the implementation of proposals about the west
market of business planning（ii）
2023年2月
商業規劃是商業房地產專案開發流程中的重要環節，商業業態是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態，而商業業態組合又是商業規劃中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可使樓盤營銷增加靚麗的賣點，有力促進樓盤的銷售，也可為專案建成運營後真正實現長期繁榮奠定堅實的基礎。反之，如果業態組合定位不符合專案所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致專案投入運營後必定不能做旺而最終歸於失敗。
我們在進行大型購物中心的商業業態規劃，要充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日後的成功營運，而對商業專案各功能分割槽和各樓層營業專案所進行的規劃。商業業態規劃是乙個大型購物中心整體性的、具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為專案的招商提供方向性的指導，促進專案招商的進度；同時也能在專案的營運過程中為商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大專案的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提公升市場競爭力，為專案的長期繁榮奠定基礎。。
所以，希望通過本建議書所提出的建設性意見，為大唐西市專案招商工作的順利進行以及未來專案的成功運營起到積極的指導作用。
目錄前言
preface
第二章專案整體業態規劃建議4
the season 2 the format overall planning proposals of the west market
第一節專案九宮格整體業態規劃5
§2.1the target market planning of the west market
第二節專案
三、六、九格業態規劃11
§2.2the business planning of the west market in the 3、6、9block
第三節專案
一、二、五格細分業態執行說明 17
§2.3 the business planning of implementation description in the 1、2、5block
第二章專案整體業態規劃建議
the season 2 the format overall planning proposals of the west market
商業規劃是商業房地產專案開發流程中的重要環節，而業態組合又是商業規劃中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可為專案建成運營後真正實現長期繁榮奠定堅實的基礎。反之，如果業態組合定位不符合專案所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致專案投入運營後必定不能做旺而最終歸於失敗。
專案開發前期應明確業態組合的定位，還對專案的規劃設計和建築設計具有指導意義。那麼，什麼是商業業態?什麼是商業業態組合？業態組合定位需要考慮哪些因素？
商業業態指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或經營形態，其分類主要依據經營主體的多少、目標市場、經營理念、服務功能、立店規模、選址、目標顧客、商品結構、店堂設施和裝修標準、商品進貨渠道和募集方式、商品的寬度和深度、**政策（毛利率大小）、銷售方式等諸方面。
目前，我國現有的商業業態主要有：百貨店（有傳統百貨和現代百貨之分，現階段地級市百貨店大都為傳統百貨，但已開始向現代百貨過渡）、專業店、專賣店、商業步行街、超市、大型綜合超市、倉儲式商場、購物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、專業市場(批發市場)、農貿市場以及建築群形態的商業步行街等。
其中，由於倉儲式商場強調儲銷一體和非中心商圈選址，便利店強調社群便利性服務，專業市場強調運輸、倉儲、配送等物流概念，農貿市場強調農副產品銷售，這些業態在本專案業態規劃中不予考慮。
第一節專案九宮格整體業態規劃
§2.1 the target market planning of the west market
商業房地產專案的業態組合指開發商根據專案城市現有業態狀況和對未來商業發展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便於該商業設施作為商業地產日後能夠成功運營而對專案各功能分割槽和各樓層的業態所進行的規劃。業態組合定位必須在專案開發前期完成。大型商業房地產專案業態組合的定位，主要考慮如下幾個因素：
1、盡可能引進符合專案地實際需要的新業態，以造成對原有業態的強烈衝擊，顛覆舊有商業格局；同時，所確定的業態必須有足夠大的規模，以至於未來數年內無人能出其右，形成規模上的強勢地位，將專案打造成新的商業中心；
2、要有主流業態和核心店，保證專案開業後對周邊商業物業形成競爭態勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業態經營，以使各業態之間優勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險；
3、現代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業態引進，百貨店環境溫馨，冷暖氣充足，光源柔和明亮，地板乾淨，貨物擺放整潔而高雅，給人的協調感好，因而可以通過提供名牌商品以及較高的服務附加值，樹立良好的信譽，吸引高檔消費者，獲得較高的商業利潤。超市則選擇敞開銷售，方便來往的顧客自由進行選擇，可以最大限度的滿足生活購物的顧客，吸引普通消費者。百貨店和超市同位於乙個店面內，由於兩者的目標消費者層次不同，面對面服務的百貨店和自助選購的超市服務滿足了顧客的雙重需求，因而可以吸引更多的顧客進入店面，從而使百貨店或超市各自增加自己的一些便利性或隨意性的銷售，從而達到雙贏的效果，這也符合大型百貨店的經營模式走向綜合性方向異化演變的趨勢；
4、建築規劃方面，專案的臨街一側盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優美購物環境，使之休閒特性明顯。建築造型強調依據專案特點，突出專案內涵，以簡潔，明快，標識性強來表現。注重豎向交通的易達性，創造臨街便捷的多渠道垂直交通；建築內盡可能設定面積適可的中庭，因為中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這裡**集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動,又宜做休閒、**場地。
中庭頂部天窗宜採用透明材料引入自然光線，不僅節能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上；
5、配套設施應較為完整，**空調、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統、照明系統、通風系統、背景**系統、道路指示系統，均應規劃建設到位。大多數情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現有商業資源。
大型商業購物中心的業態規劃是購物中心能否取得最大化利潤的關鍵，乙個最優化的業態定位將會使購物中心產生長期的可持續性收益。
大唐西市專案是以絲綢之路和盛唐的歷史文化為主題，以體驗式的絲路文化、異域風情旅遊和休閒購物、娛樂商業為主導，以博物館會展為輔助，以中國文化為核心，其重要的營業目標就是「滿足未來人們的全生活需求」，依照中國人生活習慣將大唐西市打造成集購物、休閒、娛樂、餐飲、旅遊、文化、會展為一體的都市體驗式主題購物生活中心。
在大唐西市專案的業態規劃中將引進知名百貨零售商、體驗式情景主題樂園、嘉年華式娛樂世界、國際餐飲休閒生活廣場、複合式主題娛樂餐廳、大型室內步行街、多廳娛樂電影院、家庭育樂中心、世界500強大潤發超市等等。
大唐西市專案九宮格整體業態定位
大唐西市專案之開發內容，包含商業、服務、娛樂、休閒、文化等主要主題，並結合商務辦公、酒店及住宅功能，其商業規劃的重點和特色主要有以下幾點：
1、 塑造舒適的都市休閒環境
以休閒舒適的室內、外開放空間，配以街道裝飾、植栽、景觀、櫥窗及燈光設計，再加上良好的安全管理與維護，創造乙個使人樂於停留的都市生活休閒購物空間。
2、 滿足全方位的生活需求
大唐西市的功能不僅在符合令消費者一次購足（one-stop shopping）的商業需求，更是在週末消費習慣的趨勢下，滿足消費者全天購物娛樂（one-day shopping）的生活需求以及旅遊消費者的需求，全方位的滿足消費者衣、食、住、行、育、樂各方面的需求。
3、 適合集體、全家一同遊樂的樂園
隨著人們生活水平的不斷提高，休閒娛樂支出佔家庭所得比例逐漸增加的趨勢，規劃設定適合幼童、學童、青少年、上班族等不同家庭成員的多重娛樂設施，成為家庭娛樂中心（family entertainment center），提供全家一起玩樂的安全空間，增加家庭成員的共同話題。
4、 提供了產生聯動效益的業態組合
除了引進商業娛樂設施以外，依據專案整體規劃還設定了商務、酒店、住宅以及相應得配套設施，除了可為商場、娛樂設施帶來消費人潮外，並可充分利用各種設施所提供的功能，成為真正意義上的綜合商業設施，以共享公共設施，帶來彼此業績的成長。
5、 提供以客戶需求為導向的商業機能
以顧客需求為導向之服務概念作為開發理念，於商場內規劃有銀行、郵局、診所、文化、休閒、健身等專業服務設施，提供各種日常生活之便利，有別其他購物中心等競爭業態只提供部分服務的缺失，塑造乙個消費顧客生活便利為訴求的現代商業生活中心。
大唐西市專案坐落於西安最具發展潛力的西區，其建成後將為消費者提供乙個集購物、休閒、娛樂、餐飲、旅遊、文化、視覺感受於一身的全新商業組合，其商業業態組合有以下幾個特點：
◆ 休閒娛樂
1、結合絲綢之路上各種文化元素和商業特質營造乙個絲綢風情主題樂園、城市俱樂部以及家庭育樂中心。
2、具有國際視聽設施的水準的多廳影視城，以及與電影相關的衍生娛樂消費品，形成乙個複合式娛樂電影城（可借鑑星美正大影城是國內首座埃及文化主題影城，影城內所有布置充滿異域色彩，金字塔，埃及豔后，埃及飾品，使人宛如置身於浩瀚的埃及文化海洋）。
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目錄前6第一章本專案的相關研究8 1 商業定位研究8 2 商業品類研究8 3 服務功能設計8 4 規劃布局設計及調整建議9 5 建築規劃設計及調整建議9 6 後期物業經營管理模式建議9 第二章專案市場調研結論分析9 一 南沿線商業專案對比分析10 1 競爭專案定位規劃及優勢差別10 2 競爭專案消費...