商業地產知識競賽知識點—購物中心工程與物業管理實務
（基礎類）
一、概論
1.購物中心的管理特徵
三權分離，集中管理；分散經營，統一運作。在所有者（業主）、經營者（商戶）、管理者(商業管理公司)三權分離的基礎上，眾多經營者在同一場所開展經營活動，必須由專業的管理機構集中管理，協調商業物業經營；同時，眾多商家在分散經營的前提下，購物中心整體執行統一經營、統一運作的措施，包括：統一招商、統一開業、統一推廣、統一宣傳、統一形象、統一物業管理等方面，將眾多經營者規範於乙個統一的經營平台之下，各自展開經營活動，實現多贏目標。
由於對商業地產物業管理重要性認識不足，一些剛開始做商業地產的發展商認為，購物中心的管理就是物業管理，只要配備了高質素的物業管理人員，做好物業管理，購物中心的營運能得到保障， 這是錯誤的看法。物業管理所負責的工作是針對購物中心的「硬體」進行管理，以維護專案設施、做好環境和安全等方面工作為主的，保證購物中心內各種設施、裝置正常有序運轉；而購物中心是具有經營性、盈利性的場所，商業管理是在保證商業物業「硬體」正常運轉的同時針對「軟體」進行管理，重點工作是根據功能定位引進商家，根據市場的變化調整商業物業整體的經營策略，協調各方面的經營關係、競爭關係、供求關係，以及制定商業綜合體的宣傳推廣策略，這種職責是大多物業管理公司所難以勝任的。
2.購物中心物業管理的基本特點及其根本任務
2.1顧客流量大
購物中心進出人員雜， 客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點鬆懈。由於體量較大，在發生突發事件時，疏散相對較慢，安全管理應特別慎重。
2.2服務要求高
購物中心是一種相對高檔的消費場所，顧客營造乙個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商業綜合體物業管理服務的根本原則
1) 管理點分散
出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。
2) 營業時間性強
顧客到商業綜合體購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利於商業綜合體的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商業綜合體經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。
3) 車輛管理難度大
來商業綜合體的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商業綜合體周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。
商業工程管理概論
1.商業工程管理的概念及範圍
商業工程管理是以商業物業為基礎載體，通過商業管理組織進行的多功能技術與經濟一體化的活動。具體來說就是指對建築體及配套設施的日常執行維護和管理、大中小修及更新改造。本書所說的商業物業專指其典型形態——購物中心，有時涉及到以購物中心為主體的包括步行街。
因此，這裡的商業工程管理，可以狹義理解為購物中心的工程管理，它與購物中心的物業管理一樣，是商業管理的基礎性工作。在許多時候，購物中心的物業管理與工程管理經常統稱為物業管理。
由於商業地產的迅速發展，商業工程管理作為商業管理的內涵部分，越來越凸現了其在公共服務中的直觀引導作用，作為商業管理的重要物質基礎和價值鏈條，商業工程管理已成為實現商業物業價值的乙個重要組成部分。商業工程管理在滿足商業經營需求及後期管理上所涵蓋的範圍基本有如下：
（1）商業工程的前期介入與接管
（2）商業工程的經濟運營管理。
（3）商業工程的技術管理。
2.商業工程管理的特點
購物中心高起點、高質量的裝置設施需要具有先進的現代化管理手段和專業化養護維修技術，其主要內容與其他性質樓宇如辦公樓、公寓相似，方式卻不同。
由於商業物業使用頻繁，預防性的維護工作與建築地面、裝置的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業樓宇內部屬於**高度密集區域，空氣調節必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全執行，因此必須加強各類設施、裝置的維修保養，減少停機率，並在商業物業開放執行中及時處理各種裝置故障，保證其正常運轉，為業主和客戶提供方便及不間斷服務。因此在養護維修方面，必須有一支專業化隊伍，對物業的各種設施裝置加強養護。
商業工程管理具有如下的特點：
（1）形象性
完善的建築和裝置設施功能與優秀的工程管理相結合，外在的商業氣氛與形象和舒適性均始於完善的建築和裝置設施功能，其可以提公升商業物業的價值。
（2）多樣性
針對不同型別的業態、不同層次的消費人群，所管理的商業建築和裝置要滿足不同客戶群體的需求。
（3）複雜性
大型購物中心高起點、高質量的裝置設施，如供電、監控、安全管理、消防、給排水、交通管理等系統大都網際網路絡，由計算機控制管理，決定了其管理的複雜性。
（4）不間斷性
購物中心開業時間較長，**高度密集 ，空氣調節必須適宜，載人運輸工具、照明系統分必須保證長時間安全執行，為業主和客戶提供方便及不間斷的服務。有的購物中心還有24小時不間斷營業的業態，各種設施裝置也需要不間斷服務。即使閉店期間，還要保持必要的水電**。
（5）服務性
商業工程管理本質就是服務，就是為了改善商業樓宇使用條件，提高使用水準的基礎工程，為購物中心營造乙個方便、文明、整潔、安全的經營環境，既要服務好商家客戶、又要服務好消費客戶，同時又要服務好其他利益共同體。
3.工程管理在商業管理中的地位與作用
（1）工程管理是商業管理的基礎和保證。
購物中心的工程管理，不但通過優美的建築環境和環境氛圍提供商業活動的基礎，而且通過提供先進的空調裝置設施及其他裝置為業主和顧客提供了舒適、安全的購物條件及服務保障。
消防報警和監控裝置系統的正常運作是安防管理的基礎；消防和監控系統可以在第一時間內傳輸資訊，盡早發現火警和其他異常情況，以便採取應急措施避免不應有的損失。
（2）通過建立和完善商業工程科學管理體系，提公升了商業管理檔次，突出管理服務的優質性和差異性。
形成例會制度商業工程研討會、各地人員定期集中與不定期分散相結合的裝置安全檢查制、統一模式管理的建築和裝置維修投標制等方法和內容，推動了商業工程管理向科學化管理快速發展和前進。
（3）通過完善和加強工程裝置綜合管理，提高了工程裝置的技術經濟管理效果，奠定了商業物業的保值與增值的經濟基礎。
通過科學的方法實施建築和裝置設施的綜合管理，延長建築和裝置自然壽命，實現資產保值，當建築和裝置的自然壽命超過了折舊年限，但又在其技術壽命和經濟壽命年限之內時，就實現了資產的保值。
4.商業工程管理的主要目標及任務
商業工程管理的主要目標
商業工程管理的總體目標就是保障大型購物中心的所有建築和裝置設施處於良好的工作狀態；正確使用和維護裝置設施，滿足使用功能，最大限度地發揮其綜合效益，達到安全、高效、經濟執行。
（1）保障建築和裝置設施安全執行
商業工程安全管理工作要做到「乙個核心，兩個堅持」。即：安全執行保障是商業工程管理的核心工作。堅持嚴格的裝置設施管理制度，堅持高標準的技術管理工作。
對於商業工程裝置管理來說，「安全」主要體現在兩個方面，即完善的裝置設施管理制度、高標準的裝置技術管理工作。在管理制度上通過制定具體的執行操作規程及管理制度，保證裝置無故障安全執行；技術管理工作主要是指建築和裝置的執行操作、保養、維修應按相關的規定和規程實施，確保安全執行。維修質量應達到規範標準，保證建築和裝置無故障可靠執行。
（2）保持建築和裝置設施高效完好
通過一系列的技術、經濟、組織與綜合管理措施，在正確使用、精心維護、科學檢修的狀態下保持建築和裝置設施運轉正常，效能良好，完好率達到規定要求，裝置輸出功率與能源消耗達到設計要求或規定。
（3）追求建築和裝置壽命週期的最經濟費用
追求建築和裝置壽命週期的最經濟費用，獲得良好的投資效益是商業地產和商業裝置管理共同的總體目標。對於大型購物中心來說，智慧型建築的功能定位，確定了建築和裝置購置專案及投資額。前期投資費用的合理性、經濟性則由其策劃、論證、決策的定位所確定的。
使用壽命維持費用的經濟性，是在購物中心的發揮功能，科**行維護和管理的基礎上由商業工程管理者來達到的。由於建築和裝置使用壽命期佔整個壽命期大部分時間，其使用壽命週期費用的經濟性對整個壽命期費用的影響極為顯著，所以衡量購物中心的投資效益，應從建築和裝置規劃購置費和使用維持費這兩部分進行分析。根據統計分析，智慧型建築使用維持費大約是規劃購置費的2．5倍左右。
由此看來優秀的商業工程管理可使建築和裝置壽命週期費用最經濟，並獲得良好的投資效益。建築和裝置設施的經濟執行管理是實現商業管理保值、增值的重要組成部分。
商業工程管理的主要任務
（1）加強和完善建築和裝置設施正常執行體系
由於大型購物中心是由多種不同的業態、功能及商圈構成的互為價值鏈的高度集約的街區建築群體，裝置的互動、集約程度也非常高，這些裝置設施既具有單一的使用功能，又具備聯動的集約效果，既具有先進的智慧型化程度，又具有因高新技術高度集約而成的簡單操作程式。由此來看智慧型化裝置操作的簡單化，恰恰是由於具備了高科技的結果所致，要保障大型購物中心的正常執行，不單要嚴格執行裝置的操作規程，更要加強和完善裝置設施執行的科學性、安全性、經濟性體系的建設與管理，通過以完善大型購物中心智慧型建築裝置為核心的管理規章、操作規程、維修程式、維修計畫及資源整合等內容，建立商業工程裝置管理環鏈，這些重要的管理環鏈構成了商業管理工程質量保證體系。
（2）滿足商業經濟活動的需要，為商業活動提供完善的商業活動環境和氛圍，以高效優質，低耗降排，安全正常的執行質量提供最佳的服務。
保障建築和裝置的正常執行，是建立在完善的、規範的維修保養管理體制及對裝置維修計畫正確執行的結果。
商業工程裝置設施的維修和保養
1.商業工程裝置設施維修保養的原則
商業工程管理在商業專案快速發展的過程中，通過幾年來的商業專案接管、運營，經過不斷的探索、積累、進一步深化了商業工程管理理念，在走出去，請進來，學習國際國內先進管理經驗的基礎上，不斷拓展和加深商業工程管理道路，並根據商業管理的特點總結出了一套適應商業發展模式的工程管理方法。商業工程管理在裝置設施維修管理主要有以下方面：
（1）計畫預修與事後修理相結合
對商業工程中所處地位比較重要的裝置實行計畫預修（如；製冷機組、消防報警聯動主機等）而對一般裝置實行事後修理或按裝置使用狀況進行修理。
（2）合理確定修理週期及裝置維修型別
購物中心工程管理實務
商業工程管理的前期介入 1.商業工程管理前期介入的劃分及作用 商業工程管理前期介入自開發專案的可行性研究階段到商戶大批入住裝修完畢轉入正常管理，應包括兩個階段 早期介入和前期管理。早期介入是指商業工程的有關人員參與專案的可行性研究 規劃設計 建設 銷售和竣工驗收的過程，商業工程人員從商業工程管理的專...
購物中心管理經營管理實務
張志東本課程以理論結合國內外案例的形式，為學員們講述現 物中心運營的流程及技術指標。通過當前的國內商業地產市場開發形式，根據不同型別專案的成功及失敗運作模式的解析。使學員快速理解購物中心運營概念 方法。本課程老師以先進的理念 豐富的市場經驗 實用的工具為學員最快速掌握提公升商業專案運營質量的秘笈。使...
購物中心物業管理部採購管理制度
物業管理部採購管理制度 hdbh03 物字 年 號 第一章總則 1.1目的 規範物業管理部內部採購流程，明確採購責任，對採購過程進行管控，使採購過程達到高效透明，採購物資質優價廉，結合各地公司實際情況，特制定本制度。1.2範圍 本管理辦法適用於 國際所有已開業百貨門店以及籌建門店。物業管理部需要的所...