隨著高校後勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業也得到了發展，但仍處於物業管理的摸索、調整、發展的初級階段，而物業管理自身還處在發展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業內部的管理經營模式各自為政。由於高校後勤的物業管理與小區物業管理有很大的不同，高校物業的最大特點，就是它依託學校，實施範圍主要限於校內，高校物業管理起步相對較晚，物業管理理念尚未成熟，物業管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業管理企業的管理作以研究和**。
(一)本著嚴謹務實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡
物業管理作為學校後勤公司的乙個重要部門，必須在公司整體精神的指導下，並結合物業管理行業特徵，提出物業管理企業的精神口號，比如「嚴謹、規範、務實、熱情、創新」，要努力體現企業在整體上「團結、向上、規範」的精神面貌，確立企業「以校養業、以業轉製」的長期目標。逐步樹立「從單一的簡單的服務到全方位綜合服務，從立體式服務向專業化物業服務轉變」的經營管理理念。在實際工作中，完善了《物業管理部員工規章制度》等一系列有關規範物業管理的制度、條例。
隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規範、靠程式進行管理。在管理當中，管理員要不斷地學習和貫徹員工規章制度，來加強和實現管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設，而不是為個人而設，使人情管理的成分逐步減少。規範的制度建設在不斷加強情況下，由於不適應嚴格的規範化管理帶來的不適應，引起了不同原因的員工情緒波動，甚至發生暫時性的停工停產事件，但這應屬於轉變管理方式過程中的正常現象。
（二）理清思路，與時俱進，及時調整管理模式
物業管理工作是一門「繁、雜、細、變」的工作，物業管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較「繁」；物業管理涉及的內容比較多，牽涉部門多，因此比較「雜」；物業管理很多任務作是面上的工作，物業管理工作與「對學校第一印象」有直接關係，是體現學校門面的作用，因此工作要比較「細」；物業管理工作是乙個「動態的、長效的、立體的」工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產生；比如雜草，乙個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易「變」。根據一些摸索的經驗，現提供一點參考意見。
一、以功能為標準，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責任人，責任落實到位，不僅發揮了各自的特長，而且增加了各自的責任心，打破「一窩粥」的現象。
二、權力下放，發揮主動性。在大樓管理方面，設立主持日常工作的管理員，全面負責本專案部的日常管理，逐步形成乙個核心，形成直接式領導。下放了一定限額的經濟權和人事權。
尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。
三、為基層管理員創造便於他們管理的外部環境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創良好的外部環境，幫助他掃清障礙。
四、規範管理制度先行，力求規範服務。部門提出從過去的「勤、細、實」的基礎上，提公升到加強規範管理的層次。在這一理論的指導下，物業部先後出台了大量的規章制度，並逐步付緒於實施。
在實際工作中，不斷調整，改進，再調整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責範圍不斷明確，責任區域日益明顯，責任心也自然而然的得到了加強。在規範管理基礎上，今後我們還需提出規範服務，而不是盲目的無償的服務。
五、規範管理中幾條值得堅持保持的經驗：①出台新的獎懲考核制度，將考核標準進行細化、量化，分值與獎金相應得到真實體現；②每週一次的員工訓導制③每週一次管理員例會制；④校區衛生評比制；⑤各校區管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓、參觀學習制度。
（三）物業管理須加快企業化步伐
一、加快企業的規範化管理，是加快企業化步伐的基礎。
加快物業管理制度化建設，是加快企業規範化管理的前提條件。建立和完善物業管理的規章制度建設，才能使物業管理做到有章可循。操作上才能更規範，才能使成功的實踐經驗，轉化理論指導思想。
物業管理**化，是企業規範化管理實施途徑。把制度轉化為**，**化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉化為可實際操作的東西。
資料化是企業規範管理的現實體現。只有資料最能體現結果。無論是制度化，不是**化，最終能體現規範管理的只能是資料。
資料最能體現成績，最能表達結果。理論化是加快企業規範管理的實際成果。在資料化的基礎上形成更高的理論體系，理論的創新，制度化建設才能不斷完善。
規範管理是乙個制度化、**化、資料化、理論化不斷迴圈反覆的過程。
二、加快物業管理內部結構調整，是加快企業化步伐的重要途徑
1、轉變觀念，加快管理理念的調整。有人說「存在即是合理」，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發生衝突的時候，還沒有必要去改變它的現狀。我們認為「發展才是合理」，只有不斷的改革創新，還要不斷地借鑑人家改革的成功經驗，才能不斷的發展。
作為部門領導，應該從具體的事務中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業發展的戰略決策上來，著重思考企業規劃、企業發展方向、企業理**化建設、企業制度建設、企業市場定位、企業人才規劃管理等問題。
2、根據物來管理的功能需要，設立主管理實施具體管理事務。設定衛生、綠化、維修、保安等主管，權力下放，責任到位，激發主管的主動性和創造性。對現有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。
比如水電與零星維修合併成乙個部門，設立主管，以校區為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術力量，組建水電等搶修工程專案部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合併，組建綠化專案工程部，設立主管一名。保安部應分解為校衛隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛體系。
建議把大樓保安歸口到大樓物業中去。具備獨立註冊公司能力的，應考慮獨立註冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業，成為公司下屬企業或未來物業分公司的下屬企業。
3、責權行適當調整。權力下放的同時，也意味著責任與利益以下放。給部門以更多的權力，承擔更多的責任與風險，從而更好的發揮部門的工作熱情，激發員工進取創業精神。
4、樹立以人為本的思想，進行人事調整。首先，本人認為工作合格基層管理員，應該具備能執行領導意識的能力。作為優良的基層管理員，不僅具備了執行領導意識的能務，還能在實際工作中加以創新和發展的能力，這樣的管理員應該成培養幹部的物件。
從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優秀保潔員中提拔產生的管理員，更便於掌握和管理，其優勢在一是對工作環境熟悉，二是熟悉業務，便於業務指導。另外，也要重視從其它同行中引進相關管理員，其優勢；一是熟悉業務，有一定的行業管理經驗，二是能帶來新的管理經驗和管理模式。
三是能對企業員工產生衝擊與壓力，迫使員工產生競爭危機感。要重視管理員進行管理階層。就是讓管理員參與企業的決策、策劃，精減現有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應進行管理階層中的決策層；二類管理員應進入管理階層中的執行層。
三、轉變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭
1、轉變觀念，調整管理經營理念
俗話說，「先學會走路，再學跑步。」但是，在物業管理快速發展的今天，資訊傳遞發達、潮流更替週期縮短，占領市場迅速。因此，我們在學走路的同時，也要學跑步。
我們在經營校園市場的同時，要積極發展校外市場。做好開拓市場的前期準備，營校內市場的同時要積極發展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。
沒有社會市場，企業就沒有發展潛力。
2、確立市場定位，制定發展策略，規劃拓展藍圖
要參與社會市場競爭，首先要有科學地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認為商務樓盤及中學中等學校後勤比較容易突破，市場定位之後要進行市場調研，沒有調研就沒有可靠的資料，資料應該成為選擇制訂發展策略的重要依據，有了發展策略就能明確發展目標，規劃拓展藍圖也就容易成功。
3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試
任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了社會，只有去嘗試了才會有機會，有機會了發展的機會就大了。但是任何嘗度都不應該是盲目的。在物業管理參與社會市場競爭，應做一些前期準備。
比如，在人力上，要有從具體負責，並且要有一定數量的人員結構及組織，在財力上，要有專項的經費開支與投入。在物力上要有一定的裝置、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領導層所要考慮的。這也正是作為領導決策層應適當權力下放，逐步擺脫具體事務的需要。
腳的女人走不快，也正是這個道理。
4、物業管理分公司，要依託總公司和支援總公司，為企業發展創造良好的外部環境
無論人或事，都離不開周圍的環境。總公司形成的大環境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業。因此，作為總公司本身更應加快企業化程序，為其下屬部門和企業，創造良好的外部環境，也為物業管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。
物業公司的發展目標與規劃要與總公司的目標與規劃相一致。
（四）進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效地促進管理
有意識地進行企業文化建設對於企業的管理能夠帶來很多意想不到的收穫。在不間斷地進行員工定期培訓和列隊訓練的過程中，員工不僅縮短了對業務熟悉過程，好得經驗和業務知識又能夠及時得到交流和借鑑，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利於員工在工作中的相互協作，有利於員工產生歸屬感和向心力。良好的企業形象可以產生強烈的企業向心力。
企業的良好形象賦予企業員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由於企業的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業的向心力。高校後勤的優勢就在於高等學府作為依託背景，「高等學府」這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在「學府」產生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發展迅猛的學校，更能讓人產生榮耀感。高校物業的一線員工的工資相對社會企業來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩定上起到了非常重要的作用。
也正因為如此，良好的企業形象，還是企業吸引人才的最有利的條件。
樹立物業管理在師生當中的良好形象，便於與師生的日常溝通，有利於解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務理念、經營理念、管理理念，嚴格執行員工工作標準、操作規程等基本規章制度，落實考核制度。統一員工勞動服務意識，統一員工著裝和形象標誌。
加大物業管理好人好事的宣傳，適時地支援和贊助學生活動，並做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業管理不甚了解，很多學生還不知道什麼叫物業管理，這時我們要做好宣傳。現在有不少老師有「不管什麼事，先去找物業」觀念，如果不做很好的宣傳，物業管理的**，很容易成為學校的****。因此，物業管理要有意識的進行企業文化建設，樹立企業形象，積極有效的促進企業管理。
物業管理思路與目標
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物業管理服務的目標和管理思路及設想
和協作還在繼續。2 做好隊長的好助手，時刻以人為善，以隊長和站長為榜樣，多了解人 關心人，必要時要胸懷大局，多做自我批評，堅持以人為本的原則，在安排工作時要時常來鼓勵人，激發人們的自尊心和上進心，讓人們在自覺 自願中發揚團結協作精神，努力把上級安排的工作做好，且為下一步工作的順利進行打下基礎。三 具...