此次為期3天的北京、深圳商業專案考察，共考察了兩地的7個專案，分別為北京的太古裡，銀河soho、頤提港、悠唐購物中心，和深圳的海岸城購物中心、cocopark、歡樂海岸。在有限時間內盡量多、詳、全地對各個專案的優缺點進行了解。
在考察中發現各個專案的大部分特質均符合已知的商業規律，而有些專案也不乏一些新的亮點，分析並得出結論。
一北京~太古裡：
上圖為太古裡一期平面圖，表面上看是乙個中庭廣場、許多魚骨形街道共同串聯起整個商業街區體系。
但其實，我們從平面圖紅點位置朝兩個方向拍了**，如下圖：
可以看出從主入口往中庭廣場去的**不少，而支路內街上的**極少。其實這條主入口進去後的首條橫向內街，基本沒有起到任何串聯**的作用，實際作用更類似購物中心裡的後勤通道。那麼這條內街左邊的阿迪達斯、h&m，右邊的彪馬、hollister的**從**來呢？
其實很簡單的道理，阿迪達斯、h&m面對著外面的工體路，彪馬、hollister對著裡面的中庭廣場，**自然不用愁。那麼除了這條街道外，其他的那些支路內街**如何呢？
一樣的情況，空空蕩蕩，相比廣場和主入口，支路內街上的**量幾乎為零，哪怕是在電扶梯口的位置。
所以很清楚地知道，那些魚骨形街道並沒有串聯起整個專案的**動線，真正的**是內部從主入口進來圍繞中庭廣場，外部則是工體路及邊上的三里屯路等市政道路。所以臨廣場有生意做，臨外街也有生意做，才顯得整體人氣不錯，和魚骨形商業街毫無關聯。另外說明一點，三里屯本來就是餐飲、酒吧、辦公等各種人群密集的成熟區域，所以對著市政路都是可以做得出生意的好位置。
所以，太古裡一期並非商業街典型成功案例，實質上是乙個借助外部**匯入的開放式中庭廣場的購物中心。其實，我們知道北京太古裡並非太古地產設計，而是原有的物業由太古接手，所以其魚骨形商業街並不是太古的應有水準。
2、太古裡總體評價遠不如外界所說，尤其開放式街區一旦上了二樓就銳減。
我們剛剛提到一樓的商家尚可以對著中庭廣場和外部市政道路做生意，那二樓又如何？
幾乎所有二樓通道、連廊都是冷冷清清，一樓的魚骨內街形同虛設沒關係，畢竟還有中庭廣場、外部市政路，二樓則只能靠著通道、連廊做生意。事實上從北京的同行朋友處得知：太古裡一二層零售業績相差極大，雖然太古裡一再調高租金水平，但其典型的港資購物中心開發模式（自持、高租金、人氣一般，開發商不關心商家業績，依靠自身強大背景實力硬壓品牌商，獲取高租金）的本質並未改變，一樓品牌商應對高租金尚且難以盈利，二樓零售品牌基本都是虧損嚴重。
當然，太古地產自身有這樣的背景實力和底氣，其他難以借鑑其做法。並非商業街的建築形式造就了高租金，而是區域成熟度、開發商實力強壓而來。真正的品牌商業績，一樓吃基礎**，
三、四樓餐飲吃區域的夜生活氛圍，二樓什麼都吃不到，開放式街區只做一樓生意、餐飲生意的商業規律並未打破。
3、開放式街區舒適度較差的問題也在此體現。
不少人看表面說太古裡的商業街很舒服，即便北京大冬天一樣可以在廣場上曬太陽，那我們就看一看真實情況。
廣場上的確有不少人，大約可以分為三類（或三撥），第一類是過路**，該逛品牌店的逛品牌店，該去**的去**，在廣場只是過路；第二撥是左邊圈圈裡的一群，在交談或交流著什麼，年齡、穿著都比較成熟，估計是來此考察、交流的人；第三撥是右邊圈圈裡的，真正的是在曬太陽，但，卻是一群老頭老太，根本不是太古裡的有效客流。其實幾乎所有開放式商場都會遇到此類問題（我在十一年前的百聯西郊購物中心就遇到過了），只要有開放式廣場，廣場上有可以休息的地方，基本都避免不了老頭老太、閒暇農民工成為所謂的曬太陽的主力人群，和商場目標消費群相去甚遠，只有到了週末才有家長帶小孩來玩耍。
那麼，此時真正的目標消費群都在**呢？自然，星巴克的消費群和太古裡的總體定位是一致的，那就來看看此時星巴克的景象：
室外桌椅（即便是布置上了溫暖的靠墊，即便是對著廣場景觀很好）空無一人。室內則是全滿，甚至有人站著喝也不願意去室外。
結論顯而易見，並非目標消費群的老頭老太們可以在室外免費曬太陽，而花錢消費的人都選擇了有空調的舒適的室內。其實開放式建築並非太古地產本意，否則自主開發的廣州太古匯為何不做開放式建築？而且廣州的氣候比北京更適合開放式。
其實室內外哪個更舒適結論很明顯，再看看太古裡一期的負一樓（封閉有空調、有傳統環形動線）就知道了，**甚至比地面還多。
當然，還有乙個輔助的結論。負一樓有順電、精品超市、影院，這些主力店對人氣的帶動功不可沒，任何商業體的建築設計都是要先給主力店預留位置，否則帶不來人氣。
4、太古裡二期建築無甚特色，獨棟式布局只適合大牌零售***和大型餐飲，原因有三：一是獨棟面積都較大基本都在三層樓1500-2000平方起，一般零售店和普通的特色餐飲吃不下；二是獨棟布局到了二三樓難以串聯成動線，即便硬生生串聯也達不到整體購物中心的效果（甚至比一期的所謂商業街還差），所以難以讓品牌商一層二層三層分開做，除非是開發商有強壓品牌商的背景實力；三是哪怕給主力店，選擇麵也有限，因為多數主力店要求單層面積較大（迪卡儂、兒童遊樂等都是如此），不願意分層布局。所以太古裡二期的招商侷限性非常大，大量品牌還是集中在負一樓，形成傳統的環形動線。
小結：太古裡是此次考察觀察最仔細的專案之一，其中反映出的商業規律也最集中，所以加大分析篇幅。後面的其他專案同類問題不一一贅述。
二北京~銀河soho：
1、純銷售型物業的整體人氣無法帶動，尤其是沒有主力店的情況下，銷售和經營能夠有效融合的專案在全國幾乎沒有（除了個別商鋪很小、單價較低的專業市場）。此問題為多年來的商業規律，不贅述。
2、我們來分析一下銷售店鋪的招租率問題：
一開始我們很驚奇地發現，整個專案一樓幾乎全空著，二樓有若干店鋪開業，三樓反而是招租率最高的，這種倒掛實在奇怪，但仔細轉下來才明白其原因：（注：一樓那些所謂地產公司並非租戶，而是商鋪投資者委託的房產中介，否則這些中介為什麼不去租外面的底商街鋪，跑來這個經營不起來的專案湊熱鬧。
）一樓空關的問題可以反映出一樓商鋪售價很高（這也符合所有銷售物業的基本售價規律），但高售價意味著高租金預期，所以一樓沒有商家能夠承受得起那麼高的租金。其實高坪效、高翻颱率的連鎖餐飲（肯德基、星巴克等）和高毛利的服裝零售應該是有能力承租的，但是這些品牌商都不傻，不會陪著銷售型商業的開發商來玩，他們自然是選擇有能力運營好的自持物業，甚至選擇高檔辦公樓的底商都更有生意做。
二樓開了一些餐飲，但是一看就知道都不是有較高承租能力的連鎖餐飲。這些餐飲裝修簡單、牆面用簡易材料、吊頂用深色格柵處理、餐桌上除了選單就沒有其他的推廣標識、菜品味道尚可但用料都不是最新鮮，按我們的行話來說，這些都是典型的「創業型餐廳」的特點。這些餐廳只要味道、**有一定價效比，做中午一頓白領餐還是有可能存活，能夠勉強承受二樓的租金水平。
但要在這樣沒有基礎**的商場裡做大，基本沒有可能。
而二樓為什麼就能給這些創業餐廳承租了呢？顯然，二樓的商鋪售價比一樓銳減了很多。
三樓出租率看起來還算不錯，但是：這就是三樓的典型租戶，其實他並非是一家洗衣店商家，他是乙個網際網路洗衣的小型it公司，裡面是辦公室。
其他的三樓租戶，什麼科技公司、**公司、**公司，如果不是有乙個樓盤展廳和乙個已經關了門的甜品店，甚至都忘記了這裡是商場的三樓。
那麼結論是什麼？有兩點：
一是商場三樓的租金甚至比寫字樓還要低，所以才會有公司過來租三樓商場門面做辦公用；
二是三樓的商鋪售價比二樓還要銳減很多，甚至有可能比寫字樓還低。
3、從建築上來講，畢竟是大師扎哈作品，形體比較漂亮，四棟樓之間的連廊過渡非常自然，從一棟過連廊走到另一棟的時候，連廊是封閉的，兩側有商鋪，整個商鋪的店鋪線是順接的弧線，完全沒有意識到已經出了前一棟走上了連廊，如果是自持商業的話，這個亮點會非常突出，商業氛圍一點沒斷。
但是建築體漂亮的同時也可能帶來建築成本的問題，可能一片幕牆上每一塊玻璃的曲率都不同，都需要專門訂做。
下沉廣場則略顯牽強，造成一樓的價值銳減，主要人氣點是在負一樓，提公升負一樓價值而降低一樓價值總體來說是得不償失的，不如在主入口挖乙個下沉引導**去地下來得更合理（香港的大牌設計院如凱達環球就常用這種方式）。
另外，開放式廣場的乙個通病在此專案上非常明顯，廣場的穿堂風非常厲害，讓人無法忍受。
4、從運營成本上，可以發現銀河soho雖然四棟樓都是室內封閉空間，但在租戶不多的情況下，一樣沒有開**空調，能耗成本其實並沒有提高。而且因為是室內空間，即便同樣是沒有開空調，其溫度還是比室外高一些。
三北京~頤提港：
太古地產和遠洋地產合作的專案除了成都太古裡之外還有乙個北京頤堤港，這個專案雖然在五環外，是乙個典型的社群/區域型購物中心，但是名氣很大，因為其獨特的建築設計和景觀設計理念，被眾多消費者和同行朋友認同。在北京的朋友推薦下，抽時間去看了這個專案：
1、將中庭廣場放到專案後端，吸引**往裡走的同時，也可以名正言順地把中庭景觀留給餐飲，避免了很多購物中心存在的零售大牌和餐飲搶位置的問題。（因為很多購物中心的設計是把主要的景觀放在入口廣場或動線的中間核心位置，而零售大牌一般要主入口或核心位置，餐飲要景觀位置，如果兩者設計上重疊，則兩類商家就會搶位置，造成前熱後冷，前面大家搶後面沒人要的後果。）
這個平面圖可以清楚看到，下方中間是主入口，只有醒目的總服務台（黑色方格），主要景觀都在後端。而紅色店鋪都是餐飲，面對著乙個室內中庭和大片室外綠地。而其實商場右側還有一幢酒店塔樓也共享著室外綠地。
2、除了平面布局上的特色，在景觀打造上也確實非常精緻，室內中庭和隔著玻璃的室外綠地非常協調，周圍的幾層餐飲退台也都是錯落有致，並非機械式的「**必須退、哪排退多少」，所以退台設計應該是巧妙的、點綴的，不能是全面的、機械的，尤其室外退台，由於舒適度的問題，很容易變成浪費。
並且，我們走出戶外觀察過，室外的大片綠地其實並沒有對著主幹道，可看作是商場和酒店共享的「後花園」，雖然不是主幹道上第一眼就可看到的景觀，但只要消費者來過、聽過，就都會再過來，把這個處在「後端」的園林當做公共綠地資源，也均衡了商場各處的人氣。
購物中心招商策略
一 招商先行 銷售跟進招商的目的在於實現銷售.招商成功是實現順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為專案的銷肖提供強大的驅動力，成為專案的重大賣點，從而促進專案銷售的順利進行 注意在招商過程中的控制，吸引部分經營商廣購鋪經營，從而促進專案銷售的順利進行 二 大戶先行 跟進 大戶 主力店 次主力...
購物中心裝修手冊
序言前言 順吉廣場裝修手冊 傳達並表述了順吉廣場部分的規劃設計構思和裝修規範要求，同時鼓勵各商戶對裝修進行個性化設計，共同創造良好的購物環境，體現順吉廣場的經營特色。本手冊的內容將被視為 物業管理服務協議 的補充，本手冊如與 物業管理服務協議 中內容不符，以 物業管理服務協議 為準。手冊目的 本手冊...
購物中心基本知識
a 招商策略 招商推廣的策略應符合策劃內容，圍繞專案的市場定位，功能定位和亮點涉及等。6.招商順序劃分招商型別 開發前期招商 目前大西洋的專案屬於這個階段 開發中期招商，開業招商 開業後招商。直營店招商 加盟店招商 投資型商家招商。戰略招商和戰術招商 自營性招商 批租性招商 混合性招商 7.招商租金...