摘要：由於業主收樓時間集中，裝修戶數眾多，小區內裝修的隊伍也較多。這時，進入小區的人員構成十分複雜，難免會混入一些作案人員，給小區的安全管理帶來隱患。
因此，在此階段，嚴格控制好外來人員的管理是一項十分重要的工作。尤其在小區入夥半年以後到兩年之內這段時間內，部分業主已入住，但其他業主又還在裝修，如何減少或避免裝修工作對已入住業主造成的安全及其他影響，是小區管理的乙個難題。
隨著房地產業的發展，新的小區不斷落成。不少物業公司在接管新入夥的小區時，總有些感覺事情特別多，困難特別大，甚至有些應接不暇的現象。究其原因，是因為對新入夥小區的特點沒有完全掌握，沒有採取相應的應對措施，因而沒法滿足新入夥小區的物業管理需求。
由深圳華僑城物業管理公司管理的波托菲諾小鎮由於其面積大、定位高以及分期開發的特點，使其在前期物業管理中的特點更加突出。華僑城物業針對波托菲諾的情況進行了深入的分析研討，並採取了有效的應對措施進行針對性的管理，取得了良好的效果，將小區高質平穩地過渡到了正常物業管理期。現將我們的一些經驗總結出來，與大家共同分享。
一、新入夥小區的特點
新入夥小區指的是小區的物業剛移交使用1-2年，業主入住還比較少，小區住戶生活及物業管理均未進入正常穩定的階段的小區。這種小區具有以下特點：
1、小區工程尚未完全結束，周圍環境影響較大
根據我國的現狀，雖然小區交房時需先得到工程竣工驗收備案，但一般的小區尤其是分期開發的小區，在小區入夥時往往工程並未完全結束，小區的一些收尾工程或後期開發的工程給新入夥小區帶來大量的噪音、粉塵、閒雜人員等，對新入夥小區的正常生活有著較大的影響。另外，新入夥小區的園林植物生長尚未定型，園林景觀的效果還沒出來，加上周圍施工的影響，園林環境功能沒能得到應有的體現。
2、小區配套設施尚未完善，居民生活不方便。
大型小區一般都規劃有學校、超市、配套商鋪等配套設施。但實際上，新入住的小區由於入住人數還不多，學校、超市、郵電、交通等也往往是等到入住了足夠人數後才到位，甚至由於施工滯後的原因，有些小區在交樓入住時還沒開通有線電視、**、網路等，給前期入住的業主帶來諸多不便，有些業主甚至會因此而遷怒發展商及物業公司，甚至不交管理費。對於這類現象，如果處理不好極容易造成業主與物業管理公司的矛盾，給日後的管理帶來隱患。
3、小區室內裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務重。
現在的小區大部分都是毛坯房，大部分業主收了樓後馬上進行裝修。由於業主收樓時間集中，裝修戶數眾多，小區內裝修的隊伍也較多。這時，進入小區的人員構成十分複雜，難免會混入一些作案人員，給小區的安全管理帶來隱患。
因此，在此階段，嚴格控制好外來人員的管理是一項十分重要的工作。尤其在小區入夥半年以後到兩年之內這段時間內，部分業主已入住，但其他業主又還在裝修，如何減少或避免裝修工作對已入住業主造成的安全及其他影響，是小區管理的乙個難題。
此外，在此階段尤其要做好施工現場的圍護及告示工作，避免施工安全隱患。
4、小區返修工作量大，業主與開發商矛盾較多
房地產開發是一項十分複雜的工程，不管施工隊水平如何，施工質量如何好，都難免會有一些質量或設計上的問題。有些質量或設計上的問題在竣工驗收、接管驗收或分戶驗收中未能及時發現或未顯現出來。業主入住使用後，一些質量問題就會浮現出來，這就需要及時地進行返修。
這些質量問題對於乙個龐大的房地產開發工程來說也許算不上什麼，但對於業主來說，卻是十分重要的。因而，往往會出現發展商及施工隊不予以十分的重視，而業主卻十分重視的情況。這時就需要物業公司從中做好橋梁的工作，建立起業主與發展商溝通的渠道，及時解決業主的困難，避免積怨。
5、小區物業管理處於起步階段，管理尚未走上正規化
乙個新的物業管理小區，雖然相關人員經過培訓，但由於其組織架構未經過實際運作的考驗，對小區的情況、業主情況、裝置情況等未能完全掌握，往往存在一定的磨合期。另外，新入夥的小區入住人數還不多，業主委員會尚未選舉產生，各項公共設施裝置基本上都還處於保修期，各類裝置也都處於新安裝磨合期，因而未能走上正常的物業管理，需根據該時段的特點進行針對性的管理。
二、 新入夥小區管理重點
1、安全管理
新入夥小區由於外來人員多，正常生活與施工同時進行，安全技防設施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區的車輛管理系統往往未完善，而此時外來的車輛又往往比較多，因而極易發生車輛損壞或丟車現象。因此，做好小區治安安全管理、工地安全生產管理、小區消防安全管理、小區車輛安全管理就顯得十分的重要。
2、工程返修工作
經驗表明，小區入夥後的兩年內是業主發現房屋質量問題從而要求予以維修或補償最多的時期，也是業主極易與發展商及物業公司發生矛盾產生積怨的時間。房屋的質量問題從法律上來說並不是物業管理公司的責任，但業主發現房屋有質量問題後往往找的是物業公司。處理不好這些質量問題，往往會令業主和物業管理公司產生積怨，為日後的管理帶來麻煩。
因而，建立起業主與發展商間的橋梁，積極跟進業主房屋質量的返修工作是新入夥小區物業管理公司的重要工作之一。
3、裝修管理
裝修管理是新入夥小區尤其是集中入夥小區最主要也是最重要的工作。據統計，一般中型以上小區在新入夥一年內，裝修管理的工作量往往佔小區物業管理工作量的一半以上。正是因為這個原因，新入夥的小區管理人員投入往往比運作成熟的小區多出不少。
4、成品保護與裝置設施保護
新小區入夥後，往往還有些工程還在繼續進行，這些沒完工的工程往往會對已完工的成品及已安裝的裝置造成較大的損壞或影響。另外，業主入夥後的裝修工程往往也會對小區的公共區域的設施裝置造成損壞或影響。因此，如何保護好已完工的公共設施裝置的成品，保護廣大業主的長遠利益，是新入夥小區物業管理的一項重要工作。
5、完善小區基本資料及管理制度
，分類造冊歸檔，以便於日後的管理。另外，應針對小區的具體情況制定出各項管理制度，方便日後的管理。
三、 新入夥小區管理對策
1、建立成品保護機制，解決發展商及業主的後顧之憂
物業公司接管新入夥小區後，應對已建成的各類成品制定相應的保護措施，維護發展商及廣大業主的利益，避免後期工程對這些成品造成損壞。成品保護包括對已建成但未移驗收移交的成品保護及對已建成且已驗收移交的成品的保護。前者是避免因後期工程對已完工未移交成品的損壞，維護發展商的利益。
而後者是避免後期施工或裝修施工對已移交的裝置設施造成影響，維護廣大業主的長遠利益。這方面，波托菲諾小區在正式移交驗收前採取了點數代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法進行成品保護，取得了良好的效果。
2、採取非常規管理，保護公共裝置設施，維護業主長遠利益
新入夥小區由於各項裝置設施還處於磨合期，其設計合理性及施工質量還有待驗證，加上後期工程及裝修工程的影響，對於一些公共裝置設施需採取超常規的管理，以排除各種隱患，保障廣大業主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修過程造成立管堵塞而返冒水，對其他業主造成影響甚至造成嚴重經濟損失。為克服這種現象，我們除了採取接管驗收時給個房間的各個下水口上封條、要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道外，還派專人每月加大密度定期疏通各下水管道幾次以避免發生堵塞返冒水現象。
3、建立發展商及業主對話機制，化解三方矛盾
新入夥小區的工程返修應由施工方予以維修，但施工隊只對發展商負責而不對業主負責。因而往往會出現業主找物業公司，物業公司讓業主找發展商，發展商讓業主找施工隊的現象，造成業主與物業公司、發展商及發展商與施工隊、物業公司間的予盾。為了避免出現這種現象，我們牽頭與發展商、施工單位建立了對口溝通渠道及定期溝通機制，，每月定期召開由開發商、物業公司及施工單位參加的三方溝通協調會，由物業公司及時將各個業主的返修需求及時反映給發展商與施工隊，並跟進發展商及施工隊的返修工作，及時解決業主的困難。
4、嚴格外來人員管理制度，消除安全隱患
在小區新入夥階段，建設單位施工人員、各戶裝修人員、各項設施裝置維保人員、各類業務推銷人員以及購房看房人員等各類外來人員魚目混雜，極易混入作案分子，對小區已入住業主及小區公共財產構成極大隱患。為了保護已入住業主及小區公共財產，必須對所有外來人員建立嚴格完善的管理制度。可要求施工人員及維保人員要求戴工作牌進入，對裝修人員造冊發放施工卡主、副卡進行進出登記管理，對各類業務員除業主邀請外嚴禁入內，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進行登記放行等，並對進入小區的人員進行跟蹤管理。
充分利用小區的技防設施進行管理，確保小區安全，同時檢驗這些裝置設施的可靠性。
5、購買第三方責任險，規避物業管理風險
新入夥小區由於因眾多任務程有待完善，裝置設施處於磨合期，加上新入夥小區的管理機制還沒有足夠完善，比較容易出現一些意外事故，引發惡性賠償或官司。為了避免這類情況出現，物業公司應針對新入夥小區各項安全隱患，逐一排查各項危險源，並針對排查出來的危險源制定相應的安全防範措施。同時，為了規避風險，物業管理單位應考慮各種風險，購買第三方責任險及物業管理責任險，降低意外事故帶來的風險。
6、積極開展個性化延伸服務，方便業主日常生活
由於新小區配套設施往往不夠完善，先入住的業主生活不便，容易引發這些業主的不滿，遷怒於物業管理單位，為以後的管理帶來麻煩。為了方便先期入住的業主，提高業主的生活質量，樹立物業管理單位的良好印象，物業管理單位應急業主之所急，除了積極聯絡解決相應配套設施外，還應開展多樣化的延伸服務，盡量滿足業主的需求。
良好的開始等於成功的一半。新入夥小區的物業管理不僅困難較大，而且對日後的物業管理工作的開展具有很大的影響，但只要我們能抓住其特點，採取相應對策，不但可以減少新入夥小區的管理難度，還能為日後的物業管理打下良好的基礎。
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