深圳市奧托瑪大跨度自動建造工程****
深圳市宇馬投資****：
十分榮幸能參予貴方「港田花園」專案的營銷策劃工作。
本「經濟分析與銷售進度方案」由於缺少相應的資料與指標，故只能根據有關資訊部門公布的參考指標進行估算與模擬，旨在為開發商提供一套思路，若雙方有幸能夠就該專案進行合作，則希望貴方能提供相關的資料資料，我方有義務也有能力為貴方提供必要的財務分析，為雙方能夠進行良好的合作建立良好的基礎，共同為該項目的成功開發與銷售出謀劃策。
此致商祺
深圳市永伯樂房地產顧問****
二000年八月五日
「港田花園」專案全程服務小組成員構成
為了使本專案策劃、銷售取得如期目標，創造優良業績，永伯樂公司本著專業敬業、認真負責精神，組織了本公司精幹力量及香港東亞物業**公司的外銷網路精英和香港歷思聯行物業服務公司的物管精英，共同組成服務顧問團，以期為本專案的營銷提供全程專業策劃及服務。
策劃指導
廖永鑑（深圳市永伯樂房地產顧問公司董事長、中國房地產協會理事、深圳市房地產協會常務理事）
梁斯涵（深圳市永伯樂房地產顧問公司策劃總監、總經理助理）
策劃顧問
李珏（香港東亞物業**（中國）****物業經理）
李順合（香港歷思聯行物業服務****集團主席、董事兼總經理）
趙雲（香港歷思聯行物業服務****董事兼中國部總經理）
策劃執行
李榮發（深圳市永伯樂房地產顧問****策劃部經理）
盧曉俊（深圳市永伯樂房地產顧問****拓展部經理）
王越 （深圳市永伯樂房地產顧問****銷售策劃師）
李煥明（深圳市永伯樂房地產顧問****銷售策劃師）
目錄一、經濟分析
二、專案工程進度模擬
三、專案銷售進度模擬
四、營銷計畫排期表
五、廣告宣傳計畫工作排期表
六、銷售檔案工作排期表
七、其它銷售準備工作排期表
八、售樓處裝修排期表
九、樣板房裝修排期表
十、樓盤及圍牆裝飾排期表
一、經濟分析
（一）本部分是以房地產市場分析與最新的建築**資訊兩大主要因素為基礎，在分析過程中設定了如下的基本資料：
1、地價標準以皇崗口岸平均地價1500元/m2計算。
2、建造成本參照我市公布的建築**資訊第四期提供的參考指標，再按慣例予以大幅度下調的原則去選定。根據營銷策劃的意見——產品帶裝修，因此加了裝修成本一項。
工程造價部分，每項總金額均是按計入容積率的建築面積計算，而最終算出單位成本為地上建築面積的指標，每一項單位成本已含地下室及
一、二層架空層及第三層管道層工程所分攤的費用。
3、根據工程進度、銷售進度、各項費用估算及資金回籠計畫的安排，為保證工程進度和銷售計畫的順利進行，計畫投入資金的數量按總投資的45%設定。
當達到該投資比例時，設定樓盤已全面開展發售工作，並能以售樓收入作為支付各項投資——含工程進度款的後續資金，這樣，銀行按揭的各項工作必須提前進行安排，以保證資金滾動投入的時間得以銜接。
（二）根據專案的所在位置、條件和皇崗口岸片區的發展規劃，結合市場調研的綜合分析，住宅平均按8000元/m2的外銷**定位。
按照設定的條件和**定位，對本專案的經濟技術指標進行了綜合分析（附表三），其效果是不錯的，理論投資回報率達52.9%，實際投資回報率（稅後利潤÷實際投入資金）更高達84.4%，保本銷售**4932.
5元/m2，保本銷售比例為58.0%。
（三）資金回籠計畫（按銷售率90%計）
說明：（1）第一階段為內部認購期，由於此階段為淡季，且主要任務是預熱市場並為下一階段的強銷做準備和加溫，同時對計畫的銷售方案進行試探性檢驗，以做調整和改進，故對廣告宣傳不做計畫。因此，此階段的銷售量暫定為5%，同時這一階段的實收回籠資金在拿到預售許可證之前只收訂金，全階段的實收資金暫按30%的首期款計算，另外70%的按揭款滾入下期。
（2）第二階段為強銷期，這一階段正值年後的高峰期，同時借清明節和春交會的推動，計畫銷售60%，考慮到這一階段的時間跨度（四個半月），計畫其70%的銷售款能夠回籠，另外30%的銷售額只能收到三成的首期款，其70%的按揭款滾入下期。
（3）第三階段為持銷期，在第二階段熱度尚未完成散去之時計畫銷售15%，考慮到這一階段的時間跨度（三個半月），計畫其50%的銷售款可以回籠，另外50%的銷售額只能收到三成的首期款，其70%的按揭款滾入下期。
（4）第四階段為掃尾期，利用國慶節前後的一段時間爭取達到10%的銷售量，考慮到這一階段的時間跨度（乙個半月），計畫只能收到30%的首期款，其70%的按揭款滾入下期。
（四）在對各項經濟指標進行技術分析的基礎上，我們同時做了工程造價及銷售**的敏感性分析，測算了工程造價或銷售**的變動對稅後利潤、成本利潤率的影響程度，以供開發商在施工和銷售銷售過程中進行針對性的控制。
（五）結論是：從經濟分析結果來看，其各項指標均屬可行。結合市場調研的情況，我們認為該專案有較好的市場發展前景，亦具有可操作性，但是也不能否認存在一定的市場風險，有關風險可通過嚴格的管理和嚴謹的市場營銷手段進行弱化，力爭達到預期的投資目標。
敏感性分析基準資料
（1）總開發價值即預計銷售收入：30652.0萬元
（2）土地成本：5747.3萬元
（3）工程總造價：9818.8萬元
（4）綜合費用：1420.9萬元
（5）銷售及廣告費：919.6萬元
總開發成本：17906.6萬元
稅前利潤：11136.2萬元
所得稅：1670.4萬元
稅後利潤：9465.8萬元
成本利潤率：52.9%
工程造價的敏感性分析
（單位：萬元）
說明：由上述分析資料可以看出，工程造價增加（減少）1%，成本
利潤率將相應地降低（提高）0.8%，成本利潤率對工程造價
的敏感程度比較高，希望開發商在施工建設過程中針對我們
的基準造價進行嚴格的控制。
銷售**的敏感性分析
(單位:萬元)
景宜花園營銷推廣方案 07 21
目錄 一 推盤思路 二 營銷推廣計畫 三 推廣計畫及方向 四 定價建議 五 銷售計畫 1 推盤思路 專案整體計畫分3個階段來進行推出，具體如下 第一階段 品牌形象樹立 在專案正式面向市場時，著重宣傳專案品牌形象，在住宅方面，以經濟舒適小二居 大二居，改善紅城人民居住舒適度為主題進行宣傳 在商業方面，...
營銷推廣方案,營銷推廣計畫書
營銷推廣方案 一 營銷推廣方案的基本含義 營銷推廣方案是企業根據市場變化，結合企業經營目標推銷產品或服務的營銷 推廣計畫。營銷推廣方案必須具有真實性和可操作性。二 營銷推廣方案寫作要點 營銷推廣方案的寫作通常要注意以下幾個方面 1 要注意對消費群體的分析 2 要注意對營銷策略的分析 3 操作過程要詳...
營銷推廣執行計畫
房地產營銷拓客方案及計畫 活動背景 由於本專案可售產品單一，地段 戶型是制約銷售的最大難點。目前基本已完成西鄉塘各重點擊定區域的派單工作，但是由於專案產品導致效果不理想，到場客戶成交量不高！經分析，目前成交的客戶構成主要以 老帶新為主 條副經過入場成交為輔的情況 但是客戶入場量實際上是條幅入場量高，...