。工程裝置既要能滿足整體樓宇商業經營的需求又能滿足不同的業態具體需求，更要便於商業工程管理。
規劃設計階段的介入要點：
1、就結構布局、功能方面提出改進建議；
2、裝置設施配套和水電氣等**容量合理性、適應性；
3、裝置設施、裝修材料的設定、選型等。
例如，大型的零售商業與一般規模的娛樂公司同在乙個樓宇時，在設計時就要考慮兩個不同的業態在空調及其他裝置上的使用問題。由於兩種業態的營業時間不同，要求的環境溫度也不同，應根據兩個不同的業態在裝置配置方面的需求實際情況，提供裝置設施配置的具體設計方案。
6.施工建設階段的介入要點
商業工程管理施工建設階段的介入要點：
1、配合監理公司檢查監督施工工程中批量較大的各種建材、裝飾材料和建築配套裝置設施是否與設計圖紙規定的品牌、型號、規格和標準相符合，以及施工安裝的質量。
2、配合監理公司重點對建築的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過程中的監督檢查。
3、熟悉並記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別是那些在設計資料和常規竣工資料中無法反映的內容。
4、在專案公司、監理公司的配合下將參與所有土建工程、裝飾工程、裝置設施安裝工程、相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就裝置設施的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)違約處理等達成書面協議，以便執行後的工作聯絡。
5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收，且要有商業管理人員參加。尤其是防水工程的各工序驗收。
7.裝置安裝除錯階段的介入要點
裝置安裝除錯階段的介入要點：
1、參與重要的大型配套裝置(包括電梯、**空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、**通訊交換系統等)安裝除錯工作，要求施工單位對商業工程管理人員及相關技術操作人員提供正規的培訓。
2、通過詳細檢視各專業裝置技術引數，結合裝置隨機檔案，了解掌握各專業裝置的技術引數，安裝基礎、標高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連線等技術要求。
3、在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建築空間位置及外形尺寸的基礎上，在符合設計規範、技術要求的前提下，應使裝置及系統的巡視操作便利、易於維修保養，裝置系統容易調節匹配，系統管線布置和流程控制更趨於經濟合理，各系統的動能、功能流量輸出應便於計量管理，便於經濟核算。
4、參加裝置安裝工程分布、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和裝置安裝工程的綜合驗收，從裝置執行管理方面提出整改意見和建議。
8.竣工驗收的介入要點
竣工驗收是最後的驗收，其介入要點：
商業工程管理人員應會同專案公司、監理公司及有關人員參與專案的整體竣工驗收，應隨同相關驗收組**驗收過程，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業工程管理的接管驗收做準備。對不符合商業工程管理要求的工程專案內容及缺欠要記錄在案，並提交專案公司整改。
9.裝修裝飾階段的介入
1、熟悉經專案公司審核的主力店二次裝修圖紙。
2、審核小商鋪裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統圖、電氣施工平面圖、所有主材明細等。
3、審核施工單位資質證明，包括施工單位營業執照、稅務登記證、施工許可證明、電工上崗證，如需動用電焊等特殊裝置的須審核操作人員的上崗證明。
商業工程新建專案的接管與驗收
1.接管驗收與竣工驗收的區別
1驗收的性質不同
竣工驗收是**行為，是對專案施工質量和建設質量進行的全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是商業管理公司從確保專案日後正常使用和維護角度出發，進行質量查驗。
驗收目的不同
2.竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到了設計檔案所規定的要求，也是開發商為了使物業取得進入市場的資格，對物業是否合格所進行的質量驗收。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以滿足使用功能和物業現狀條件為主要內容的再檢驗，是為了分清管理責任，對即將管理的物業質量和物業現狀進行的驗收。
3.驗收條件不同
竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用功能。接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路等裝置設施能正常使用。房屋位址編號已經由有關部門確認。
4交接物件不同
竣工驗收是由開發商驗收建築商移交的物業，竣工驗收合格後，標誌著物業可以交付使用。接管驗收是由商業管理公司承接開發商移交的物業，接管驗收一旦完成，則標誌著物業正式進入使用階段或新的管理階段。
5商業管理公司參與的職責不同
竣工驗收時，商業管理公司只是參與者，無直接的責任關係。接管驗收中，商業管理公司與開發商是直接的責任關係。
2.商業專案工程驗收工作要點
8.2.1建築結構、空間尺寸及裝置設施整體布局、配套是否符合設計規定。
主要驗收部分：變配電裝置系統、給排水裝置系統、空調通風裝置系統、消防裝置系統、通訊網路裝置系統、電梯裝置系統、供暖裝置系統、燃氣裝置系統以及智慧型化監控管理裝置系統。
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