大家顧問2023年武漢高階市場報告
導讀：一、高階住宅的界定與基本面
1、界定：報告中所指高階物件，為武漢市2023年12月銷售均價過8500元/㎡、全年實收均價達7000元/㎡以上的專案（別墅類專案除外）。
2、**量：高階住宅市場09年**達246萬㎡。
3、成交量：高階住宅市場09年整體銷售177萬㎡，去化72%。其中，top10專案成交量均在600套以上。
4、銷售**：高階住宅市場整體均價8462元/㎡，約為全市平均水平的1.55倍。均價排行top7專案均價均突破萬元。
二、高階市場六大特徵
1、環線分布：高階專案扎堆內環核心；
2、板塊價值：濱江板塊高階專案布點最為密集；
3、資源特徵：「江湖資源型」「地段中心型」「環境生態型」三大類別齊發展；
4、戶型結構特徵：舒適尺度或尊貴空間；
5、營銷推廣：營銷前置握緊**時刻，軸心營銷迅速鋪開於市場
6、客戶特徵：「8+1」城市圈客戶為武漢高階市場主力購買群體，漢口對於市外客戶的吸引力度高於武昌及漢陽。
三、高階市場產品附加值：高階住宅5大產品發展趨勢
1、高贈送。通過裝修及面積贈送，實現房型的變換，增加實際使用面積。
2、精裝修，豪體驗。品牌、特色裝修給客戶實際體驗，推進銷售。
3、「在高處」，超高層的精神內涵。「會當凌絕頂，一覽眾山小」。以高度樹立地標性形象，以關注城市形象、身份象徵等精神意識創造與激發需求。
4、科技運用。通過科技凸顯專案特色，改變生活方式，提公升專案品質。
5、服務品質。通過優質、特色物業服務來提公升專案附加值。
正文： 追溯武漢高階市場沿革，它在水岸星城、華潤置地鳳凰城、東湖天下等一批規模性高階**帶領下，從2023年的開端元年走來，走過了「全民投資」的2023年，經歷了2023年的調整期頭。5年來，高階市場經歷了市場洗禮，開始呈現多元化發展。
本部分通過對2023年度高階市場的**量、成交資料、客戶、典型專案等方面進行梳理，盤點2023年武漢高階市場。
一、高階住宅的界定與基本面
1、界定
本報告中所指高階物件，為武漢市2023年年終銷售均價過8500元/平公尺、全年實收均價達7000元/㎡以上的專案（別墅類專案除外）。
2、**量：高階住宅市場09年**達246萬㎡
2023年，武漢高階市場住宅專案（年末單價8500元/㎡以上）共36個，總體**約2.2萬套**，整體**面積約246萬方，佔全市**面積的10%。其中，漢口**116.
33萬方，武昌**96.72萬方，漢陽**32.7萬方。
2023年，火爆樓市再度點燃開發商拿地熱情，本土、外來大型房企競相拿地，隨著在漢大型房企的持續活躍以及華僑城、萬達等「新面孔」的加入，武漢2023年高階市場也將會展現其嶄新的一面。
3、成交量：高階住宅市場09年整體銷售177萬方，去化72%。
2023年，武漢高階市場累計銷售1.62萬套，約合面積177萬方，去化推出**總量的72%。成交面積佔全市市場份額的16%。
高階住宅累計成交金額達149.43億元，佔全市成交金額的24%。隨著2023年樓市的再度火爆及企業的持續活躍，武漢高階市場09年取得了不菲的銷售業績。
而隨著巨集觀政策的轉向，2023年樓市的走向變得相對微妙，高階市場在2023年的表現如何，值得關注。
從高階住宅市場專案成交排行看，top10專案成交量均在600套以上，其中，前三甲的成交均超過1000套，且均集中在武昌核心區板塊。融僑華府全年成交1462套，位居首位，其次為水岸星城，全年成交1297套，金地國際花園居第三，全年成交1094套；華潤置地**公園、世茂錦繡長江成交均超過900套；萬科金色家園全年成交量接近900套；萬科高爾夫、航天雙城、復地東湖國際、鑫城國際四個專案的成交量均在600套以上。
4、銷售**：高階住宅市場整體均價為8462元/平公尺，約為全市平均水平的1.55倍。
高階市場2023年整體成交均價為8462元/㎡，與全市5461元/㎡的均價水平相比，高出約3000元，約為全市平均水平的1.55倍。
根據高階住宅市場專案均價排行看，前7強的成交均價均突破萬元，2023年新入市專案有4個躋身top10。武漢天地全年成交均價為14586元/平公尺，高居全市榜首；晉合世家緊隨其後，成交均價為12969元/平公尺；萬科新入市專案金域華府、萬科圓方分別居第
三、第四位，成交均價分別為11866元/平公尺、11020元/平公尺；金都漢宮、寶利金國際公館、融科天城三個專案的均價也均在1萬元以上；萬科金色家園、創世紀廣場、大智嘉園三個專案全年成交均價超過9500元/平公尺。
二、高階市場六大特徵
1、環線分布：高階專案扎堆內環核心
從環線分布看，高階住宅專案基本均集中在二環線以內的漢口及武昌中心區，2023年統計的36個高階專案中，內環集中有21個，佔58%；二環集中有14個，佔39%，二環以內專案佔據整個高階市場的97%。僅有1個專案分布在二環線以外。內環核心作為城市中心，交通發達，配套齊全，生活氛圍濃厚，並依託天然的江景或湖景資源，板塊優勢突出。
內環核心積聚著城市所有力量，有著強大的吸附力。
高階專案環線分布表：
2、板塊價值： 濱江板塊高階專案布點最密集
從區域板塊分布看，高階住宅專案主要分布在漢口的濱江板塊、武昌的徐東板塊、積玉橋板塊，這些區域附近有豐富的自然水體。三個區域的年度**規模分別為：漢口濱江片10個/47萬㎡，武昌徐東板塊4個/40.
52萬㎡，武昌積玉橋3個/39.24萬㎡。目前，高階專案有向漢陽發展的趨勢，例如華潤**公園及世茂錦繡長江的率先入駐，目前漢陽高階住宅專案約有3個。
另外，福星惠譽也在漢陽鸚鵡大道拍下一宗地塊，可建規模約33萬方，樓面地價3712元/平公尺，近年也將會加入漢陽高階市場的行列。金地四新地塊、萬科沌口地塊樓面價均在2000元/㎡以上。
高階專案區域板塊分布表：
3、資源特徵：「江湖資源型」「地段中心型」「環境生態型」三大類別齊發展；
隨著長江沿線土地資源的短缺，高階專案開始呈現梯度發展：第一梯隊為：依託江湖一線資源的城市資源型樓盤，在**與成交量表現上整體優勢明顯；第二梯隊為城市中心型樓盤，依附城市動脈或某一成熟區位，具有地段特性與價值，隨著城市發展而發展；第三梯隊，即在原地貌、文化上進行深度挖掘專案，環境自然生態或專案內部具有原生態資源。
江湖資源型：這類專案周邊存在天然的江景或湖景資源，為專案不可複製的優勢，景觀資源作為豪宅贏得市場的核心，使得資源型專案的銷售速度遠高於其他專案，在**上也存在明顯優勢，典型的代表為武漢天地、水岸星城、錦繡長江、金都漢宮等。其中，以景觀資源為核心，綜合指標均衡發展的武漢天地表現最為突出，其均價一直保持在萬元以上，年底均價則已突破2萬元，此外，專案在銷售方面也十分順利，專案於09年1月推出二期的60套**，以12000元均價入市，在接近年關的市場疲軟期，週末兩天銷售20餘套**，市場反響良好，後續持續加推，銷售穩定，目前所推**已所剩無幾。
在競爭激烈的高階市場中取得了市場量價頭籌。
地段中心型：這類專案位處城市核心區域，交通發達、配套齊全、周邊建設成熟，生活氛圍濃厚，這一系列的優勢使得專案的**也是居高不下，且抗風險能力較強。典型的代表為融科天城、萬科金色家園、融僑華府、金地國際花園等專案。
萬科金色家園位處京漢大道，輕軌從專案中間穿過，交通十分便利，且專案臨近江漢路商圈和武廣商圈，生活方便，加上萬科品牌，支撐專案萬元以上的銷售均價，銷量也一直位居區域前列，目前已進入尾盤銷售期。融科天城，臨靠解放大道，為聯想控股企業旗下專案，中心城區規模**，專案入市以來的成交均價基本保持在8000元以上，二期開盤當天銷售近70%；和平大道、友誼大道兩條主幹道從融僑華府兩側穿行，而隨著長江隧道的貫通，該項目的價值迅速提公升，當前均價也**至8000元以上，該專案09年摘取高階市場銷量冠軍。
環境生態型： 這類專案從景觀規劃上大做文章，通過保留地塊本身的景觀資源及歷史氛圍，「創造」出不一樣的優勢。典型的代表有萬科金域華府，美林青城、復地東湖國際等專案。
其中，金域華府利用原廠遺址，進行包裝改造，發掘地塊原文化，打造「大隱於市」的「雅貴」階層；以9000方茂園為切入點，現場體驗，展現專案從「名園」到「華府」的過程，提公升專案品質；而樣板房則體現專案高贈送面積的戶型優勢，實現從外圍到使用的附加值。專案09年9月底入市，均價12000元，當日成交約75%。
4、高階戶型特徵：高階產品線豐富化，講究「舒適尺度或尊貴空間」
統計高階市場典型專案戶型發現，高階市場戶型配比更為多樣，且各種戶型面積跨度相對較大。高階市場戶型1房-6房均有，部分專案還含有複式、洋房類產品，但與市場需求特點對應，2房、3房、4房依舊為**主力。從戶型分布區間看，高階市場戶型面積一般偏大，且面積跨度較大，從下圖看，2房、3房以及5房、6房、洋房等大戶型產品的面積跨度均超過100㎡，其中，2房最大面積超過了180㎡，面積跨度為116㎡；3房的最大面積突破了200㎡，面積跨度為118㎡；5房、6房等大戶型面積則基本均在200以上，偏大戶型則達到300㎡或以上，面積跨度在150㎡左右。
此外，對比不同規模的高階專案可以發現，規模**產品線更為豐富，提供多元化空間，多戶型選擇，典型代表為錦繡長江，該專案規模160萬方，目前以推出的**中，含1-6房、複式七種戶型。而對於晉合世家、萬科金色家園等規模相對偏小的專案，戶型則一般集中在1-3房或是2-4房戶型產品。同時武漢公寓豪宅已逐漸面市如萬科圓方、金域華府等專案，比周邊樓盤均價高出近3000元/㎡以上。
對比高階專案的成交情況，可以看出，城市資源型高階專案戶型面積偏大。其1房面積為60-80㎡之間，比普通住房面積大；2房戶型主力面積在90-105㎡之間，與普通住宅及其他類高階適宜；城市資源型3房戶型面積一般為140-180㎡之間，略高於其他住宅。而4房及以上戶型比例較高，一般在20%左右。
例如：超大規模高階濱江綜合體專案的世茂錦繡長江，在產品銷售上，同樣是兩房與三房成交率最高，其次為一房、五房，大戶型成交以面積180㎡以上戶型為主，也正如此，該專案在二期產品中將4房產品的佔比減小了近10%，而大幅增加六房配比，從無配置增加到10.37%。
此外，晉合世家及恆大華府專案則分別以160平公尺以上戶型、180平公尺以上戶型為主力成交產品。
武漢天地
一、二期戶型配比變化情況：
錦繡長江
一、二期戶型配比變化情況：
5、營銷推廣：營銷前置握緊**時刻，軸心營銷迅速鋪開於市場
縱觀武漢2023年典型高階專案推廣，高階專案的推廣渠道以報紙等傳統大眾傳播渠道投入較少，二橋、機場等戶外運用較多，高階雜誌、圈層小刊等出版物料充足。並以線下活動為主，或法學禪意、水墨丹青、觀演出、品美酒等文化類活動；或塗鴉、軟裝家飾特賣會等時尚新銳活動；其中不乏提倡環保節能的公益性或體驗性活動。以與銀行、高校、移動等人群聯姻互動，實現軸心營銷。
即在細分受眾的基礎上，組織主題更聚焦的私人化的營銷活動，通過活動向目標客戶推廣，使自己成為營銷的軸心。
同時，入市高階專案通過營銷前置，把客戶端營銷工作主動前置到專案動工、規劃階段，通過對客戶進行關注，了解客戶需求；讓客戶與專案一同成長，培養客戶忠誠度，並實現口碑營銷下的最大轉化。在提公升銷售成功率的同時也提公升了消費品質，即專案的美譽。經過前期的客戶維繫與運作，如萬科圓方、金域華府通過不足一月時間，便在市場上獲得不同凡響。
同時，武漢高階專案在推盤上通常以稀缺性產品或專案頂端級產品先入市，以讓利客戶獲得傳播，為**的持續銷售奠定基礎。
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