聚福佳苑物業管理方案

管理方案

二〇一四年五月二十五日

第一節物業管理總體設想

第二節擬採取的管理方式及工作計畫

第三節管理人員的配備及培訓

第四節管理規章制度的建立

第五節住宅區檔案的建立和管理

第六節各類經營管理服務指標的承諾

第七節保安、設施裝置、保潔服務實施方案

第八節便民服務及特約服務

第九節社群文化

第一節聚福佳苑物業管理總體設想

根據住宅小區的物業管理的自身運作規律，針對聚福佳苑日前的實際情況，我們經過初步綜合分析，認為在對該物業的管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作：

一、實施綜合治理，打造乙個潔淨精品小區。我接管聚福佳苑以後，首先將對社群環境進行綜合治理，具體方案是；

1、對社群的衛生綜合治理，把公共場所、場地的衛生徹底打掃乾淨，重點清理衛生死角，全面進行「滅四害」消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社群乙個乾淨整潔的環境。

2、對所有沙井、溝渠進行疏通清淤工作，保障排水系統暢通。

3、對社群的公共裝置、機房、值班室、宿舍等公共設施進行全面檢修維護，使其保持正常工作狀態。

二、健全、完善安保系統，把小區安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。

1、建立健全適合聚福佳苑實際的安全管理規定並嚴格執行。

2、對全體保安人員的聘用實行嚴格把關，嚴格審查資歷、經歷、確認無不良記錄。

3、利用技防與人防相結合，不留安全隱患與死角，對保安員實施半軍事化管理，加強培訓，嚴格管理。

4、對消防裝置、設施認真巡查，嚴格管理，使其隨時保持在良好狀態。

5、加強對業主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防範能力。確保聚福佳苑小區安全萬無一失。

6、邀請市消防大隊官兵對社群業主進行消防安全講座及實操培訓。

三、逐步改進綠化環境，建造乙個舒適的優美小區。

聚福佳苑的綠化環境經過精心設計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，我們接管後將發揮我多年物業管理經驗，結合小區的環境特點，對小區綠化進行精心管理，精心修造，把聚福佳苑小區塑造成乙個四季花開、鳥語花香的美麗社群。

四、以人為本，實施人性化管理，塑造聚福佳苑小區新形象。

為了管理好聚福佳苑，在對社群環境進行綜合治理的同時，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調動業主住戶的積極性。大家的家園大家關心，我們將堅持我公司的「業主至上，服務第一」的服務宗旨，實施「以人為本，人性化管理」，逐個走訪業主、住戶，廣泛徵求意見和建議，集思廣益，事事處處為業主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業主、住戶及業主委員會一起共同努力，完善收費，竭誠服務，用我們的雙手和智慧型，塑造聚福佳苑的美好形象，保證物業的保值與增值。

第二節擬採取的管理方式及工作計畫

第一部分擬採取的管理方式

一、管理體制

接管聚福佳苑物業管理以後，形成以業主委員會為主，居委會、房管處、城管、派出所等參與的住宅共管體制，管理處在業主委員會和公司的直接領導下，根據所簽委託管理合同條款要求，嚴格執行《物業管理條例》及其實施細則，對聚福佳苑實施綜合一體化物業管理。管理的指導思想是：以社會效益為主，經濟效益、環境效益有機結合，為業主提供一流服務。

（一）外部管理體制

**主管部門

開發物業管理****

（二）聚福佳苑管理處組織管理架構

常熟市開發物業管理****根據物業管理服務合同，設立聚福佳苑管理處，財務實行獨立核算。管理處組織架構圖如下：

聚福佳苑管理處組織架構圖

（三）聚福佳苑小區管理處組織架構說明

1、管理處內部採取直線職能制的組織形式，儘量減少管理環節，提高工作效率和保證資訊渠道暢通。

2、在崗位設定上，充分考慮到聚福佳苑規模偏小，硬體設施齊全的特點，崗位設定少而精，減少中間層，滿足聚福佳苑的實際需求，降低管理成本。

3、要求管理處管理維修人員素質高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數量。

二、監督約束機制

（一）聚福佳苑監督約束機制示意圖

（二）聚福佳苑監督約束機制說明

1、由**部門、業主及業主委員會、物業管理公司對管理處實行全方位監督。

2、管理處內部運作公開透明，便於大家監督。

3、強化物業管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結果與員工工資待遇掛鉤。

三、激勵機制

（1）激勵機制示意圖

（二）激勵機制說明

1、公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提公升、企業文化體系，滿足員工的精神需求。

2、通過合理的報酬體系設計，完善的績效管理與考評，嚴格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。

3、通過加強溝通，加強企業文化建設，引導員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進，追求自我提公升的員工，給他們提供培訓再教育的機會，隨著企業的發展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創造條件滿足員工自我價值實現的願望。

四、管理工作的控制方式

1、採用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應付之現象，發現問題及時糾正。

2、實行「走訪管理、層層檢查」，專案經理、管理員定期、不定期對各類人員的工作進行檢查、量化考核獎優罰劣，從而不斷改善工作質量。

3、實行動態資訊反饋控制，定期或不定期走訪住戶、社群辦及派出所，聽取他們對管理處的意見和建議，並在工作中予以改進。

第二部分工作計畫

依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計畫分為接管管理和常規管理兩部分，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計畫。

一、接管管理工作計畫

聚福佳苑進駐管理、對於接管管理工作尤為重要。一方面要接管原來開發商物業所移交的聚福佳苑建設施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關業主的各種入夥、交費資料，以便今後進行完善的管理服務，更為了聚福佳苑小區業主的切身利益，所以在接管時我們將認真進行接收，嚴格進行科學分類、編號、建檔、整理。做好登記造冊，完善交接簽收認可工作，分清責任，對於各類裝置設施，結合裝置檔案，認真核對，辦好接收手續。

二、正常期管理工作計畫

第三節管理人員的配備及培訓

一、管理服務人員的配備

聚福佳苑管理處人員配備方案

人員配備說明：

聚福佳苑管理處擬配備各類人員16人，其中管理人員4人，技工3人，一般層員工9人。

二、管理服務人員的培訓

（一）培訓工作原則

理論聯絡實際，學用一致，按需施教，講求實效。

（二）培訓系統的實施運作

1、培訓系統圖

修正執行

反饋評價

系統圖說明：

（1）針對與聚福佳苑的管理特點來設定培訓目標並擬訂實施計畫。

（2）有效運用各種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果。

（3）通過對員工進行考核，以了解培訓的有效性及員工的接受程度。

（4）根據對考核結果的評估和反饋，及時調整培訓思路並確定未來培訓重點。強調將理論應用到實踐工作中。

2、培訓的組織方式

（1）培訓職責

① 管理處負責員工日常培訓計畫、協調、組織、考核等工作。

② 主管級以上的管理人員根據公司提出的培訓計畫進行逐級培訓，並對培訓實施評估和反饋。

（2）培訓形式

實行公司與管理處兩級的培訓，根據培訓要求，採取多種形式對員工進行崗前培訓和在崗培訓，其中在崗培訓是培訓的主要形式。

（3）培訓實施流程

員工培訓分為三個階段，即：崗前培訓——崗位轉正培訓——在崗培訓。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓，內容詳見《新員工公共培訓科目》。

三個月試用期滿後，經考核合格後方可轉正。轉正以後員工將接受長期連續的在崗培訓，內容詳見《多工種培訓科目表》。所有培訓課程結束後均進行考核、評價，並歸檔管理。

（三）培訓內容及目標

1、新員工公共培訓科目

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