編者按：4月13日，建設召開新聞通氣會，介紹建設部發布的《商品房銷售管理辦法》，以下是建設部住宅與房地產業司副司長陸克華在通氣會上提示的《辦法》的要點及特點。
為了規範商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問題，從去年年初開始，在總結各地經驗的基礎上，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，開始起草該《商品房銷售管理辦法》。經過反覆徵求各地、有關部門意見，並進行了大量的調研論證，出台了該《辦法》。該《辦法》共7章48條，自2023年6月1日起施行。
《辦法》主要包括以下幾個方面的內容：
1、規範了商品房銷售方式，杜絕非法銷售行為。近年來，一些開發企業以返本銷售、售後包租等方式銷售商品房。在市場法制環境尚不健全的情況下採取這種方法，極易出現因兌現不了承諾而侵犯消費者權益的現象，特別是對未竣工的商品房尤為嚴重。
目前，已經有個別地方發生了因開發企業無法兌現承諾，又無力妥善處理由此帶來的後續問題而引發了老百姓集體上訪的案例。
為了杜絕此類問題的發生，《辦法》規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。
另外，還有部分開發企業採取分割拆零銷售商品住宅的做法，拆零銷售實質上是誘導購買人對預期收益回報的增值進行投資，這具有相當大的風險，含有一定的非法"集資"性質。一旦市場變化，可能導致購房人既得不到預期的公升值回報甚至本息，也得不到完整的產權，因此極易引發糾紛。這種做法也違反了建設部關於不得給一平方公尺單位產權頒發"房屋所有權證"的有關規定。
而且，一套住宅由於拆零銷售，導致多人擁有產權，也不符合目前產權管理的有關規定。因此，《辦法》規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
2、為解決抵押糾紛、一房多售等問題提供了依據。目前，商品房銷售中存在個別房地產開發企業在銷售已經設定了抵押權的商品房時，既不報請抵押權人同意，也不告知購買人的現象。一旦作為抵押人的房地產開發企業經營不善或因其他原因無法及時解除抵押權時，抵押權人將依法處置抵押財產並首先受償，這樣購房人既得不到所購房屋，也可能得不到已付購房款。
使得抵押權人和購房人的權益都難以得到有效保障，特別是購買人的權益將會得到嚴重侵害。許多**包括**電視台對此進行過「**」。另外，還有部分房地產開發企業將商品房重複銷售，"一女多嫁"，導致了購房者掏了錢，卻得不到所購房屋。
為了解決此類問題，《辦法》規定，房地產開發企業銷售設有抵押權商品房的，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。在處罰條款中還規定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告、責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
3、強化了商品房買賣合同的管理。商品房買賣糾紛有很大比例是由於合同不規範或者消費者對合同條款的內涵不清楚而貿然簽定合同引發的。由於購房人基本上處於弱勢地位，導致合同糾紛中的受害者往往是購房者。
為了解決這一問題，除推行《商品房買賣合同示範文字》外，《辦法》還要求房地產買賣合同中必須對事關購房者權益的一些重要內容進行明確，並規定房地產開發企業應當在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文字》；商品房採取預售的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
4、明確了面積糾紛的處理原則。面積糾紛是目前消費者投訴的熱問題之一，也是購房者十分關注的問題。面積糾紛的產生除有關計算規範等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開發商出於牟取私利的故意行為。
面積糾紛的受害者多為購房者，要麼沒有得到應有的面積，要麼多得了不該得的公用建築面積，或者得了自己並不想要的面積。
為了解決面積誤差問題，《辦法》主要從兩個方面進行了規定，一是增加了新的計價方式，即商品房銷售既可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價；二是規定合同中應當明確合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，並規定了合同未作約定時的處理原則，即3％之內的部分多退少補，超過3％的部分，由房地產開發企業承擔，不足3％的部分，由開發企業按房價款雙倍返還購房人。
5、明確了規劃、設計變更的處理原則。商品房銷售後變更規劃、設計，導致變更後的商品房的套型、朝向、有關尺寸等不符合購房者決定購房時的意願，實質上是對購房者權益的一種侵害。
為了解決這一問題，《辦法》規定，商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。對經規劃部門批准的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能的，房地產開發企業應當在有關部門批准之日起10日內，書面通知購房人。購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。
購房人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由之引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知購房人的，購房人有權退房。購房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
6、明確了"定金"問題的解決辦法。目前，在商品房銷售中，房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以「定金」、「訂金」、「押金」、「保證金」等名稱，而且一般在返還問題上都沒有明確規定。
由於商品房在建設過程中存在許多可變因素，甚至有些專案本身就不具備預銷售條件，因此，一旦出現糾紛，消費者不願購房時，已交付的費用很難退還。
為了解決這一問題，《辦法》規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
7、明確了延期交房的解決辦法。延期交房是目前房地產市場中比較普遍的問題之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要還是由於房地產開發企業經營不規範造成的。
在《辦法》中規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
8、明確了房地產開發企業在辦理產權問題上的責任。辦理房屋產權是購房人最關心的問題之一。目前，購房人「**」難的主要原因之一，就是房地產開發企業不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應由其提供的辦理產權所需的有效齊全的資料報送房地產行政主管部門。
為此，《辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用前按專案委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，並將測繪成果報房地產行政主管部門，經審核後作為辦理權屬登記核定面積的依據。不需要由每乙個購房人去申請測繪。當然，如果購房人對房地產開發企業提供並報房地產行政主管部門審核的測繪成果有異議，可以委託社會上有資質的測繪機構複測，並報房地產行政主管部門審核。
這樣可以有效地避免測繪中的二次測量、重複收費，提高**效率。另外，為了確保及時辦理產權登記手續，避免開發企業與產權登記機關互相推卸責任，《辦法》還規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
9、規範了房地產中介服務機構的**行為。房地產中介服務機構**銷售商品房的行為不規範，也是當前購房人投訴的熱點問題之一。**機構行為不規範主要表現一是銷售權屬不清、質量有問題的房屋；二是超越**權進行銷售；三是未經委託人同意擅自進行承諾；四是違規進行"吞吐"經營，從中謀利等等。
針對這些問題，《辦法》規定，受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向購房人出示商品房的有關證明檔案和商品房銷售委託書，應當如實向購房人介紹所**銷售商品房的有關情況。受託房地產中介服務機構不得**銷售不符合銷售條件的商品房，在**銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
10、明確了"虛假廣告"引發問題的處理原則。商品房銷售廣告是房地產開發企業、房地產中介服務機構宣傳商品房、吸引購房人的主要方式。由於虛假廣告誤導，出現「貨不對板」，購房者得到的商品房與廣告宣傳不一致。
為了解決這一問題，《辦法》從兩方面進行了規定，一是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確；二是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。另外，為了解決消費者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規定，房地產開發企業銷售商品房時設定樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、裝置及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
11、規定了商品房銷售條件,防止不合格、不合法的商品房進入銷售市場。前幾年，由於「樓盤爛尾」導致交了購房款的消費者不能及時或者根本得不到住房，開發企業又因效益不佳等原因無法償還購房者已付的購房款，因此消費者權益得不到有效保護。近年來通過加強預售環節管理，「樓盤爛尾」情況有所好轉，但在個別地方還時有發生。
另外，對現房銷售條件一直沒有詳細規定。
為了防止不合法的商品房進入流通領域，《辦法》重申商品房預售實行預售許可制度，並要求房地產開發企業應當執行《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定。在商品房現售方面，為避免出現現售商品房開發主體資格不合法、房屋質量不合格等問題，《辦法》還對商品房現售的條件進行了規定。
12、明確了質量保修的責任及保修期限。商品房是居民最大的消費品之一，長期以來，由於對商品房的保修責任、保修期限缺乏必要的規定，致使出了質量問題後，開發企業、施工單位、設計單位、監理單位互推諉，購房者無所適從。
《辦法》規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
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