1.1. 物業分期推廣計畫
1.1.1. 一期專案的物業狀況和經濟指標（參照美院第二稿方案）
用地面積：185646平方公尺
1) 地上總建築面積：160460平方公尺，其中：
a) 住宅建築面積：142280平方公尺，其中：
花園式住宅：33020平方公尺
多層住宅：52624平方公尺
獨立式住宅：4000平方公尺
聯排式住宅：52678平方公尺
b) 商業建築：16930平方公尺
c) 物業管理及會所：1250平方公尺
2) 半地下機動車庫建築面積：13278平方公尺（未記入容積率）
3) 半地下非機動車庫建築面積：31500平方公尺（未記入容積率）
容積率：0.87
建築密度：29%
綠地率：40%
總戶數：838戶
停車位：673輛
其中：室內：238輛
半地下汽車庫：435輛
1.1.2.
一期可銷售物業橫向分析
物業橫向分析圖
花園式住宅（多層花園洋房）：該物業目前在揚州**量尚在少數，這也是中原規劃建議中提出退台花園洋房量比較多的重要原因，退台花園洋房以大露台（不計建築面積），多陽台見長，擁有排屋般與自然充分相融的稟賦，在加上戶型和面積的豐富性，使得客戶擁有比較廣泛的選擇餘地。
多層住宅：多層住宅在專案的總規劃中占有絕對的量，這也是專案在容積率上得到體現的最有效的工具，一期多層佔總量的1/3，從套數上講預計有440套，單純從量化的角度上而言，需要我們投入比較大的宣傳力度。中原認為：
多層花園的順利推廣是一期專案成功最後關鍵環節。
聯排式住宅：該物業型別相對比較複雜，其中又包含疊排（雙躍層，嚴格意義上為多層物業）和聯排，在美院的方案中物業計算型別相對比較混亂，所以在此只能一併分析。
疊排：作為過度型產品在揚州目前的大市場**下，一度頗受追捧，分析其原因：其一是用次排屋的**購買類排屋的品質，滿足自身的虛榮心和尊榮感，所以在專案的宣傳中應該以排屋對外進行宣傳，其二，用高於多層的**購買超發展式的多層物業，滿足家庭功能性、空間的多樣性需求，提公升居住質量，適合二次物業購置者，所以在專案的宣傳中應該從功能性的豐富性和空間的多樣性進行強力渲染。
聯排：應該是本案宣傳的重頭戲，目前市場上聯排的放量不在少數，而在激烈的市場中立足，並占有鏊頭之勢，產品因素是第一位的，即本案的戶型的精緻性。單純從專案總價而言，排屋物業與獨立式住宅相比具有明顯的優勢，單純從物業的層次來看與多層相比的市場的表現力度要強，更容易引起市場的關注。
獨立式住宅：獨立式住宅應該揚州北區住宅將來存在的物業型別，也是整個揚州獨立式住宅物業選擇可能性最大的區域，所以市場的關注度極高，「希望越大失望」這就是獨立式住宅產品設計不出挑的最悲觀的結果。所以本案獨立別墅設計嚴格把關，絕對創新的最大理由。
做出點睛之閉畢竟代表著北辰的創業精神和開發精神。是專案最高形象的代言。
綜合：專案一期物業種類最為複雜，這在一定程度上也決定了專案在宣傳推廣中作好權衡和選擇，好的物業不一定有好的市場，普通的物業更不能叫響市場，如何在不同物業中選取最佳物業型別或者最佳物業型別組合。這要根據物業的產品質素和市場的預期分析來定奪。
在眾多物業型別中，即能夠為市場所接受，一方面有亮點呈現，同時還要有產品昇華的可能，這就是研究專案施工計畫和推廣計畫的最根本的基礎。
1.2.
一期物業推廣安排
堅挺形象確保市場的聯排先行
力拔形象昇華市場的別墅跟進
穩住市場流傳口碑的多層隨後
激起波瀾點睛市場的退台點綴
1.3.1. 聯排先行
1) 聯排、的產品定位180-240㎡，合理的面積範圍是市場的關注點。
2) 聯排不失專案的高檔性，是專案力撥頭籌的興奮點。
3) 主形象以規模取勝。
4) 量大先行，快步搶占市場。
5) 為別墅留足高檔客戶的積累時間。
1.3.2. 別墅跟進
1) 別墅——聯排產品的最大公升級，產品在提公升，形象再昇華。
2) 讓產品的期待和歡呼聲達到最高，而後揭開神秘面紗，一蹴而就。
3) 把**提公升最高，攻占揚州產品第一品牌。
4) 為隨後的產品奠定**基礎。
1.3.3. 多層隨後
1) 品牌有了號召力，**有了鋪墊，產品有了創新，多層的機會到了。
2) 籠絡大眾心理，回歸百姓的理性消費。
3) 廣泛樹立品牌概念。
1.3.4. 退台、疊加點綴
1) 退台是多層的跨越。疊加是多層的點睛之筆。
2) 市場不能懈怠，市場需要激情，正如平靜的水需要漣漪和浪花來點綴。
3) 多層的推售在短時間內不可能去化，市場疲憊因素必須要考慮。
4) 退台、疊加是多層銷售中的領頭效應的最佳倡導者。
1.3. 一期物業推廣的區位選擇
一期物業的推廣在建築型別的選擇上，應該按照中原以上建議的排序進行，在專案的實際推廣過程中在遵循以上物業選擇原則之外，還要根據專案的組團規劃狀況，按照區域劃分進行階段性推廣。中原認為按照以下推廣組團順序相對專案的整體推廣相對比較適合：
一期西北角的排屋先行，通過排屋的宣傳，塑造專案的綜合形象。
當西北角排屋銷售到一定時間之後，根據銷售形勢適度在放量推售或者採取停止排屋銷售，而拉開別墅銷售大幕，爭取開盤當天全部銷售完成，在市場上建立北辰公司的別墅無論是在開發理念上還是在產品上都是一流的，是受市場追捧的，同時在**上有很大的拔高，形象上有很大的提公升。
當別墅銷售完成後，就正式地對西南向的排屋正式對外推廣，此時**上已經與先行推售的排屋**形成乙個的差額，給市場上形成一定的公升值效應，排屋的再推售，一方面滿足沒有購買到別墅物業的心理急迫感（畢竟**上有一定的差距，容易落單），另一方面排屋物業的封盤使得客戶對專案有銷售好感。在其他物業的銷售階段 ，可以適度地把首推的西北角部分排屋以保留房（關鍵是說辭）進行放量。
當排屋物業達到預期的銷售比例之後，正式對外推售多層和退台花園部分部分，至於選擇哪種物業在先，首先要根據案場接待客戶的意向多少，再者根據目前市場上競爭專案的物業型別供需狀況進行定奪。當兩種物業客戶意向基本持平時，中原建議先推撲動多層部分，其中點綴退台花園洋房物業，這種好壞搭配的方式對避免客戶的外流和搶占客源是比較好的推售方式。
推廣取向和推售物業示意圖
營銷推廣方案,營銷推廣計畫書
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