巨集觀市場篇
壹、上海社會經濟發展研究
一、上海巨集觀環境分析
（一）、上海近年總體經濟運**況分析
1、gdp增長
資料**：上海統計年鑑
近幾年上海經濟增長迅速，gdp增長保持了較快的速度
近年上海經濟增長迅速，2023年上海市gdp達到了歷史最高點9154.18億元，按可比**計算，比上年增長11.1%，其中，第一產業增加值79.
65億元，下降9.7%；第二產業增加值4475.92億元，增長12.
1%；第三產業增加值4588.38億元，增長10.5%。
2、城市居民人均收入支出分析
資料**：上海統計年鑑
上海市城市居民人均可支配收入逐年上公升，2003—2023年增長更明顯
從統計資料來看，上海近年城市居民人均可支配收入逐年上公升，到2023年以達到18645元，相比2023年時的增長了5395元，漲幅達40%。
3、固定資產投資分析
資料**：上海統計年鑑
近年上海市固定資產投資增幅明顯，一直保持上公升態勢
2023年上海固定資產投資達到歷史最高點3084.66億元，相比2023年有632.55億元的漲幅，2023年也是保持了上公升態勢，但其增幅不明顯，相比2023年有少量的漲幅，這主要取決於2023年巨集觀政策的影響。
投資額增幅明顯，與未來市政重大規劃有關
未來上海一系列重大市政規劃的實施是造成固定資產投資猛增的原因。世博會，沿江兩岸等地區的基礎建設高速啟動。一方面帶動了固定資產投資上公升，另一方面，也造成大量動拆遷的發生，直接拉公升剛性需求的增大。
近年上海房地產投資增幅較大，而2023年受政策影響其增幅顯緩慢
從上圖能看出，2002—2023年三年中，上海房地產投資增幅都已達到了較高的發展速度，2023年更達到了驚人的投資增幅——30.43%，可是到了2023年，其漲幅驟降，漲幅剛達到6.07%。
由此可見政策對其影響之大。
4、人口因素
資料**：上海統計年鑑
從上圖可以看出
上海戶籍人口增長平穩，居住環境更新等需求客觀存在
近幾年上海戶籍人口增長平穩，2023年統計戶籍人口在1300多萬人，其每年更新居住環境需求客觀存在。
上海外來人口增長明顯，而常住人口增幅較大
每年平均增長在40—45萬左右，居住半年以上的常住人口增幅較大，此類人群不斷的進入上海城市，一方面推動了上海的經濟，另一方面起到了對上海房產的居住需求的不斷擴充。
5、消費結構與消費能力
單位：元（人民幣）
資料**：上海年鑑、2023年上海市國民經濟和社會發展統計公報、上海十一五規劃發展綱要
城市居民家庭人均年可支配收入從2023年以來逐年增加增長率依次為2.85%、12.20%、12.
21%、11.76%，在2023年至2023年基本上是符合整個上海地區經濟總量增長的速度（依次為11.8%、13.
6%、11.1%），所以，我們假定在十一五期間城市居民家庭人均年可支配收入的增長速度和上海十一五規劃的gdp增長速度一樣，同為9%，那麼2023年到2023年，城市居民家庭人均年可支配收入將達到22152，24146，26319，28688元。同樣的，城市居民人均消費支出將達到16364、17836、19442、21191元。
屆時，上海居民的消費能力將上乙個大台階。
上海的居民消費水平在逐漸地提高，消費結構日趨合理，恩格爾系數逐漸降低，按照國際通行標準，到了2023年，上海的居民生活水平就已經到了富裕的水平。而醫療保健、交通通訊、教育娛樂等支出比重不斷地上公升，從另一側面反應了居民消費能力的擴大。
反觀居民居住的支出，從2023年開始至今，基本保持在10%的水平上，主要由於房價的快速上公升抑制了消費能力的上公升，從而使支出比重維持在乙個相對穩定的水平上。
在上海的十一五計畫中，房地產業的目標是「保持房地產市場持續健康穩定發展」，可以預期的是房地產行業的發展速度將下降，行業結構將進一步調整，使其更加符合市場需求，這樣會刺激對住房的自住需求，所以上海居民的居住消費能力與比重將會逐漸地加大。
（二）、2007－2023年上海整體發展規劃研究
2007-2023年是上海「十一五」規劃開始提速發展的四年，是上海深入實施科教興市主戰略、加快「四個中心」建設進入關鍵階段的四年。因此，我們可以積極的展望未來三四年後的上海的發展。
全球生產要素流動和國際產業轉移速度加快，居民消費結構逐步公升級和產業結構調整和城鎮化程序加快一直以來是上海高速發展的有利因素。在未來幾年裡，上海又將面臨國際金融中心和國際航運中心建設、推進浦東綜合配套改革試點、中國2023年上海世博會、國家規劃長江三角洲區域發展多個巨大的機遇。
面對這種情況，上海在「十一五」規劃中明確地提出了把增強城市國際競爭力作為發展主線。可見，上海將加快建設「四個中心」，真正實現現代化國際大都市的目標。
我司對於上海「十一五」整體規劃進行了一定的研究，並就其中重要的發展目標的綱領抽出，做出一定的預判
1、總體經濟發展指標——經濟穩步增長，創新、金融、物流產業提速
綜合考慮到未來四年的發展環境和基礎條件、世博會的有利帶動，上海將形成國際經濟、金融、**、航運中心基本框架，取得現代化國際大都市建設的階段性進展，基本完成「十一五」規劃的經濟指標，並對房地產需求和供給產生深遠影響。
1）、經濟保持持續較快健康發展。在優化結構、提高效益和降低消耗的基礎上，全市年均經濟增長率預期為9％以上，到2023年全市生產總值達到1.5萬億元，逐步形成服務經濟為主的產業結構，地方財政收入與國民經濟保持同步增長。
資料**：上海十一五規劃
2）、 科教興市主戰略實施取得新突破。城市創新體系基本形成，全社會研發經費支出相當於全市生產總值的比例達到2.8%以上，科技進步貢獻率達到65%左右，形成一批擁有自主智財權和知名品牌、國際競爭力較強的優勢企業。
教育綜合改革進一步深化，勞動力素質繼續提高。
資料**：上海十一五規劃
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