第1章總則
第2章組織架構圖
第3章崗位任職要求
第4章崗位職責
第5章崗位權根
第6章營銷策劃管理制度
1、 專案市場定位管理制度
1）總則
2）專案市場定位調研
3）初步專案產品建議
4）正式專案產品建議及其修改
5）附則
2、營銷策劃人員工作守則
1）總則
2）崗位職責
3）作息時間
3、營銷活動策劃與實施細則
3、銷售管理制度
4、銷售會議管理規定
全程營銷策劃方案大綱
第1章總則
1、專案概述
（略）2、專案前期策劃
（1）市場調研及走勢分析、**
（1）巨集觀、微觀市場走勢分析。
（2）最新房地產市場**分析。
（2）前期產品及市場定位可行性分析
（1）產品定位分析。
（2）市場定位潛力分析。
（3）市場定位風險分析。
（4）市場定位的可行性評價。
（5）專案市場定位。
（3）品牌戰略策劃
（1）名稱確定建議及推廣名確定。
（2）樓盤風格確定。
（3）建築用料的建議。
（4）專案賣點的挖掘及提煉。
（5）小區環境營造（空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、只能環境）。
（6）小區景觀設計要點（環境規劃）。
（7）電梯的設定。
（8）停車庫設計要點、車位比例及安排。
（9）會所功能內容劃分及概念的提煉。
（10）裝修標準。
（11）社群服務專案配置建議。
（12）物業管理服務專案建議。
3、專案營銷策劃
（1）專案營銷階段性劃分
（2）專案分期推出的戰術部署及**方法建議
（3）市場進攻要點及切入法建議（入市時機）
（4）**策略制定
（5）**體系及付款方式原則
（6）銷售現場包裝要點
（7）賣場包裝要點
（8）賣場**要點
（9）展銷會舉辦方案
（10）外銷方案制定
（11）制定cs系統（顧客滿意系統）
（12）aidas原理（階段性**活動策劃）
（13）模型製作指導
（14）收集市場反饋資訊並及時調整營銷方案
（15）分銷網路付諸措施
（16）新聞推廣方案（軟性文章及題材宣傳）
（17）公關推廣方案（集**買的可能性建議）
4、廣告、宣傳、推廣設計
（1）品牌識別
1.展示系統設計
（1）地盤形象設計。
（2）工地圍牆戰士設計。
（3）工地路牌、樓體招市布、工程進度牌，
（4）售樓形象展示。
（5）售樓處外觀展示指導、內部形象定位指導。
（6）售樓處設計建議。
（7）樣板房形象定位、效果建議。
（8）售樓處展板創意建議。
（9）看樓車車體外觀設計。
（10）售樓人員服裝設計、保安服裝建議。
2.展示系統設計
（1）售樓書、摺頁。
（2）售樓合同及相關檔案格式。
（3）專案表、付款方式單頁設計。
（4）工作證（卡）、售樓人員名片。
（5）辦公事務用品。
3.廣告類規範
（1）報紙廣告標準格式。
（2）電視廣告標準格式。
（3）手提袋。
4.售樓導視熊
（1）樣板房導視牌。
（2）pop彩旗式吊旗設計。
（3）各類標示牌。
（4）戶外看板。
5.小區形象系統
（1）導視系統。
（2）公共導視系統設計。
（3）公共資訊展示設計。
（4）會所導視系統設計。
（5）各項配套設施形象系統設計。
（6）物業管理人員服飾設計。
（2）廣告活動
（1）廣告訴求目標。
（2）廣告訴求理念。
（3）廣告主題口號。
（4）廣告內容及表現手法。
（5）創意策劃。
（6）統一宣傳口徑。
（7）整體氛圍概念提示。
（8）**計畫。
（9）創意延展。
（10）報紙廣告方案。
（11）電視廣告創意方案審核建議。
（3）整體營銷費用預算及成本控制策略
5、銷售階段工作規劃
（1）售樓人員的安排及培訓
（2）售樓人員的進場及銷售的實施
（3）現場看樓團的籌畫
（4）客戶區域、年齡、職業等層面分析
（5）客戶資訊反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
（6）廣告發布效果的跟蹤
（7）客戶放棄購買的原因調查
（8）售前及售後服務內容
（9）定期銷售總結及策略調整
（10）系列**活動
（11）銷售後期收尾工作
住宅小區營銷策劃方案
1、前言
（主要介紹營銷策劃理念、整體思路、目標等，略）
2、專案概況
（1）專案地理位置
xx小區地處x市西南角，北臨x市主幹道xx西路，東臨城市次幹道xx路；西邊盡緊靠擬修建的二環路幹道，南依xx鎮xx村，小區地理位置較好。
（2）專案簡介
xx小區是由xx房地產開發公司投資開發建設的大型生態人文居住社群，是主要面向中高檔消費群體的房產專案。
該專案占地___畝，總建築面積___萬平方公尺，容積率為___，建築密度___%，綠化率達___%，總戶數為___戶。
3、本省房地產發展狀況
（1）省會城市xx市的房地產發展狀況
（略）（2）本案所在xx市的房地產發展狀況
（略）4、本案周邊消費群、地產情況分析
（1）本案周邊消費群調查分析
（略）（2）xx市房地產**水平說明
（略）（3）住宅類物業近期市場特點
（略）（4）區域市場（xx市城西區）主要樓盤概況（從發展商、地位位置、占地面積、總建築面積、綠化率、規模、物業收費等方面進行對比分析，略）
5、本案swot分析
（略）6、本案市場定位及專案定位
（1）市場總定位
（2）專案定位
1.形象定位
2.戶型定位
（1）一室一廳（___餘平方公尺）佔5%左右。
（2）二室二廳（___餘平方公尺）佔50%左右。
（3）三室二廳（___餘平方公尺）佔35%左右。
（4）三室三廳（___餘平方公尺）佔10%左右。
（3）客戶群定位
從地域分布、職業特徵、消費形態等方面進行目標客戶定位。
7、**及**策略
經過周密的調研，結合專案周邊主要競爭物業的銷售**，我們認為，本案的全程控制均價應為xx元/平方公尺。
具體的定價參考因素有幾下幾個方面。
（1）制定**策略時，須考慮市場競爭業態的變化，迎合消費者的購買心理。
（2）根據專案開發、工程進度及整體**策略的需要，在確保銷售率實現的基礎上考慮定價。
（3）考慮專案前期如何在市場競爭中確立自己的品牌優勢，鞏固及塑造發展商自己的品牌形象，為日後的銷售及發展打下良好的基礎，並且明確遠期的目標。
（4）單價定位原則。
（5）增大景觀、中庭花園與其他單位的價差。
（6）定價時注重採光、日照對單位**的影響。
（7）注重公共配套對住宅**的影響。
（8）注重兩棟樓宇之間交匯和距離、採光、通風、隱私等對住宅**的影響。
（9）注意複試單位與標準層單位的價差。
8、銷售策略
（1）銷售時機選擇
（略）（2）推盤方式
為了降低專案的市場風險，最大化的實現公司的利潤目標，我部門建議採用如下推盤計畫。
（1）保留部分景觀、區位等條件好的單元，後期可根據市場情況和銷售進度追加部分套型。
（2）作到「步步為營、穩紮穩打」，依次實現減小尾盤壓力、不斷支撐售價的目的。
（3）銷售方式
目前，各地樓盤所運用的銷售方式包括：按籌號排隊購房、以排隊形式購房、以抽形式購房、普通的展銷會、宣傳、戶外及各種報媒廣告宣傳、先到先得購房等。
針對本專案的特殊條件，我部門認為專案如採用排隊形式或者普通展銷會形式等銷售方式，並不適合本專案的目標消費群，原因如下。
（1）目標消費群購房比較冷靜，應避免採用針對買家的疲勞戰術。
（2）普通的展銷會不能快速聚集人氣、產生羊群效應。
因此，我部門建議採用專業房地產展銷會、戶外及各種報媒廣告宣傳、先到先得購房方式較適宜。
（4）付款方式
1.銀行按揭
按揭年限由購房者自助選擇，按揭金額不能超過總房款的70%。
2.一次性付款
一次性付款是指購房者一次性向公司付清房款的付款方式，公司一般要求購房者在交納定金後30天內付清全款。
3.分期付款
在銷售時，幾種付款方式可靈活運用，銷售人員可結合購房者的具體情況，建議其使用恰當的付款方式，以便迅速的促成交易。在銷售過程中，可考慮給予購房者一定的**折讓，盡可能鼓勵或引導客戶採取一次性的付款方式。
（5）優惠政策（**折讓）
結合本案前期的銷售優惠政策一級周邊別墅類主要競爭物業的具體情況，建議採取以下優惠措施。
（1）一次性付款96折。
（2）銀行按揭98折。
（3）其他付款方式無折扣。
（4）市場認知階段或特殊活動期間，實行「折上折」的優惠政策，也可採取「贈送一定年限物業管理費、贈家電」等**優惠政策。
（6）銷售計畫
計畫本案銷售週期為12個月，根據銷售各階段的劃分情況，具體的小猴計畫如下。
（1）認購期（___年___月~___年___月），擬售出10%。
（2）開盤期及強勢熱銷期（___年___月~___年___月），擬售出30%。
（3）持續期及銷售調整期（___年___月~___年___月），擬售出30%。
（4）第二輪強勢銷售期（___年___月~___年___月），擬售出30^%。
（5）持續期和收尾期（___年___月~___年___月），售出剩餘部分。
（7）銷售策略
（1）傳統靜態銷售與動態銷售相結合。
（2）sp**與ds直銷相結合。
（3）活動引爆樓市。
（4）展會及公關活動。
9、廣告及推廣策略
（1）本案廣告宣傳推廣整體思路
（1）充分結合本地**特點，以節約銷售成本為原則，使其發揮最大的效果，並在推廣過程中始終貫穿廣告宣傳主題，圍繞廣告主力訴求點及銷售主力賣點進行推廣宣傳。
（2）在**的運用中，充分考慮各種**的特點，達到宣傳的立體效應，做到**運用的整合，並注重宣傳風格和外圍包裝風格的格調一致，達到樓盤對外形象的統一。
（2）本案廣告費用預算
根據本案的**定位，全程控制均價為___元/平方公尺，總建築面積___萬平方公尺，銷售總金額為___億元人民幣；根據房地產銷售推廣的費用核算標準，並結合xx市本地的具體情況，銷售推廣費用應為總銷售金額的___%，共計___萬元人民幣（其中銷售費用佔總銷售金額的___%，推廣費用佔總銷售金額___%）。
（3）廣告推廣策略
本案的廣告推廣擬採用公共傳播**、戶外**、印刷**。公關活動相結合的策略，具體情況如下表所示。
本案廣告推廣策略說明表
（4）廣告投放計畫及各階段廣告費用安排
（略）10、樓盤包裝及專案價值提公升建議
（1）專案硬體配套提公升
為彰顯本專案的獨特性，建議在專案硬體配套方面多花些心思，力求做到「人無我有，人有我精」，樹立優質住宅小區的品牌；充分利用現有的條件，因地制宜、挖掘潛力，開發出專案獨特的相關配套，如規劃小區花園、室內花園、270寬角中空落地穿等。
（2）專案軟體包裝提公升
房地產市場的競爭日趨激烈，產品同質化、廣告戰等現象為專案推廣帶來極大的難度。本小區住宅本身沒有主題，因此要為其增添形象包裝，即為專案增加負荷市場需要的附加值。為與競爭對手拉開距離，並且得到目標消費群體的認可，比不提煉出乙個全新的主題。
只有揚長避短，才能在激烈的競爭中脫穎而出、才能在市場上立足。因此，我部門提出「浪漫生活，精彩無限」這一形象主題定位。
（3）物業管理
邀請知名的物業管理公司作為物業管理顧問，採用封閉式物業管理，24小時保安巡邏，智慧型化閉路電視監控，提供一站式物業管理服務。
11、總結
（略）商業地產營銷策劃方案
在商業地產銷售發展日益成熟的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業城坐落於xx市城區北部的新華廣場旁，是xx地產開發公司新建專案。本專案占地7000平方公尺，幹呢局目前的建築設計方案，專案由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建築面積約為15000平方公尺，地下車庫及裝置用房建築面積為1500多平方公尺，商業裙樓建築面積約8500平方公尺，塔樓建築面積約6500平方公尺。專案總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本專案初步確定為現代化的多功能的休閒購物**。根據這個初步設想，結合目前專案現狀，本營銷策劃方案對專案作了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對專案的整體形象包裝、營銷組織執行、市場推廣、廣告策略安排、**促進等方面都作了群居性和可操作性的論述。
集團營銷策劃部管理制度
第一章 總則 第一條為提公升運營成效，規範集團業務操作流程，完成公司銷售目標特擬定本制度。第二條本制度適用於集團所屬的所有專案的營銷策劃管理。第三條本制度主要就集團營銷策劃管理的相關內容做出的規定。第四條集團營銷中心不定期組織本制度的學習。銷售及策劃經理以上人員必須主動學習本制度，並作為考核的依據。...
中海營銷策劃部管理制度
1 目的 明確中山市中海房地產開發 營銷策劃部管理制度。規範公司的地產發展專案管理，實行目標管理，以實現銷售預期目標，提高經濟效益和社會效益。規範本部門各崗位的工作範圍及工作流程，達到分工明確，以提高工作效率。2 範圍 適用於本公司專案策劃 推廣 銷售 報建 租賃 中海會及營銷檔案管理。3 解釋 本...
營銷策劃管理中心制度
永發集團 營銷管理中心管理機構及各項規章 制度 標準 一 管理機構 1 1 組織架構圖 詳下圖 1 2 營銷管理中心人員構成 詳下圖 二 營銷策劃管理中心職能 營銷策劃管理中心的職能是根據集團管理機構及組織架構制訂的。本中心的主要職能如下 1 根據集團公司中 長期發展戰略，組織制訂營銷策劃管理中心年...