一．你們公司怎麼樣？
1、不去詆毀別的公司。
2、介紹我們公司的服務特色，我們的服務特色：強調交易安全，實行先產權調查再簽訂交易合同，確保產權真實性。專業性強，我們有法律專員負責為雙方擬定交易合同。
我們的企業理念：安全、迅速、合理。收費透明，收取固定比例佣金，不賺差價。
3、介紹一下經紀人自己的優勢。
4、請您給我乙個機會，感受一下我們的服務，我相信不會令您失望。
【二】我願意自己賣，方便又節省錢。
●自售的缺點：
1、無法讓買方產生競爭，****比較低。
2、安全無法保障，房地產糾紛、官司不斷。
3、花太多時間在售屋上，會影響其他事。
4、無法主動與買方洽談。
5、廣告費負擔重。
6、銷售管道與銷售手段太少。
7、無法過濾客戶，生活受打擾。
8、女房東帶看存在危險。
9、比較不會推銷，介紹產品。
10、定價策略、議價方法，收定方法不夠專業。
11、買方防範心理較重，不利成交。
●綜合話術：
1、自己賣省中介費，但房子不同於一般商品交易，涉及很多的專業知識，繁瑣交易流程以及合同擬定，幾十萬的房子，如果環節中出現問題，損失巨大。這就不光是省點中介費的事情，反而因小失大。在房屋買賣過程中，涉及交易配對，買賣談判，合同擬定，過戶、交款，收款，房屋交接等系列繁瑣的交易細節，並不象您想像的那麼簡單。
現在也越來越多的客戶選擇我們節省時間，精力，放心。
2、另一方面，自己賣確實會省掉中介佣金，但是您想一下，如果您沒有過多精力的話，會吃不消的。自己找客戶累，貼了廣告，客戶隨時會要求看房子，而您又正在上班的時候怎麼辦。在深夜的時候突然有人打**問您房子的事情，。。。。
您想你的生活是否會被一套房子**所打亂。乙個真實的體會，以前我沒做這行的時候，我乙個朋友自己賣了一套房子。結果落得個神經衰弱。
您說值不值得。。。。
【三】為什麼要籤委託，會不會把我套進去？
1、客戶資料是公司機密，絕對保密。
2、需要你授權，不簽委託等於你沒有授權，我們沒有權利幫你賣房。
3、電腦輸入需要契據號，後續服務都以契據為起點。
4、不簽委託時，看房者多為中介，籤委託後都是真正買方。
5、委託合同對雙方是平等的，我們同樣會有約束。
6、可避免一房二售的糾紛。
7、不簽的原因在**，顧慮的重點在**，解釋合同條款對你並無害處。
8、以前社會重視口頭承諾，現在社會重視法律承諾。
9、舉結婚為例，到頭來還是會選擇乙個。
●綜合話術：
1、簽訂書面的委託，是得到您的授權，這樣我們才會有資格幫您賣您的房子,口頭委託其實是對您的不負責任，有了您的書面授權，才能有該套房子的合同編號，您的房子才能輸入我們的電腦銷售系統，這樣我們就可以幫你上櫥窗，上報紙廣告，而且輸入電腦銷售系統後不光我知道您有此套房屋**，其他同事也可以在系統上查到此房**的資訊，甚至其他分行同事也可以看到，這樣您的房屋銷售的面就廣了。
2、通過書面的形式明確雙方的責、權、利，對您，對我們都是乙個保障。其實您關心的是在短時間內幫您達成售屋的心願，我們的初衷跟您是一致的。並且您簽訂一般委託，您同時還可以選擇到其他公司委託。
對您的交易沒有任何限制，。在委託期間內您也可以隨時行使您的委託撤消權利，只需要您給我們乙個**就可以。所以您看，根本就不存在什麼所謂的套。
【四】當房東詢問房價時如何回應
1、你認為可以賣多少？
2、我們的專業告訴我們不能不負責任地隨便說說。
3、我必須先了解房屋的狀況，包括地段、小區環境、戶型、面積、樓層、朝向、裝修以及市場等等情況。
4、房價的決定權在房東。
5、此類房子開價應該是在***到yyy上下比較合適。
6、但不敢保證***萬一定賣得掉或一定賣不掉。
7、我們做服務業的就是客戶想賣多少，我們盡量幫他賣到多少。
8、你問我就對了，以我三年的專業經驗來看，我個人以為此類房產每平方8200左右比較符合市場。（如果房東**8500）
9、我希望是在***x到yyyy價位幫你賣掉最好，但是有時賣房講緣分，更要根據市場和買方來定。
10、可以先試試這個**，看看買方的反映再做調整，最後賣房決定人一定是你。
【五】委託期限太長了？
1、只有好處，沒有壞處！多申請廣告費，集中**人力、財力。
2、倘若不相信我們，即使只委託一天都算長。
3、我們大公司客戶很多，享受公司資源，即使沒有成交的買方還可以做朋友，幫你建立人脈。
4、對你的案子有信心我們才敢接。
5、我並不是只做開發，我們開發沒獎金，目的是幫你銷售，責任在後頭。
6、需要好價錢，時間短有可能嗎？
7、續約比較麻煩，填更改副表，耽擱時機。
8、只要對你有好處我們都願意，即使花再長時間，再多精力都無所謂。
9、時間段，損失最大的是你。
10、我的立場跟你相同。
11、你覺得我希望何時幫你賣掉？
12、只有三天就賣掉，你會不會後悔？
13、請問你是不是很急著要把房子賣掉，或者急需錢用？
【六】服務費太高
1、安全保障，介紹法務協助的成本。
2、其實並不貴，比喻（五星與三星酒店）服務品質不同，介紹公司資歷。
3、賣房子是大事，重點是保障安全。
4、同行收費情況告知。
5、能夠收2%的公司都不會說只收1%，低價的公司大都有問題，我們不象其他賺差價，利潤只有服務費。
6、服務費少只會減低銷售意願與動力。
7、服務內容介紹與服務流程介紹。
8、舉例——失敗及糾紛案件，因小失大。
9、成交之前不收取任何費用，成交後繼續免費服務，全程陪同，保障安全及利益。
●綜合話術：
（1）.我們公司不賺取客戶一分錢差價，因此服務費是我們公司發展的唯一**，加上我們公司在用人，專業培訓、行銷廣告等方面的投入都很高，相比其他賺差價的公司來講，利潤很薄。
（2）.我們公司的服務品質很高，（當然等您在我們公司成交後，您就可以實際體會到），經紀人也非常專業，有專屬的簽約法務負責擬定交易合同。相比之下，我們公司與同等級別其他公司的收費要低。
舉個例子「您想同材質的衣服，恆隆廣場的貨與新世界的貨肯定**是不一樣。
【七】佣金支付期限
1、居間中介指撮合買賣雙方達成協議，至此中介義務完成，後面是我們免費服務。
2、的確很抱歉，公司有規定什麼時候收佣金。
3、我們大公司，有品牌，服務品質***，不會收佣金之後不管。
●綜合話術：
1）、作為我們中介服務來說，在你們（買賣雙方）簽定買賣合同後，我們的義務就算完了，以後的只是我們協助你們辦理，就好象我們的售後服務一樣，您買了什麼產品，要求商家有售後服務，不可能在所有售後服務完以後才給錢吧！
2）、我們簽了合同錢也沒收到的話，公司會說我們沒做工作，不然憑什麼說我們錢了合同呢？你們也不要讓我們太為難了，不然以後協助你們**的工作我們都不好做了！
【八】我很忙，沒時間和你們談
1、就是因為你忙，所以沒時間關心買房的事，倒不如交給我們來處理。
2、自售花時間及精力，公事會受耽擱，反之，生意做的更好。
3、客戶看房時間不好協調，更難**。
4、認同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事業有成等讚美。
5、有誠意的買方會因為你很忙，退縮機會大。
【九】有需要我會跟你聯絡
1、那我們如何聯絡，時間確定下來，直接約時間（選擇法）。
2、這段時間我保證不會打擾你。
3、順道過來看看，只是跟你聊聊，絕對不會跟你談房子的事，如果有，你馬上趕我走。
4、有需要是需要什麼，我可以先幫你準備，安全、迅速還是**合理？
5、這段時間我自己也很忙，某個時間恰好有空擋，到時再來拜訪。
6、感謝信任，轉移話題。
【十】獨家委託與一般委託優勢比較
1、獨家賣的**好，買方不會壓價。
2、獨家會是整個公司重點銷售案源，全體同事均會作為強案推薦。
3、爭取更多公司資源，廣告費用申請多，機會一樣不會少。
4、獨家不會重複了解房屋狀況，有效客戶較多，成交一樣快速。
【十一】有客戶就帶來，到時再籤委託
1、不可能，公司有制度，銷售才有效率。
2、同行會找假客戶來看房，我們不會這麼做。
3、只有我乙個經紀人帶客戶來看，銷售幾乎不可能。
4、籤委託後上公司網路，同事都會帶客戶來看房。
5、籤委託後法務做產調，買方比較放心，才會來看房。
6、舉例一房多賣官司慘例，以前成交某房的房東想法原先跟你相同，但最後還是選擇先簽委託。
對於二手房話術
1.如果客戶說 我沒時間！那麼推銷員應該說 我理解。我也老是時間不夠用。不過只要3分鐘，你就會相信，這是個對你絕對重要的議題 2.如果客戶說 我現在沒空！推銷員就應該說 先生，美國富豪洛克菲勒說過，每個月花一天時間在錢上好好盤算，要比整整30天都工作來得重要！我們只要花25分鐘的時間！麻煩你定個日子...
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鑰匙託管話術 針對房子內部情況一般，業主圖省心的 您好，其實賣房是件很辛苦的事情，耗時費力還影響情緒，一般客戶很難集中看，業主就得來多次，往往客戶看完就走，甚至有的客戶進門發現不滿意連個招呼也不打轉身就走，的確挺讓人彆扭的。給您乙個建議，不妨將鑰匙放在經紀公司委託 不用出費用，也不用看客戶臉色，又節...
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