三、關於辦理房屋權屬證書的問題
現因**發生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證導致的買受人**遲延。為解決購房人在入住後，長期拿不到房屋產權證書，購房人無法行使房屋所有權，合法權益遭受侵害的情況，《解釋》第十八條規定「由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算」；第十九條規定「商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。」
此類案件中出現的難點問題是在合同沒有約定的情況下，如何認定**義務以及關於違約金的計算標準如何確定的問題。權屬登記通常先由開發商完成初始登記，之後才由各個買受人辦理分戶登記。開發商負有的**義務主要分兩部分：
一是初始登記時的辦理義務；二是買受人申辦產權時其所承擔的協辦、通知義務。雙方當事人在合同中沒有約定違約金的，按照《解釋》的規定"可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規定的金融機構收逾期貸款利息的標準計算"。
四、關於雙倍賠償的問題
對房地產開發公司嚴重違反誠實信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，《解釋》中第8條、第9條、第14條分別規定了6種情況下商品房買賣合同糾紛可適用懲罰性賠償。但買受人要求懲罰性賠償勝訴的很少，原因很多，其一是當事人對所發生的糾紛是否與《解釋》規定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過高，遇糾紛就要求懲罰性雙倍賠償，導致敗訴；其二是開發商違規操作，邊開發邊辦理相應的行政審批手續，如出賣人交付了房屋，但無法辦理產權證，而在訴訟之前，出賣人又取得了相關手續，促使商品房買賣合同的目的實現，由於出賣人不及時告知買受人，引發買受人訴訟後，只得撤訴或敗訴；其三是各基層法院對懲罰性賠償理解不一致，認為商品房買賣與其他消費有別，不應在商品房買賣中適用雙倍賠償，因尺度把握不准，導致在適用懲罰性賠償時縮手縮腳，不敢大膽適用。《解釋》並非是對消法49條的直接適用，消法的適用前提是欺詐，《解釋》規定的適用懲罰性賠償的5種情形，都是由於出賣方違背誠實信用原則，欺騙消費者，致使標的物無法交付，或者標的物上具有某種瑕疵造成的。
這也就是說，《解釋》規定的商品房買賣中的懲罰性賠償適用原則是，賣方不遵守買賣規則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導致合同無效或者被撤銷後，所應承擔的責任，而不是由於經營者在經營行為中因商品欺詐或服務欺詐而承擔的雙倍賠償責任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償的結果和《解釋》中的懲罰性賠償的結果也有不同。《解釋》的適用結果是"不超過已付購房款一倍"，將懲罰性賠償的數額控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的雙倍賠償明顯存在著差別。
應嚴格把握適用《解釋》規定的標準，只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，可以請求懲罰性賠償，即買受人除可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍以內的賠償責任。
五、購房時如何區分定金和訂金？
定金指合同當事人為保證合同的履行,由一方當事人預先向對方交納的一定數額的款項。《合同法》第一百一十五條規定「當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。
給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金」，這就是我們通常說的定金法則。購房者與開發商簽訂的認購書中約定的定金，是為了保證將來簽訂商品房買賣合同，合同理論上屬於立約定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人」。
因此，從法律角度上說，定金是一種債權的擔保。給付定金的一方當事人如果不履行合同義務，無權要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同義務，則要雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定，定金應以書面形式約定，不得超過主合同標的額的20％。
訂金則不是乙個規範的法律概念, 一般情況下被視為預付款，在沒有特別約定的情況下，它不具有擔保債權的作用，如購房者不想履行購房承諾或開發商違約時,訂金都必須如數返還。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規定「當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支援」。由此可見,當事人在合同中寫明「訂金」而沒有約定定金性質的,則不能適用定金法則。
六、對於房屋存有質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人在請求解除合同和賠償損失時，應注意哪些問題：
主要來說，應注意以下幾點：
（1）對比較明顯的或者已知的質量瑕疵的處理上，應注意買受人是否行使了其注意義務。因為買受人在接受房屋時，一般對其質量會進行必要的檢驗，這也是買受人應該行使注意義務，對於一般驗收能夠發現的顯而易見的瑕疵，買受人應在接受時提出。在取得房屋後，買受人發現的明顯的房屋質量瑕疵的，若無其他特別規定，出賣人可不負責任，應由買受人負責維修。
出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質量瑕疵的出賣人對此也不再負有任何責任，但有特別規定的除外。
（2）對隱蔽質量瑕疵的處理。對採取通常方式一時難以察覺，須經過專門鑑定或在房屋使用過程中才能發現的，買受人及時向出賣人提出的，出賣人應當承擔責任。對於質量瑕疵程度較輕的，出賣人應負責維修，或者適當減少房屋價金。
對於房屋質量問題較重，甚至不能使用的，買受人可解除合同，因此給買受人造成的額財產及人身損失出賣人應予賠償。
（3）對隱瞞質量瑕疵的處理。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴重的房屋質量瑕疵，出賣人對此應承擔相應的民事責任。我國《合同法》第150條——第155條對瑕疵擔保義務作了詳細的規定。
在標的物存在瑕疵時，出賣人負有瑕疵擔保義務，買受人享有瑕疵擔保請求權。
七、開發商「一房二賣」需要承擔什麼責任?
房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
一房兩賣有不同的表現形式，因此也有不同的法律責任及救濟途徑。
「一房兩賣」的表現形式。
分析一房兩賣，通常為三種情況。一是賣使用權，即將假按揭房產以口頭許諾業主擁有「永久使用權」的方式再次**。二是重複騙貸，即將房產在房地局重複登記後，再通過其他人二次向銀行貸款，除了將一部分假按揭房「賣了使用權」之外，還有的將另一部分假按揭房在房地局重新登記，再到銀行去騙取貸款。
三是以租轉售，即業主與開發商簽訂《房地產以租轉售合同》，租期期滿後房產歸業主所有。
「一房兩賣」的法律後果和救濟途徑。
依照現行法律規定，房屋屬於不動產，只有進行了產權過戶登記才發生所有權轉移的效力。購房人在與出賣人(不限於開發商)訂立買賣合同後，如果未辦理產權變更登記手續，但他仍沒有實際取得房屋的所有權。而且，購房人僅能依據《合同法》請求出賣人辦理過戶登記手續，不具有對抗第三人的效力，所以，購房人無法防止出賣人將房屋以更高的**出賣給他人的情形發生。
同時，為保護第二買受人的權益，根據物權優先原則，購房者已無法獲得指定的房屋，而只能追究出賣人的違約責任，要求損害賠償。但現實情況往往是出賣人已揮霍或轉移了財產，購房人的合法權益最終還是會落空。
「一房兩賣」的救濟途徑：
1、合同當事人在簽訂房屋買賣合同時可以限定登記期限。即在合同簽訂後盡早根據有關法律法規的規定辦理合同登記手續，並應盡早催促開發商交付房屋，促使合同盡早履行。
2、《合同法》第九十四條規定「 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(四)當事人一方遲延履行債務或者有其它違約行為致使不能實現合同目的」。 第九十七條 「合同解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履**況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其它補救措施，並有權要求賠償損失。
」所以說，只要簽訂了合同，開發商和買受人就有了合同關係，由於合同是有效合同，合同當事人可以向違約方按約追究違約責任。如果無法交付房屋，無法實現房屋產權的轉移，開發商和買受人的債權債務關係就依然存在，開發商必須履行賠償義務。
3、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第八條：「具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人」。
買受人的合法權益可以進一步得到保護。
八、房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，應如何處理
出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的**據實結算，買受人請求解除合同的，不予支援;
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支援。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的**補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
商品房預售合同糾紛案件舉證指引
一 證明當事人主體資格的證據 1 當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證或戶口本等。2 當事人為法人或其他經濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業執照副本或工商註冊登記資料或社團法人登記證等。3 法人或其他經濟組織的名稱在訟爭法律事實發生後有變更的，應提交變更登記的資料。二 證明房屋買賣法...
如何確定買賣合同糾紛案件的管轄權
作者 林詒高發布時間 2004 06 28 11 10 52 一 案例 2001年11月21日，原 被告簽訂 工礦產品購銷合同 乙份，合同第三條交貨地點 方式中約定 由供方 即原告 送貨至需方 即被告 倉庫或指定地點 原告完成供貨義務後，雙方於2003年7月3日共同確認出具了乙份 對賬單 載明被告尚...
房改房買賣合同糾紛案例
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