一、2023年武漢房地產發展的巨集觀背景
（一）武漢經濟gdp增速保障武漢房地產業處於快速發展區間
前三季度，武漢地區生產總值（gdp）6407.86億元，預計全年gdp將突破9000億，gdp增速10.0%，高於全國2.3個百分點，在主要城市中排名第九。
圖表：2023年前三季度全國主要城市gdp排名（top 15）
從武漢gdp增長態勢來看，武漢經濟隨大環境呈現增速持續放緩特徵。前三季度增幅較上年同期回落1.4個百分點，預計全年增幅同比回落約1.4個百分點。
圖表：gdp增速與房地產發展的關係
與其他省會城市相比，武漢經濟水平位於全國前列，2023年有望超越成都，上公升為第8位；
武漢市定位為國家中心城市，遠景規劃建設成為國際化大都市，武漢正處於機遇期和上公升期；
根據業內對gdp增速與房地產發展的關係的研究，可以看出武漢房地產處於高速發展期；
武漢市gdp增速仍保持兩位數增長，未來一段時期仍能夠支援房地產業的快速發展。
（二）武漢市固定資產投資仍保持高速增長
1至11月，武漢市固定資產投資5365.79億元，比上年同期增長19.5%，增速比1至10月回落0.
5個百分點。各類市政配套重點工程的建設投資，帶動了遠城區新城房地產市場發展，加速房地產市場向城市外延擴充套件的速度。
2023年武漢經濟發展具備以下特點：
1、武漢工業倍增，未來五年工業投資超8000億
2、服務業全面提速公升級，國家商貿物流中心建設加快
3、城市基礎設施投資突破1300億元，交通跨越性提速
4、新城區城鎮化程序加快，產業規劃向新城積聚
（三）房地產開發投資增長連續9年保持20%以上
1-11月，武漢房地產投資增長較快，完成投資1718.18億元，同比增長24.1%。其中，住宅投資1122.78億元，增長27.9%。
房地產投資佔固定資產投資比重逐年增加， 2023年達到30%以上，2023年達到32%，房地產投資在固定資產投資中的地位不斷提高，對促進經濟增長的影響也越來越大。
（四）房地產施工面積快速增長
2023年前三季度，武漢市房屋施工面積7608.00萬平方公尺，增長21.5%。
本年新開工面積1885.39萬平方公尺，增長12.6%，分別加快6.
2和13個百分點。
圖表：武漢市歷年商品房開發主要指標資料
施工面積逐年快速增長使商品房庫存攀公升高企，房地產開發目前正處於去庫存時期。
新開工面積出現回落滯漲，說明開發商面臨資金和市場去化雙重壓力。
商品房的施工週期變長。
（五）2023年房產政策對抑制房價影響不大
上半年重頭政策「差額徵收20%個稅」並未落地，武漢房價控制目標的出台實則劃出了房價**幅度，11月，漢七條出台，提高了外地戶籍購買門檻和二套房首付比例。在政策緩衝期內，反而助力了短期購房行為，成交量價再度攀公升。
從全年來看，政策環境較為寬鬆，房價**趨勢未受影響。
二、2023年武漢房地產市場**情況
（一）土地市場**情況
1、土地有效**率止跌回公升土地市場公升溫
2023年，全市**總計推出258宗，土地規模1353.73萬平方公尺，較上年下降35.8%，較2023年上公升13.0%。
從成交來看，土地實際成交220宗，成交量1135.11萬平方公尺，較上年下降24.5%；土地有效**率為83.
9%，較上年上公升了12.5個百分點，結束了連續三年的下滑，土地市場熱度增加，流拍、撤銷、延期現象大大減少。
圖表：2023年-2023年武漢建設用地**情況圖（用地面積）
從成交地塊空間分布來看，主城區仍是全市主要成交區域，成交量佔總量的比例超過六成。其中可建建築面積方面，主城區佔總量的64.5%，遠城區佔35.5%。
從面積排名前三的區域看，全市十五個區中，洪山區、江夏區和江岸區可建建築面積最大，分別佔總量的10.9%、10.2%和10.0%。
從各區同比增長率看，主城區成交規模大幅下降，遠城區小幅上公升。
用地面積方面，主城區較上年大幅下降38.5%，遠城區增長16.7%。
其中，主城區6個區同比下降，尤其是江岸區、漢陽區和東湖高新開發區，下降幅度超過50%，造成主城區成交面積大幅走低；遠城區普遍增長，僅2個區同比下降，土地成交面積同比上公升。
2、2023年樓面地價同比增長13.7%
2023年，武漢市獲得土地出讓金683.38億元，綜合地價水平為2109.04元/平方公尺，每畝單價402.
86萬元/畝，分別較上年增長-23.6%、13.7%、1.
3%。圖表：2023年武漢市土地成交金額、地價水平及同比情況表
3、2023年土地平均溢價率同比提高9.8個百分點
對比2023年，2023年土地溢價指標全面上公升。其中，溢價成交地塊數量較上年增加25宗，溢價地塊佔總成交量的比例上公升13.1個百分點，地塊平均溢價率較上年提高9.
8個百分點。開發商競價行為更為頻繁，購置土地意願表現強烈。
圖表：2023年與2023年武漢市土地溢價對比表
圖表：2023年武漢市溢價地塊區域分布及數量佔比
4、城中村地塊**銳減
2023年，全市土地推出面積同比下降35.8%。城中村地塊**銳減導致全市土地**面積大幅下滑，2023年全市推出城中村地塊面積較2023年下降幅度達到71.
0%。作為近年來武漢重要供地**，城中村地塊大幅減少直接導致全市供地規模大幅下滑。
5、商住用地地價**較快
2023年居住、商住、商業用地三類用地樓面地價分別為2074、2655、1869元/平方公尺。
從地價走勢圖可看出，三類用地地價呈現前所未有的齊漲特徵。居住、商住、商業用地三類用地樓面地價較2023年**的幅度超過25%。特別是商住用地，漲幅達到28.7%。
圖表：2009至2023年武漢市居住、商住、商業用地地價走勢圖
6、礄口區、江岸區和東湖高新開發區地價漲幅超過35%
各區地價普遍**一方面得益於樓市量價齊漲；另一方面得益於基礎設施建設的完善，尤其是軌道交通建設。
（二）商品房市場新增情況
2023年，武漢全市新增加推專案612個，新增總建築面積2233萬方，其中商品住宅新增面積為1704萬方。主城區共新增加推382個專案，新增總建築面積1439.72萬方，其中商品住宅新增面積為1148.
30萬方；遠城區共新增加推230個專案，新增總建築面積793.58萬方，其中商品住宅新增面積為556.35萬方。
1、主城區商品住宅新增**量同比增加1.73%
2023年，主城區商品房和商品住宅新增**面積分別較2023年減少10.9%和增加1.73%。
主城區新增物業仍以商品住宅為主，僅11份因漢口和武昌中心區有較多寫字樓專案入市，當月非住宅**佔比有所增加。
2、遠城區商品住宅新增**量同比增加24.1%
2023年，武漢遠城區商品住宅新增**556.35萬方，較2023年增加108.20萬方。
商品房和商品住宅月新增**變化趨勢大於主城區，1月、5月、8-10月黃陂區大體量廠房及倉儲類物業的入市，商品住宅的**佔比出現減少。
3、商品房竣工量同比增加54.54%
2023年，武漢主城區商品房總竣工面積1535.43萬方，較2023年增加54.54%。
2023年商品房竣工量比較大，除1季度前三個月及6月份外，其餘月份的竣工量均在100萬方以上；而商品房新增方面，1季度及7月份的新增**量較低，其餘月份**量均在100萬方以上。
4、東湖高新區域新增**量最大，超過200萬方
2023年，武漢主城區商品住宅新增**面積超過100萬方的片區有東西湖片、武昌中心區、南湖片、關山片及漢陽中心區，其中關山片的商品住宅新增面積超過了200萬方，佔主城區商品住宅新增總量的20.27%，漢陽中心區、武昌中心區及南湖片的新增**量在160-190萬方之間，新增**佔比分別佔主城區商品住宅總量的16.47%、15.
16%和14.80%，四大片區合計佔主城商品住宅新增**總量的三分之二。
5、寫字樓和商業物業**有所減少
2023年，武漢全市新增專案的物業型別主要為住宅，佔76.33%，較2023年增加8.37個百分點；其次是廠房倉庫類物業，佔9.
17%，較2023年增加4.30個百分點；寫字樓辦公樓類物業，佔8.09%，較2023年減少5.
21個百分點；商業類物業，佔5.55%，較去年減少7.49個百分點；其他類物業（主要是車庫）佔0.
87%，較去年增加0.03個百分點。
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