專打房產官司的律師靳雙權解析一件房改房買賣合同糾紛案件
為保護當事人隱私安全,本文當事人均使用化名代替。
一、案件介紹：
張普和張瓜系趙敏的女兒，趙敏的丈夫在2023年因病亡故，聶青雲和張普之夫系多年好友。
2023年11月31日，趙敏作為乙方和其父所在單位中國某機電技術研究所設計院簽訂了《單位**公有住房買賣合同》，合同中約定趙敏以***7402元購買訴爭房屋，趙敏購買房屋後享有部分產權，可以依法使用、**、繼承、抵押，但不能私自出租、轉讓和贈予或引進單位外的人居住。自住該房屋滿五年後可以依法專售，專售時單位有優先購買權。
後該房屋在2023年4月20日取得了房產證，該房屋登記在趙敏名下。
2023年5月，趙敏將訴爭房屋交給聶青雲使用。6月29日趙敏和聶青雲簽訂了《租售房合同》，雙方在合同中約定趙敏將該房屋以租代售的方式將該房屋出租給聶青雲70年，並在該房屋具備上市交易條件的情況下，出租方（趙敏）有協助承租方辦理過戶手續的義務，將該房屋過戶給承租人。過戶相關費用由承租方支付。
承租人一次性付21萬元，作為該房屋以租代售的租金。該款項兩次付清，第一次給付16萬，自簽訂合同後十日內付清，第二次付2萬，於2023年8月7日付清。雙方不的違約，若出租人違約，則將21萬元退還承租方並負擔合同額10%的違約金。
若承租方違約，出租方將扣留全部合同款。如遇不可抗力，雙方協調解決。聶青雲、趙敏、張普在租售方合同上簽字。
2023年7月6日，聶青雲支付了19萬元，2023年8月7日聶青雲支付了2萬元。
趙敏於2023年10月11日去世。2023年4月16日，張瓜、張普將訴爭房屋過戶到自己名下，登記為共同共有。
後聶青雲得知該房屋已經被過戶至張瓜張普的名下，因此他找到了兩人協商解決，但遭到了拒絕。多次協商未果，聶青雲將兩人起訴至法院，訴求法院判令張瓜、張普配合辦理訴爭房屋的過戶手續，並支付違約金12.5萬元。
二、審理過程：
聶青雲將兩被告起訴至法院稱：聶青雲和趙敏在2023年6月29日簽訂了合同，雙方約定房屋具備上市交易條件時過戶，但趙敏2023年因病去世後，張瓜、張普兩人將該房屋過戶至張瓜張普的名下，此舉違反合同約定，應該支付違約金，同時請求法院判令將該房屋過戶至我名下。
而張普和張瓜則辯稱趙敏出賣該房屋時未經房屋共有人張瓜同意便處分了該房屋，同時聶青雲明知張瓜的簽名系趙敏代簽，事後聶青雲也沒有找到張瓜確認此事，因此兩人主張解除合同，並要求聶青雲騰房。
庭審中，法院經審理查明2023年張瓜、張普曾經將聶青雲起訴至法院，要求確認趙敏和聶青雲之間簽訂的合同無效，要求聶青雲將訴爭房屋交還給張瓜、張普。該案件審理中，張瓜和張普認可該房屋系趙敏的個人財產，租售合同係其真實意思表示，合同上的張瓜實為趙敏代簽，主張張瓜於2023年知道該合同情況。雙方認可因簽訂合同時房屋無法辦理**手續，因此約定了以租代售的形式。
張普主張2023年領取了法國產證。經法院至原單位了解情況後，該單位相關工作人員告知該房屋可以上市交易，單位亦可以配合上市，單位對購買人員沒有禁止性規定。後該案件以張瓜、張普撤訴告終。
三、審理結果：
北京市東城區人民法院經審理後判決：
張普、張瓜於判決生效後7日內將該房屋過戶至聶青雲名下。
一審判決之後，張瓜、張普不服一審判決上訴至二中院，二中院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
四、房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，本案中雙方爭議的焦點在於趙敏和聶青雲所簽訂的合同是否為房屋買賣合同。
本案中，訴爭房屋系趙敏從售房單位處自行出資購買，並實際取得房產證，該房屋登記在趙敏的名下，趙敏的丈夫早於購房日期去世，因此該房屋屬於趙敏的個人財產。張普、張瓜主張張瓜為訴爭房屋的共有權人但兩人並未就其主張提出翔實有力的證據加以證明，缺乏事實和法律依據，因此法院對兩人的主張未予採信。
趙敏和聶青雲所簽訂的《租售房合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因而合法有效。
結合當事雙方簽約的背景分析，當時該房屋並不能辦理過戶手續，因此雙方約定了以租代售的方式簽訂了該合同，從合同內容上分析，可以看出雙方約定在該房屋能過戶時趙敏有責任將該房屋過戶給聶青雲，因此該合同從實質上就是訴爭房屋的買賣合同。趙敏作為該房屋的所有權人，依法享有收益、處分、占有、使用的權利，因此趙敏可以依照自己的意志處分該房屋。
從該合同履**況上分析，聶青雲已經履行了支付全部購房款的義務，趙敏在收到購房款後亦將該房屋交付給聶青雲，雙方之間所約定的大部分合同義務已經實際履行，同時趙敏應當履行過戶義務，現因趙敏去世，其繼承人張瓜、張普應當協助聶青雲辦理訴爭房屋的過戶手續。本案庭審中聶青雲要求兩人將訴爭房屋過戶至自己名下，於法有據，且有事實根據，因此法院應當予以支援。
綜上所述，法院的判決是正確的。
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