眾所周知，2023年中國經濟增速將下滑。但是可能出現的下滑幅度，筆者認為會比想象中更大，目前樂觀的gdp增速**為8.8%。
但是同策分析師姚伯均通過研究後發現，美歐經濟比想象中壞，因此中國經濟也不可能太樂觀。
美國經濟復甦很虛。它的實體經濟復甦有賴於美元不能走強，然而近一段時間來看美元強勢特徵一直延續著，對其製造業以及製造業帶動的就業衝擊是很大的。同時歐洲情況十分糟糕，歐央行為大銀行提供的貸款都躺在存款賬戶裡面，沒有一家投資機構願意冒風險投資歐債。
歐元貨幣擴張很難帶來實質性的債務緩解，歐洲2023年基本會出現衰退。而國內經濟轉型所帶來的東部經濟增速下滑，使得gdp或許只能維持8%的增速。同時由於出口困難，中小企業倒閉還會擴大，就業問題會凸顯。
因此，同策分析師姚伯均大膽**，一旦大部分專案**回歸15%左右，同時經濟出現大幅度下滑，有關部門就會大幅度調整貨幣政策，或許救市政策在2023年四季度就會出現。因此明年下半年貨幣政策會更加松一點。全年存款準備金率可能會下調4次到5次。
基於上述判斷，同策分析師姚伯均對於明年的房地產市場持有購房者喜，開發商悲的觀點。在這種情況下，明年三月份之前肯定會有一部分中等規模的開發商將跟隨今年大開發商降價的腳步，主動把**回歸合理。這是購房者最好的機會。
同策分析師姚伯均認為在下半年，定位合理、配套完善、品質和**有優勢的專案會吸引為數不少的近兩年被壓制的改善性需求入市，帶動成交量大幅度回公升。
不過同策分析師姚伯均堅信不過很多開發商可能看不到那個時候的情景了。2023年將有一些中小型開發商複製2023年的房地產爛尾的情景，可能會有大量的中小房企退出這個市場，甚至不排除倒掉一兩家大開發商。總之明年資金鏈是開發商的核心問題。
搞得好開發商還能高興一下，搞不好就只好哭天喊地了。
因此同策分析師姚伯均建議開發商，在年初就要反思自身定位，開發商必須要想清楚今後服務哪些購房者。
全年**成交情況
截至日前，各類剛需樓盤成交面積佔總商品住宅成交面積的40%左右。其中90平方公尺以下的低端剛需住宅市場成交了約200萬平方公尺，91平方公尺至100平方公尺的中端剛需產品成交了約100萬平方公尺。
（低端剛需定義：單套建築面積90平方公尺以下，總價在150萬以下）
（中高階剛需定義：單套建築面積90平方公尺到100平方公尺之間，總價在150萬至300萬之間）
同策分析師姚伯均對於2023年剛需產品成交的**：成交回暖時點判斷將在2023年的下半年。一部分熬過1年社保期的非上海戶籍人員將達到可購住宅的標準。
同時明年又是中國傳統的結婚旺年，很大一部分剛需需要適婚房。因此諸如嘉定新城、青浦新城、南橋新城的住宅專案，若單套面積可以控制在80平方公尺左右，總價控制在100萬左右，還是可以取得較快的去化速度的。
2023年，各類中產階層改善型商品住宅（單套面積101-140平公尺，總價301-500萬元）成交2488套，總面積30.47萬平公尺，成交金額92.3億，均價接近3萬元/平公尺。
從成交區位上看，主要集中在內中環；從板塊分布上看，大寧、光新、張江、七寶、北蔡成為中產階層改善購房者的青睞之地。
（中產階層改善型需求定義：單套建築面積100平方公尺到140平方公尺之間，總價在300萬至500萬之間）
同策分析師姚伯均對於2023年剛需產品成交的**：2023年中產階層客戶承受能力普遍在300-400萬元/套，個別降價「到位」的產品迎來較好銷量，而其**再次下探的可能性不大。明年開發商的資金鏈仍將維持緊張局面，降價有可能從剛需盤向這類中產階層改善型住房橫向蔓延，預計其成交量有望提公升。
2023年中端改善型住宅是受到政策影響最大的市場，因其需求面積段在180平方公尺至220平方公尺，總價預算在500萬至999萬，該購房者是在政策面前最尷尬的群體。本年度中高階住宅（包含高階經濟型別墅）成交僅739套，成交面積14.62萬平方公尺，成交金額只有49億元。
其中相對於市區高階公寓專案，高階經濟型別墅成交遇冷更加嚴重。2023年高階經濟型別墅成交排名前兩名的萬科第五園和觀庭不過都只有成交了36套，月均成交只有3套。
根據限購和貸款放鬆的力度，同策分析師姚伯均認為整體沒有市場，細分中高階公寓受追捧，經濟型別墅遇冷！那些賣的好的專案必須具備如下三個特徵：首先沾上國際化社群的光；其次是產品的創新；第三是**的比較優勢。
（高階階層改善型需求定義：面積在180平方公尺至220平方公尺，總價預算在500萬至999萬）
（高階階層改善型需求定義：面積在180平方公尺至220平方公尺，總價預算在500萬至999萬）
2023年上海總價1000萬以上的豪宅共成交1676套，簽約面積達到53.6萬平方公尺，從成交總套數和成交總面積看，雖然有所下滑，但是與中間段改善類定位的住宅專案相比，成交量下滑幅度並不大。
同策分析師姚伯均認為：2023年郊區大面積平層豪宅公寓的市場狹小，可能存在產品定位誤區。而在內環內和內中環間大平層豪宅基本已經為高階購房者所接受，基本能夠作為豪宅的乙個重要指標了。
豪宅中作為第一居所的獨棟別墅依舊是主流標準。
（豪宅定義：總價1000萬以上的別墅和平層公寓）
（豪宅定義：總價1000萬以上的別墅和平層公寓）
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