宜賓房地產暨土
地情況可
行性調研
報告序言： 本次調研歷時四天，共走訪宜賓市兩區四縣(翠屏區、南溪區、宜賓縣、珙縣、高縣、長寧縣)。主要針對宜賓市巨集觀市場調查及區域地塊價值做簡要分析。
本次對宜賓進行市場專項調查，最終目的是在了解、蒐集宜賓市房地產市場有關資料的基礎上，分析宜賓市房地產市場的現狀與發展趨勢，從而尋找異地開發的潛在機會和可行性。
通過對相關調查資料和資料的收集整理，力求對宜賓的房地產市場做到基礎、有效的認知。
第一部分：宜賓市概況
一、地理位置
宜賓市位於四川省南部，地處川、滇、黔三省結合部、金沙江、岷江、長江匯流地帶。市境東鄰瀘州市，南接雲南邵通地區，西界涼山彝族自治州和樂山市，北靠自貢市，東西最大橫距153.2千公尺，南北最大縱距150.
4千公尺，全市幅員13298平方千公尺。宜賓城在宜賓市境中部偏北，處於金沙江、岷江河止段與長江正流始段交匯處。北接巴蜀腹地，沿金沙江、石門江可達雲南綏江、鹽津灘頭；溯岷江而上，可達樂山、成都；順長江而下，經重慶、武漢、南京、鎮江能直達上海。
由於地處四川盆地通向雲貴高原的交通衝要，乃宜珙鐵路與內昆鐵路接軌之地，成為西南半壁四川攀西、貴州六盤水、重慶三個經濟區相互聯絡的紐帶，川滇黔結合部區域的交通樞紐。宜賓第二產業發達；全市土地總量1327077.64公頃，全市總人口563萬，其中其中中心城區總人口86萬。
（2023年底資料）
二、行政區域
宜賓市現轄有翠屏區、南溪區、宜賓縣、江安縣、長寧縣、高縣、筠連縣、珙縣、興文縣、屏山縣2區8縣。 共有72個鄉、104個鎮、10個街道辦事處、298個人社群居民委員會、2317個居民小組、2947個村民委員會、22983個村民小組。2023年宜賓城區建成面積68.
36平方千公尺，由「一心七組團」構成：「一心」即三江口核心區，「七組團」分別為舊城組團、江北組團、南岸東區、南岸西區及白沙組團（臨港經濟開發區）、南廣組團、天柏組團。
三、交通
宜賓是四川省內以鐵、公、水、空綜合立體交通網路著稱的區域中心城市。至2023年末，全市公路總里程達11923.68千公尺，其中，村道7172.
07千公尺，四級以上公路5995.26千公尺。建成通鄉油路（水泥路）394千公尺，通村公路2269千公尺。
高速公路直通宜賓、成都、重慶及雲南。先後開通了直達北京、上海、廣州、深圳、成都、昆明、重慶、貴陽、北海、海口等城市的航線，其中1000噸級船舶和3000噸級船隊可常年晝夜通航。
宜賓市按照突出南向、西向，拓展北向、東向的思路，確立了「66111」綜合交通樞紐藍圖，即：6條高速公路（內宜、宜水、樂宜、宜瀘渝、宜攀、宜敘），6條鐵路（內昆、成貴、宜遂、渝昆、宜攀、宜珙威畢）、1條**水道（長江航道），1個港口（宜賓港），1個機場（宜賓航空港）。加快構建水路、公路、鐵路、航空、港口相配套，四通八達、覆蓋全市的立體交通網路，建設承東啟西、連南接北、通江達海的綜合交通樞紐，成為西部綜合交通樞紐的區域性次級樞紐。
四、宜賓市經濟簡述
宜賓市被譽為「中國白酒之都」、「早茶之鄉」、及「中國優秀旅遊城市」的稱號；是乙個以工業、農業、旅遊業為主的港口城市。中心城市結構為1主2副結構：即中心城區為主城區、舊州工業開發區及宜賓經濟開發區為副城區。
宜賓市為四川省農業、水能、煤礦資源富集配套的城市，重點產業有食品、能源、化工、化纖、機械、造紙、旅遊等，其城市建設圍繞「一道、二港、三鐵、四路、五碼頭、六高速」為目標，全力推進鐵、公、水、空立體交通網路的規劃和建設，著力構建大交通、大通道、大動脈，為把宜賓建成長江上游川滇黔結合部綜合交通樞紐和經濟強市，「一樞紐、一城兩中心、四基地」（即：綜合交通樞紐，百萬人口大城市、商貿和物流中心，酒類食品基地、綜合能源基地、化工輕紡基地、機械製造基地）。全市經濟呈現出快速發展的良好勢頭。
宜賓市三大產業結構不斷優化，其中第二產業（尤其是工業）是拉動經濟增長的主導力量，第三產業對經濟增長的拉動作用相對有限，宜賓市二產業投資增速較快，讓將以高於三產業的速度發展。
第二部分、宜賓樓市概況
樓價平衡帶公升的因素
1）城市化程序
四川省將在「十二五」期間，把8個地級城市培育為百萬人口以上的特大城市，其中宜賓工業化發展迅速，實現百萬級特大城市並不困難，按照目前城鎮化率年平均2%左右的增長速度，2023年內必定形成百萬城區人口的大型地級城市。
2）供求失衡
長期以來，由於土地供給有限，拍賣土地較少，導致新修建房屋和新開樓盤較少。目前宜賓市新老城區加起在內，在售樓盤並不多。對於剛需群體基數較大的宜賓來說，從2023年底開始，才逐步趨於供需平衡，根據宜賓零距離資料庫分析，預計3-4年內，仍會保持平衡關係。
而周邊的瀘州、樂山等地，在售樓盤較多，特別是樂山今年以來新開樓盤有30多個。「物以稀為貴」，供求嚴重失衡，某種程度上，也是導致宜賓房價**的乙個因素。
宜賓樓市去化率
2023年上半年，宜賓市主城區共計銷售商品房4992套。根據零距離從4月到9月的房地產週報資料顯示，主城區房地產銷售去化率受所謂「金九銀十歇盛夏」的定律影響不大，因為供需關係的存在，耗消量主要與土地及樓盤的推出時間有關。（週報資料另備）
根據2%的城鎮化增長速度，宜賓房地產買方市場年需求應在150萬方左右，但之前幾年**僅為80-100萬方，積累了4-5年的需求，這也使得臨港新區在設立後，**土地得到迅速的消耗。
消費市場購買動機：
2023年上半年成交房產面積比
（**自零距離2023年演示文稿資料）
宜賓房地產市場上，70～120㎡的戶型仍是主力戶型，但120～150㎡的戶型也開始比較受歡迎。這說明消費市場改善性產品競爭在逐步加強。從2023年開始，宜賓大力改善人居環境、完善社群配套、提公升居住品質卓有成效。
不過本地幾大開發商由於多年來形成的封鎖行經營，導致之前很多產品都缺乏真正的作品亮點，沒有更多引進外來設計元素與經營理念。之前萊茵河畔的成功印證了這一點，消費市場對改善性產品需求越來越高，而樂山邦泰臨港國際也是抓住這一市場特性，創造了所謂的「臨港神話」。
宜賓住宅市場份額分布
宜賓市主城區1-5月去化量超過供給量75%，剛需產品面積段戶型去化超過80%，說明整個市場需求旺盛，整體住宅市場量價均呈上公升趨勢。
宜賓房地產區域性**模擬：
由於南岸區受市**行政單位搬遷影響，已逐步形成完善配套，建設樓盤均為品質較高專案，銷售**也相對較高。中壩片區由於拆遷難度及火車站環境影響，在整體市區房價上最為落後，但由於房價偏低，且臨近舊城區域，未來發展提公升空間較大。臨港新區作為國家級經濟開發區，未來區域**明顯高於城北中壩片區及江北區域，將是未來置業安家的首選之地。
第三部分、土地市場概述
一、巨集觀分析
隨著臨港工業迅速發展和交通建設的加快，宜賓的經濟實力將得到本質的提公升，人民的消費購買能力迅速增強，為房地產市場的發展提供有力的消費支撐。
宜賓市將充分發揮優勢加快工業產業的發展，同時帶動第一與第三產業的發展，堅持「一主三化三加強」著力打造「一樞紐、一城、兩中心、四基地」，伴隨城市的發展，投資熱潮不斷加劇，將吸引大量的外來商家落戶宜賓，為房地產未來的投資開發提供廣闊的空間。
宜賓市居民生活水平不斷提高，伴隨城市化建設的縱深發展，宜賓市中高檔人群的居住觀念逐步轉變，對居住環境、品質的要求也越來越高，為房地產快速發展提供了有力的需求保證。
二、規劃格局
據相關規劃，到2023年，宜賓中心城區城市建設用地控制在100平方公里。宜賓城區各組團用地規模已被列入《宜賓市近期建設規劃》。根據規劃，老城區以人口疏解和環境優化為主，規劃用地規模為3.
7平方公里；南岸東區重點建設三江口沿岸區域，規劃用地規模為7.2平方公里；中壩及天柏近期重點建設，規劃用地規模為15平方公里；南岸西區規劃用地規模為13.6平方公里；臨港經濟開發區近期重點建設，規劃用地規模為26平方公里；南廣河區域，近期實施保留優化，規劃用地規模為1.
3平方公里；江北五糧液產業園區規劃用地規模為15.9平方公里
以三江口為核心，沿金沙江及長江兩岸發展為主軸，沿岷江北延為輔軸，最終形成「東進、西拓、北延」的城市空間發展方向。
三、宜賓土地市場分析
宜賓市未來規劃綜述
市域城鎮體系規劃範圍：宜賓市域行政管轄範圍，面積13283平方公里。
城市規劃區：包括翠屏區、柏溪鎮、喜捷鎮、安邊鎮、普安鄉和羅龍鎮、石鼓鄉、馬家鄉，面積1425平方公里。
中心城區：規劃中心城區包括城市核心地區及周圍功能組團，其範圍主要以高速環路為界，包括高速環路內所有區域和環外的羅龍地區，面積約708平方公里。
「一核、一帶、二線、五點」的放射狀城鎮空間布局結構。
「一核心」：即宜賓中心城區；
「沿江發展帶」：即沿岷江和長江東西向城鎮發展帶；沿江宜賓地區部分包括宜賓市區和屏山縣城（含蕨溪鎮）、高場—喜捷鎮；南溪縣城、江安縣城等重要城鎮發展區。
「兩條發展軸線」：即依託內宜高速、宜珙鐵路、金筠鐵路、南廣河流域，串聯中心城市、巡場鎮、珙泉鎮、文江鎮、慶符鎮、筠連鎮、巡司鎮等主要節點的資源開發與能源工業型城鎮發展軸線；
依託宜賓—長寧——興文旅遊通道，構建以中心城區、長寧鎮、古宋鎮為主要節點的旅遊經濟型城鎮發展軸線。
「五個生長點」：即珙縣縣城（巡場—珙泉鎮）、筠連縣城（筠連—巡司鎮）、高縣縣城（慶符—文江鎮）、長寧縣城和古宋鎮五個二級中心城鎮。
土地開發模擬統計
宜賓商住等用地**量依舊偏少，商住用地和純商用地持平，工業用地佔大頭。
宜賓主城區組團分布圖
區域發展分析：
上江北：本區依託五糧液產業園、宜賓機場、宜賓學院及高客站，吸引較大的流動人口。但由於在宜賓城區市民心中，江北距離市中心位置較遠較偏，區位影響不好，住宅**難以達到較大提公升。
不過依附五糧液集團及宜賓學院的經濟發展，此區域未來提公升空間較大。
舊城區：本區域地處宜賓市市中心位置，擁有較為完善的城市配套及傳統的核心商圈，是宜賓商住市場發展最為成熟的區域。但由於老城區建築密度過大，改造成本高，土地資源匱乏，注定本區域無法在未來發展中大力推進。
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