中國郵政儲蓄銀行個人二手住房貸款業務管理辦法及操作規程（2023年版）
目錄個人二手住房貸款業務管理辦法 1
第一章總則 1
第二章貸款物件和條件 1
第三章貸款金額、期限、利率和還款方式 3
第四章放款模式、貸款擔保 6
第五章貸款業務流程 11
第六章附則 15
個人二手住房貸款業務操作規程 16
第一章總則 16
第二章貸款申請受理 16
第三章貸款授信調查 26
第四章貸款審查審批 31
第五章貸款簽約與發放 34
第六章貸後管理 40
第七章附則 47
中國郵政儲蓄銀行
個人二手住房貸款業務管理辦法
（2023年版）
第一章總則
第一條為了規範中國郵政儲蓄銀行個人二手住房貸款業務經營管理，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》、《貸款通則》、《個人貸款管理暫行辦法》和《商業銀**地產貸款風險管理指引》等有關法律、法規和規章制度，制定本辦法。
第二條本辦法所稱的二手住房，是指已完成竣工驗收、房屋所有權已登記至單位或自然人名下，再次向自然人**的住房。
第三條本辦法所稱的個人二手住房貸款，是指中國郵政儲蓄銀行向自然人發放的，用於購買二手住房的人民幣貸款。
本次貸款用於清償售房人名下、以交易房產抵押的貸款的二手住房貸款，又稱為「交易型轉按揭貸款」。
第四條中國郵政儲蓄銀行各級機構辦理個人二手住房貸款業務，必須嚴格遵循國家法律法規，執行國家住房信貸政策。
第二章貸款物件和條件
第五條個人二手住房貸款發放的物件是具備良好信用記錄和穩定收入**的自然人。借款人應具備以下基本條件：
（一） 年齡在18周歲（含18周歲）至60周歲（含60周歲）之間，具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民，或在中國境內工作1年（含1年）以上、在中國境內首次購買自住房的境外自然人（包括港澳台人士和外籍人士）。
（二） 本人及配偶社會記錄和信用狀況良好，個人信用記錄等級（如符合調整標準的，按調整後的等級）不為禁入類，當前在我行及其他金融機構無拖欠貸款。
（三） 從事合法職業，收入**穩定。個體工商戶、私營企業主等自僱人士應連續正常經營1年（含1年）以上。
（四） 具備償還貸款本息的能力。本次貸款收入還貸比控制在50%（含50%）以下，總體收入還貸比控制在55％（含55％）以下。
（五） 本次貸款信用評級原則上在bb級（含bb級）以上。
前款第（四）項內，本次貸款收入還貸比的計算公式為：（本次貸款的月均還款額+月物業管理費）÷月均稅後收入，總體收入還貸比的計算公式為：（本次貸款的月均還款額+月物業管理費+其他債務月均還款額）÷月均稅後收入。
上述兩個計算公式中，本次貸款月均還款額按照申請金額、期限、利率和等額本息還款法計算，其他債務月均還款額按照貸款餘額、剩餘期限、當前執行利率和等額本息還款法計算；配偶和共同借款人的其他債務應一併計入，收入經調查核實方可計入。
本辦法所稱的個人信用記錄等級，是指按照我行個人徵信應用管理制度規定，對個人信用報告劃分的風險等級。
自僱人士是指自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過10％股份，或其個人收入的主要**為上述機構的經營收入者，包括但不限於：我行經營性個人貸款客戶（含結清貸款客戶）、其他個體工商戶、私營企業主或企業合夥人。
第六條共同借款。符合借款人基本條件的兩個自然人，可以共同申請一筆貸款，但同一筆貸款的申請人僅限兩名。其中一人作為主借款人，另一人作為共同借款人，在該筆貸款發放之後承擔同等還款義務。
除非另有規定，本辦法對於借款人的各項規定，均適用於主借款人和共同借款人。
第七條個人二手住房貸款禁入類客戶與業務。
（一） 嚴禁向如下人員發放貸款：本人或配偶當前拖欠我行各類貸款的個人，從事非法職業人員，刑事涉案人員，失業、無業人員，在校學生。
（二） 嚴禁受理個人向其父母、配偶、子女和控股企業購買住房等涉嫌套取銀行資金的貸款申請。
（三） 嚴禁變相發放用於購買商業用房或商住兩用房的貸款。
第三章貸款金額、期限、利率和還款方式
第八條個人二手住房貸款實行限額管理，每筆貸款金額應符合以下限額標準，同時根據借款人償還能力、信用狀況確定：
（一） 單戶限額，即單個借款人在貸款行辦理的個人二手住房貸款餘額，應在上級行對貸款行授權的額度範圍內。
（二） 單筆限額。單筆貸款最低金額為1萬元，最高金額不超過個人二手住房貸款單戶限額，最小變動單位為1000元。
（三） 貸款成數，即貸款金額佔我行認可抵押物價值（取購房總價和抵押房產評估價較低值）的比例，不超過所購房產適用的最高抵押率。各類房產適用的最高抵押率，按照總行現行個人住房信貸政策的規定執行。
（四） 借款人自籌購房款（以下簡稱「首付款」）與貸款金額之和，應等於購房總價。購房總價是指買賣合同中約定的房屋交易**，不包括交易過程中產生的各種稅費。
第九條貸款期限應同時滿足下列條件：
（一） 貸款期限不超過30年。
（二） 貸款期限與借款人年齡之和不超過65年。共同借款的，借款人年齡原則上以年齡較大的申請人為準，但如果年齡較小的申請人屬於優質單位職工，可以其年齡為準。
（三） 抵押物土地使用權剩餘期限≥貸款期限+3年。
（四） 貸款期限與抵押房產房齡之和，北京、上海地區不超過50年，天津、重慶、計畫單列市和省會城市地區不超過45年，其他地區不超過40年。
本辦法所稱的房齡是指房屋建成年份距貸款申請年份的年數。
第一十條貸款執行利率。
（一） 貸款以人民銀行同期同檔次人民幣商業貸款利率為基準利率，按照一定比例浮動確定執行利率。利率浮動比例按照總行現行個人住房信貸政策的規定執行。
（二） 貸款期限1年以內的，在整個貸款期間利率保持固定。貸款期限超過1年的，利率調整方式為：每年1月1日，根據當日基準利率和原有利率浮動比例，重新確定貸款執行利率。
第一十一條貸款罰息利率。
（一） 借款人未按合同約定的期限、金額歸還貸款的，對逾期的貸款本息按日加收罰息。罰息利率為同期執行利率的1.3倍。
（二） 借款人未按合同約定用途使用貸款的，對挪用部分的貸款本息按日加收罰息。罰息利率為同期執行利率的1.5倍。
（三） 借款人未按合同約定用途使用貸款、且發生逾期的，罰息利率為同期執行利率的1.5倍。
第一十二條貸款可以採取等額本息、階段性等額本息、等額本金、階段性等額本金和一次性還本付息等五種還款方式之一，其中：
（一） 階段性等額本息、階段性等額本金兩種還款方式僅適用於信用評級不低於a級的貸款。只還利息、不還本金的寬限期不得超過12個月，且不得超過貸款期限的1/3。
（二） 一次性還本付息僅適用於一年期以內的貸款。
第一十三條貸款到期之前，如同時滿足下列條件，借款人可以向貸款行申請提前歸還部分本金或者全部貸款：
（一） 最低提前還款月數由貸款行和借款人協商確定，但不得低於3個月。提前還款時，已足額還款期數少於最低提前還款月數的，借款人應按提前歸還貸款本金的1%向我行繳納違約金；已足額還款期數不少於最低提前還款月數的，可免於繳納違約金。
（二） 提前歸還部分本金的，最低提前還本金額為1萬元，最小變動單位為1000元。
（三） 對於採取一次性還本付息還款法的貸款，只能提前歸還全部貸款，不能提前歸還部分本金。
第一十四條貸款當期應還本金、利息、罰息、違約金及其他費用，由借款人通過借款合同及相關協議約定，授權我行扣收。
第四章放款模式、貸款擔保
第一十五條個人二手住房貸款的發放，分為下列四種模式：
（一） 見抵押登記證明放款：房產已完成過戶，我行取得房屋他項權證等抵押登記證明之後，發放貸款。
（二） 見抵押登記回執放款：房產已完成過戶，已遞交抵押登記申請，房管部門出具受理回執，憑該回執發放貸款。
（三） 見過戶回執放款：已遞交房產過戶申請，房管部門出具受理回執，憑該回執放款。下列情形之一，視同見過戶回執放款：
1. 房產已完成過戶，我行見過戶後房屋所有權證書放款。
2. 當地過戶與抵押登記同時辦理，我行見相應回執放款。
（四） 見購房合同放款：借款人與售房人已簽訂購房合同，憑該購房合同發放貸款。
第一十六條各種放款模式適用的業務情形。
（一） 所有貸款均可採取見抵押登記證明放款模式。
（二） 貸款採取見抵押登記證明放款之外的其他三種放款模式之一，原則上應提供第三方保證，但本辦法另有規定的除外。
（三） 見購房合同放款模式僅適用於以下兩種情形之一：
1. 由總行准入合作機構提供保證的交易型轉按揭貸款。
2. 房管部門實行二手房交易資金監管，且明確要求貸款資金在房產過戶之前存入資金監管賬戶。
第一十七條貸款必須以所購房產作為抵押物，原則上不得以其他財產作為抵（質）押物。但在放款之後房產發生拆遷、毀損、滅失等情況的，可以變更貸款擔保，即使用其他財產作為抵（質）押物，或由其他自然人或法人提供連帶責任保證。
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