某某縣農村信用合作聯社
第一章總則
第一條為豐富個人住房貸款產品，促進某某縣農村信用社合作聯社（以下簡稱縣聯社）個人購房貸款業務的發展，強化內部管理，防範個人購房貸款風險，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》以及中國銀行業監督管理委員會《商業銀**地產貸款風險管理指引》等法律法規和有關規定，並結合某某縣農村信用合作聯社的實際，在推出《某某縣農村信用合作聯社個人住房按揭貸款管理辦法》的基礎上，制定本管理辦法。
第二條二手房是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產，它是相對開發商手裡的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。本指引所稱二手房按揭貸款，是指購房人以在房地產二級市場上購買的經過一手買賣之後再行上市的產權明晰、已取得房屋產權證的各類個人住房或商業用房作抵押，向信用社申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向信用社還本付息的貸款業務。
第三條信用社辦理二手房按揭貸款業務應當符合國家相關法律、法規、政策和聯社的有關規章制度，應當遵循堅持安全性、流動性和效益性原則。
第四條本指引適用於聯社轄內的各信用社向借款人發放的用於購買各類二手住房或二手商業用房的貸款。
第二章貸款型別
第五條本辦法所稱「二手房按揭」貸款（對外宣稱全家樂），是指農村信用社向借款人發放的用於在房地產二級市場購買經過一手買賣之後再行上市的產權明晰、已取得房屋產權證的各類個人住房或商業用房貸款。
第三章貸款要求
第六條二手房按揭貸款需符合下列要求：
（一）所購房產應為地理位置優越、社群環境良好、變現能力強的房產；
（二）所購房屋產權必須完整和明晰、已辦理房地產權證，具備進入房地產市場流通買賣的條件；
（三）申請貸款時，轉讓房產未被列入城鎮改造拆遷規劃範圍，售房人對轉讓房產擁有合法的處分權；
（四）二手房買賣雙方自行到房管部門辦理過戶手續並領取新的房地產權證，必須在辦理房地產抵押登記手續後，方能發放貸款，如未能及時辦理登記的應由房產中介公司或擔保公司等提供階段性擔保；
（五）農村信用社規定的其他要求。
第四章貸款物件和條件
第七條借款人須同時具備以下條件：
（一）年齡在18-60周歲以上，具有完全民事行為能力的自然人，能提供合法有效的居留身份證明檔案；
（二）貸款期限不超過25年且與借款人年齡之和不超過65年；
（三）具有穩定的職業與收入，無不良信用記錄，無不良嗜好，有償還貸款本息的能力並能夠提供相應的收入或資產證明；
（四）原則上只接受房齡10年(含)以內貸款申請，對購買首套房的，房齡5年（含）以下的自籌購房款（首付款）不低於信用社認可房產價值的30%，房齡5年以上的自籌購房款（首付款）不低於信用社認可房產價值的50%，商業用房購房首付款比例不得低於信用社認可房產價值50%；對購買第二套房的首付款按國家公布最新政策執行，並提供足額支付首付款項的相關證明；
（五）有合法有效的購房合同、協議、房地產權證以及信用社要求提供的其他證明檔案；
（六）以借款人所購房產作抵押的相關材料；
（七）信用社規定的其他條件。
第五章貸款的額度、期限和利率
第八條貸款額度
信用社應根據借款人的資信、還款能力、所購房屋價值等情況，合理確定貸款額度，其中：
（一）二手個人住房貸款的金額不得高於信用社認可的抵押物評估**70%，對土地未分割到戶的房產，貸款金額不得高於信用社認可的抵押物評估價60%，對房齡超過5年的，貸款金額不得高於信用社認可的抵押物評估價50%；
（二）二手個人商業用房、商住兩用房貸款額度不得高於信用社認可的抵押物評估價的50％，不接受未辦理房產與國有土地使用證兩證合一的商業用房、商住兩用房申請；
（三）若以信用社認可的其他財產作為抵（質）押擔保申請購房貸款的，在符合購房貸款首付比例的前提下，其貸款額度一般不超過抵押物評估價值的60％或質押物面值的90％。
第九條貸款期限
二手房貸款期限與房齡之和不得超過30年，且不超過所購房產剩餘的使用年限，二手個人商業用房、商住兩用房貸款期限最長不得超過10年。
第十條貸款利率
（一）貸款利率按中國人民銀行規定的同期同檔次貸款基準利率上浮不低於15%執行。
（二）購買第二套（含）以上住房的，按中國人民銀行規定的同期同檔次貸款基準利率上浮不低於25%執行。
（三）個人商業用房和「商住兩用房」的貸款利率按中國人民銀行規定的同期同檔次貸款基準利率上浮不低於25%執行。
（四）按揭貸款利率調整方式為一年一定。即貸款期限在1年期以下（含1年）的實行合同利率，遇法定利率調整不作分段計息；貸款期限超過1年的，遇法定利率調整，於下年1月1日開始按相應利率檔次執行新的利率。
第六章貸款程式
第十一條申請辦理：申請人本人向縣聯社下轄的開辦個人二手房按揭貸款業務的信用社提交申請。
第十二條辦理流程：簽訂房產買賣合同→提交貸款申請→信用社調查審批→簽訂貸款合同→辦理房產登記→落實貸款擔保→信用社發放貸款→借款申請人按月還款。
第十三條申請資料：借款人向信用社申請個人二手房按揭貸款應提交書面申請，並向貸款社提交下列資料：
（一）借款人合法的身份證件；
（二）借款人經濟收入、職業證明、財產證明材料；
（三）借款人的婚姻證明材料，並出具由房地產主管部門對借款人家庭住房登記記錄書面查詢結果；
（四）合法有效的房屋買賣合同、協議和房地產權證（已辦理過戶到借款人名下）；
（五）借款人已支付足額購房首付款的相關證明；
（七）由其他自然人（或法人）為購房人提供保證擔保的，擔保人應經過信用社信用等級評定b級以上方可准入，並根據要求提供相關證明資料；
（八）信用社經審核，要求借款申請人補充的其他資料。
第十四條辦理時限：貸款社應對借款人提交的檔案資料的完整性、真實性、準確性、合法性和貸款的可行性進行審查，並對借款人資格和資信狀況、交易背景和貸款用途的真實性以及所購房產的實際價值和變現能力等進行分析，在5個工作日內向借款人作出正式答覆。
第十五條貸款經辦人員在進行貸前調查過程中，除收集有關資料外，還必須通過面談了解借款人的購房意願、購房行為真實性和還款能力，做好面談記錄並由借款人簽字確認。
第十六條貸款社經貸前調查、審查及審批同意借款人的借款申請後，與當事人各方簽訂借款合同和擔保合同。
第十七條在辦理個人購房貸款時，借款人如對抵押房產投保的，應允許借款人自由選擇保險公司，不得強行要求借款人到指定的保險公司投保。
第十八條簽訂借款合同和擔保合同後，貸款社應根據法律法規及《信貸業務操作管理辦法》等相關規定，辦理抵押登記及其他相關手續。
第十九條在辦妥規定的手續後，貸款社應依據借款合同約定及相關規定向借款人發放貸款，並將發放的貸款劃轉到賣方指定賬戶上。
第七章貸款的擔保
第二十條借款人申請二手房按揭貸款必須提供擔保，擔保方式一般以借款申請人購買的、房齡不超過信用社規定年限、且能夠在當地房管部門辦理抵押登記的住房作為主要擔保，也可追加符合規定條件的保證人作為擔保。經縣聯社同意，貸款期間借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式。
第二十一條二手房按揭貸款抵押物價值按照抵押物當前市場成交價或評估價（孰低為原則）確定，原則上應由貸款社認可的房地產估價機構進行評估，貸款額度控制在抵押物評估價值的70%以內，對購第二套房的貸款額度應控制在抵押物評估價值的40%以內，並將該房產價值全額用於貸款抵押。
第二十二條貸款社與抵押人簽訂抵押合同後，雙方必須依照法律法規規定辦理抵押登記。
第二十三條抵押權設定、抵押所有能夠證明抵押物權屬的證明檔案的原件，原則上均應由貸款社保管並承擔保管責任。
第二十四條抵押人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，並隨時接受貸款社的監督檢查。
第二十五條對設定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經貸款社書面同意，抵押人不得將抵押物轉讓、重複抵押、變賣、饋贈或以其他方式處分。
第二十六條借款人向貸款社還清全部欠款後，抵押關係終止，當事人應按合同的約定辦理登出抵押登記手續，解除抵押權；貸款社將借款人存放在信用社的所有與該抵押房產有關的證件資料，在辦理書面簽字移交手續後交還借款人。
第八章貸款償還方式
第二十七條借款人應按借款合同約定的還款計畫、還款方式償還貸款本息。
第二十八條借款人償還貸款本息的方式：一般採用按月等額本息還款法或按月等額本金還款法。
第二十九條借款人可以提前全部或部分還清剩餘貸款本金。借款人需要提前還款時，須提前7天向貸款社提出書面申請。貸款社可對提前還款的行為按《個人住房按揭貸款管理辦法》相關規定計收罰金，借款人提前還款的當期仍須計收貸款利息。
第九章貸後管理
第三十條合同的變更和終止：
二手房按揭貸款流程
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二手房按揭貸款合同範本
合同編號 甲方乙方 簽訂日期 年 月 日 二手房按揭貸款申請條件 1.借款人合法有效的身份證件 2.借款人經濟收入證明或職業證明 3.借款人家庭戶口登記簿 4.有配偶的借款人需提供夫妻關係證明 5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾 6.所購二手房的房產權利證明 7.與...
按揭中二手房買賣合同簽訂
2 辦理程式 買方支付定金，並按照約定的方式提前還款，登出抵押 特別提示 本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業性。1 雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者...