《網路營銷》實驗作業
房地產專案的網路營銷方案
隨著網路逐漸滲入城鎮居民的生活當中，對人們生活、閱讀及工作習慣造成了深遠的影響，如何將房地產開發專案市場營銷策略與網路營銷技術緊密結合以促進專案銷售，對當前市場營銷策劃人員而言是挑戰更是機遇。下面談一談房地產專案網路營銷方案。
一、關注房地產業網路營銷的依據
只要稍加留意就會發現，網路營銷早已來到了我們生活當中。在我們進入各大門戶**的時候，鋪天蓋地的廣告迎面而來，有固定廣告、浮動廣告，有圖示廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類繁多；在各**仍在不斷摸索自己盈利機制的時候，網路廣告無疑成了它們的「收人現金牛」。既然網路廣告無所不在，我們就有必要關注房地產網路廣告的效果，分析其在房地產市場營銷體系中所起的作用。
二、房地產專案網路廣告優缺點分析
商品住宅等房地產物業作為一種商品，使用年限很長，屬於耐用品；而房地產物業的差異性很大，客戶在購買時往往要作細緻比較和篩選。因此，房地產廣告具有理性訴求的特點，需要詳細描述產品特性及與其他樓盤的差異，以吸引客戶購買。從這方面分析，網路廣告滿足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給受眾詳細介紹樓盤各方面特點，從而達到吸引客戶購買的目的。
一、營銷推廣的目的與目標
1、目的：
（1）推出「購物即享受」的消費新概念
（2）使「春之聲」服飾廣場成為重慶市以「運動、休閒、青春、時尚」為主題商場的第一品牌。
2、目標：
（1）開業前達到50%以上在目標消費者中的知名度。
（2）第二階段達到70%以上在目標消費者中的知名度。
（3）第三階段達到85%以上在目標消費者中的知名度。
（4）優先提及率達到60%以上。
以北京為例，從現階段商品住宅目標客戶群分析，購房者除了一部分是小私營業主外，大部分購房者為有較高學歷的各高校畢業留京人員。他們在校期間跟網路接觸的機會較多，工作後多數保持了較頻繁的上網習慣，這就為網路廣告作為房地產專案廣告載體提供了堅實基礎。據近期所做北京市城鎮居民購房意向調查結果顯示，在眾多傳播途徑選擇中，通過網路廣告了解樓盤資訊的被訪者比例達到被訪總數的15％，這個數字說明網路廣告在房地產廣告中已經佔據了相當重要的位置。
當然，網路廣告與傳統廣告形式相比仍有其自身缺點，因為它需要有計算機作為媒介；另外網路廣告持續時間較短，其所起效果也要打一定折扣。
既然簡單的網路平面廣告效果有限，業界中出現了一些新的網路營銷方式，比如網上家庭裝修三維瀏覽技術、浮動廣告技術等，這些新技術的推出無疑改進了房地產網路廣告形式及表現手法，使其更能達到吸引眼球的效果。
正是看到單純的房地產網路廣告存在著如上弊端，市場營銷人員在將傳統營銷手段與網路技術進行融合的過程中，不能僅僅依靠網路廣告形式，而需要將網路技術融人到市場營銷全過程中，這就是網路營銷。
三、目前房地產業網路營銷存在的問題
目前，市場上通過網路對企業或開發專案進行營銷廣告的房地產公司越來越多，但所收到的效果依採取的營銷策略及策略實施情況的不同而相差很大，存在的共性問題如下：
1．企業自身的internet營銷技術還不能滿足營銷要求。雖然有些機構可以協助企業建立**，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，如出於盈利、**、愛好等目的，可能沒有設身處地從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，並結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支援。因此，能取得較好效果的案例不多。
2．開展網上營銷的目的不明確，缺少計畫性。有些房地產企業或專案上網可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。實際上，房地產專案在開展網上營銷活動時，應明確企業建立**的目標，做出完整計畫，包括目的、市場調研、internet服務情況，所需的資源、資金分配、預期效果等。
3．企業對上網營銷的費用估計不足。利用internet開展營銷活動的費用到底要多少，目前多數房地產企業仍沒有乙個準確的概念，潛意識裡不願花太多的錢，認為其可有可無，無足輕重。其實，由於internet營銷是建立在日新月異的internet技術之上的，internet 技術發展會使企業在internet上的投資逐步增加，而乙個經常需要更新和維護的**費用可能更高。
只有不斷更新，才能使企業**在internet上保持較高水準，否則**缺乏吸引力，不能取得良好的營銷效果。
4．企業缺乏有效評估internet營銷活動的手段。企業應建立監控機制和相應工具，來評估網路營銷計畫的進展和成果。瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
企業必須注意使用者對**的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是internet營銷成功的關鍵。
四、房地產專案網路營銷方式**
1．通過門戶**、專業**及自建**在網上對開發專案進行宣傳
網上廣告是網路營銷的最基本形式。internet作為一種新的資訊傳播**，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。建立企業**是企業上網宣傳的有效途徑； internet讓企業擁有乙個屬於自己、而又面向廣大上網者的**，並且這一**是高效率、低成本的，這是超越傳統**的乙個特點。
企業**資訊由企業制定，不受傳統**的時間、版面等限制，也可伴隨企業的發展適時更新；企業**可應用虛擬實境等**手段吸引大眾注意並與訪問者雙向交流，及時、有效地傳遞並獲得有關資訊。
2．可對客戶進行專案產品的網上調研，接受意見反饋
網上市場調研可以承擔的主要工作包括：市場分析、產品和服務研究、市場營銷策略研究等。在internet上房地產企業可以開展低成本、高效、範圍廣泛的市場研究，為正確**市場需求、做出市場決策打下紮實的基礎。
調研市場資訊，從中發現消費者需求動向，從而為企業細分市場提供依據，是企業開展市場營銷的重要內容。網路為企業開展網上市場調研提供了便利場所，一般企業開展網上市場調研活動有兩種方式：
①借助isp**進行調研。這對於市場名氣不大、**不太引人注意的企業是一種有效選擇。企業制定調研內容及調研方式，比如客戶喜歡的戶型、能承受的單價、對專案位置區域的認同度等等，將以上調研的資訊放人選定的**，就可以實時的獲取調研資料及動態資訊。
這種方法的弊端是：由於這些**內容繁多，企業市場調研對上網者的吸引力可能會降低；同時，上網者如果想與企業交流，必須重新鏈結進入企業**，增加了上網者的操作複雜性。
②企業在自己的**進行市場調研。對知名企業而言，其**瀏覽者多是一些對該企業產品感興趣或與企業業務有一定關係的上網者，他們對企業有更多的了解，有可能提供更多更有效的資訊；同時也為調研過程的及時雙向交流提供便利。
網上市場調研作為一種新的市場調查方式已受到企業重視，一些網路服務公司也已經開始為公司定製網上調研業務。但如何在大量資訊的包圍中吸引上網者參加調研並積極配合，仍需做出更多的探索。
3．可通過商品房網上競拍給專案造勢，提公升專案人氣
網上拍賣是時興的房地產銷售方式，其通過市場需求來確定物業**，具有公平的特性；同時又能為開發企業贏得盡可能多的利潤。此外，由於網上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對專案進行宣傳，從而在直接追求物業利潤最大化基礎上，間接起到廣告**的效果，可謂一舉兩得。
當然，在目前市場條件及網路水平下，網上拍賣技術還不是特別成熟，容易出現拍賣延遲、買賣不同步等問題；另外涉及到網上拍賣交易的有關法律法規不是特別健全，它要求房地產公司在執行之前在多方權利義務關係上做好約定。
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