[摘要]：本文在對我國傳統物業管理的盈利模式進行概括及評價的基礎上，通過構建現代物業管理服務體系，提出了現代物業管理公司盈利模式，並且較為全面地論證了現代物業管理公司盈利模式在實踐中實施的可行性。
我國物業管理產生於上世紀80年代初，是在借鑑和吸收國外及香港房屋管理的基礎上逐步發展起來的，從管理模式的發展過程看，我國物業管理經歷了三個階段：房管式的物業管理封閉運作式的物業管理通過招標獲得物業管理權的物業管理。建設部已經明確提出要在2023年前徹底改變「誰開發、誰管理」的壟斷經營局面[1]，目前我國物業管理已經進入了「雙向選擇」的市場化運作時代。
因此，在新的競爭環境中，物業管理公司如何組織和利用資源，開展多種經營，拓寬盈利空間，從而創造最大化的利潤，增強市場競爭力，是值得我們研究的。
本文所定義的盈利模式是指：物業管理公司如何組織和利用資源，通過哪些途徑，提供什麼樣的服務來創造利潤。
一、 對我國傳統物業管理公司的盈利模式概括及評價
1、傳統物業管理服務體系
公司都是通過經營某些價值業務來獲取利潤的，物業管理公司是通過向業主提供某些服務，滿足業主的需求來獲取利潤的。目前我國物業管理公司提供的服務主要有兩個基本大類：[2]（1）基本服務：
房屋、裝置的維修、維護和保養，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的管理。（2）增值服務：代送牛奶、報紙，小孩接送，室內裝修，電器修理，商務服務等。
這兩類服務有乙個共同的特點：都是強「機能性」的，即服務結果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務為業主創造的價值在於：
房屋的保值、增值，裝置的正常執行，業主安全感的獲得，優美環境的創造；增值服務為業主創造的價值在於：為業主提供方便，給業主提供資訊，節約業主的時間等。傳統物業管理公司提供的服務體系可以用如下示意圖表示：
圖1 傳統物業管理服務體系
2、傳統物業管理公司盈利模式的特點
由上述物業管理服務體系可以總結出傳統的物業管理服務公司盈利模式具有以下幾個特點：（1）物業管理公司創造利潤的途徑有兩條：一是通過提供基本服務向業主收取物業管理費，二是通過提供增值服務向業主收取勞務費。
（2）物業管理公司提供服務所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業技術、裝置、管理人員等。
3、對傳統物業管理服務公司盈利模式的評價
目前我國絕大數物業管理公司都是根據這種盈利模式來開展經營的，相對於最初的單靠「管房、養房」來收取較低的租金是一大進步；其中的通過提供增值服務向業主收取勞務費來獲取利潤這在國外的物業管理中是比較少見的，是我國物業管理實踐中乙個創新。然而，這盈利模式也具有很大的侷限性：經營思路狹窄，獲利途徑少，利潤空間小。
其中「利潤空間小」主要是因為（1）對於業主來講，物業管理費是一項需要永久性投入，消費額較高的費用，對於全社會的普遍性利益影響比較大，鑑於我國目前的經濟發展程度和業主的收入水平，國家對於這項費用的收取一般給予定價或指導價，限制了利潤率（如：規定一般住宅小區物業管理的最高利潤率在10%左右 [3]），因此物業管理公司不可能從基本服務中獲取高額的利潤。（2）雖然目前我國絕大多數的物業管理公司都設定了增值服務專案來彌補利潤的不足，但由於自身資源、能力及人員素質的限制，服務層次低（主要是勞動密集型），服務專案少等原因，增值服務利潤空間也還未能夠被物業管理公司充分挖掘。
這種盈利模式的侷限性在物業管理實踐中主要表現在：物業管理公司的收費不能彌補開支，虧損的多，把獲取利潤注意力的轉向擅自提高收費標準或者降低服務標準（如：垃圾不能做到日產日清，保安措施不得力，電梯不能保證「全天候」執行等），以減少管理開支，從而出現與業主糾紛多、投訴率高等問題，不利於物業管理行業的發展。
當然，物業管理公司可以採取許多措施來提高利潤空間：提高基本服務質量，適當提高管理費；增加更多的增值服務專案並提供優質服務；爭取獲得更多的物業管理權，實行規模經營，降低管理成本等。然而，本文認為：
物業管理公司經營者還應該從觀念上拓寬經營思路，放開眼界，創造新的盈利模式。
1、 現代物業管理服務體系
專業公司
銀行社群文化平台資訊服務平台搬家公司
建立建立業主群體
家政服務者
鐘點工圖2 現代物業管理服務體系
說明表示服務傳遞和創造利潤的途徑
表示服務傳遞和能夠使利潤放大的途徑
為拓寬經營思路，物業公司必須改變以下幾個觀念：（1）在現代物業管理中，物業公司不僅是服務的**者，還應成為服務的組織者，是服務的整合商；（2）在現代物業管理中，服務的物件不應僅侷限於所管轄小區內的業主，還包括：建築開發商、購房者、游離於社會中的服務**商；（3）在現代物業管理中，物業公司可利用的資源不應僅限於本公司專業技術、裝置、管理人員，還包括資訊和知識，資訊和知識成為重要的資源；（4）在現代物業管理中，物業公司在提供「機能性」服務的基礎上，還應給予業主提供「情感性」服務，創造良好社群文化氛圍，為開發商和自身品牌創造價值，同時也使業主的物業有更大公升值。
按著此種思路，本文從系統的角度，構建了現代物業管理服務體系（見圖二）。
，實現自身的業務的增值。與傳統物業管理體系相比，要實現以下幾個轉變：
物業管理公司構思
物管公司組建及管理辦法 一 總體思路 1 遵循 以人為本，以客為先 的管理理念和誠信 周到 全程 真情演繹 精心管理，全心呵護 的服務理念。以 為客戶提供安全 舒適 優質的物業管理服務，滿足和超越社會 客戶對物業管理不斷再增長的需求 為企業使命，形成 團結 務實 嚴謹 高效 的企業作風。2 建立一支...
公司物業管理辦法
為更好的做好物業管理工作，明確責任，特制定本管理辦法。一 組織機構 根據工作需要，特成立物業管理辦公室，任主任，任副主任。負責物業管理的日常工作。二 職責分工 1 辦公區域 宿舍樓 食堂及各單位辦公場所的水 電 暖 辦公用具 低值易耗品及基礎設施由辦公室具體負責維護維修。2 生產廠區及場所的水 電 ...
物業管理公司章程
公安縣輝宇物業管理有限責任公司 章程為了規範公司的組織和行為，維護公司 股東 債權人的權益，根據 中華人民共和國公司法 以下簡稱 公司法 和 中華人民共和國公司登記管理條例 以下簡稱 公司條例 及相關的法律 法規，制定本章程。第一章公司名稱和住所 第一條公司名稱 公安縣輝宇物業管理有限責任公司 第二...