店經理精細化管理
如今，房地產經紀行業已全面進入房地產銷售市場，各
一、二線城市經紀公司紛紛成立，由於沒有明確的行業規定，市場競爭越加激烈。因此，二手房經紀門店的管理就成了市場競爭的關鍵，而掌控此關鍵的核心人物便是門店經理，這個角色把控著公司人員、資產和業務三大核心命脈。這就要求一名優秀的門店經理除了具備專業的知識和技能以外，還應掌握對門店管理工作的精細化操作標準。
本人根據店經理的角色分析和崗位職責總結了以下幾點關於門店精細化管理的日常工作。
一、組織早會
一日之計在於晨，一天的工作將如何展開,早會起著決定性的作用。它不僅能找回經紀人的狀態，還有利於店經理對每個經紀人工作的合理安排。具體內容如下：
分組開會；各店經理帶領自己的團隊開組內會議，會議內容包括：
（1）對昨天開單人員進行表揚並給與一定的獎勵，獎品由店經理親自籌備，便於建立團隊精神。
（2）唱盤，要求每人必須分享一套優質**，說出**編號、物業位址、物業情況，由店經理做出評價後要求每個人記錄。
（3）重申當月目標，分析團隊總目標和應完成目標進度，責任到每乙個員工。
（4）當日工作布臵，詳細並且量化布臵每個員工的工作內容，包括外網**發布、基礎量、帶看等所有可量化的工作。
（5）意向單跟蹤，對有意向單經紀人工作重點跟蹤布臵，商討客戶的應對策略；
（6）團隊激勵，總結早會內容，給予所有人肯定，激勵大家投入工作。
二、資訊開發
資訊的開發決定著業績的增長，**和客源的新增是經紀人成交的基礎，因此資訊開發也是店經理每日必做的工作之一，具體開發方法：1、網路
隨著行業發展，網路開發成為資訊開發的主要手段，所以大部分公司對網路都加大了使用的力度。因此，在眾多資訊中做到獨行特立是獲得網路客戶的關鍵所在，除了督促經紀人遵守公司的**錄入標準以外，還要做好以下細節：（1）設計團隊的埠首頁，做到整齊統一，包括**和**顯示模板；
（2）個人**必須使用帶公司logo的半身**，並且背景統一；
（3）最新公告內容統一，公告內容為公司介紹或承攬業務；
（4）督促經紀人發布**所顯示的**，必須能完全突出房子的優點，做到美觀、敞亮，吸引眼球，盡量不用戶型圖顯示。
2、駐守、派單
駐守和派單是行業成立以來就一直延續使用的開發方法，主要針對除網路使用者以外的中老年人群，也是獲取資訊最直接有效的方法，當店面人數達到一定數量時，店經理應適當安排區域駐守，以獲得獨家**。具體工作可如此展開：
（1）駐守方式的資訊開發應在店內電腦使用緊張或帶新人時使用，可以安排1個成熟經紀人帶1—2個新人，地點選在離自己店面不遠的繁華地段，如公園、社群健身場地等**量大的場所。
（2）準備kt板、dm單、展桌等駐守工具，安排好前往駐守人員的工作。
（3）kt板和dm單的製作要精緻，不要有太多的**，一定保證它們能足夠吸引客戶，因為我們駐守的目的是讓客戶把dm單帶回家。
（4）詳細記錄駐守時客戶留下的資訊，對於意向強烈的客戶應及時帶回店內溝通，以便更好的掌握其意向和需求。
（5）駐守結束後，及時把資訊錄入電腦，並在晚會上討論、總結此次駐守的效果和心得。
3、收鑰匙
許多店經理認為收鑰匙管理麻煩，分盤也不多，因此忽略了收鑰匙的重要性。其實收鑰匙也決定著店面的業績增長量，如果鑰匙收的多，不僅能使店員的看房量增加，也大大減少了客戶跑單現象的發生。因此，店經理應鼓勵經紀人收鑰匙。
（1） 在日常培訓中強調經紀人收鑰匙的重要性，使收鑰匙成為經紀人工作的習慣內容。
（2）適當的要求經紀人收鑰匙，列為其工作基礎量，如：每人每週必須收一把鑰匙，同時製出獎罰計畫。
（3）嚴格管理所收業主的鑰匙，以字面的形式表示出收鑰匙的時間、物業位址、鑰匙數量、委託人和收鑰匙人，收到的鑰匙由店經理入櫃，鑰匙櫃的鑰匙必須由店經理保管。
（4）鑰匙櫃旁必須放有「鑰匙領取登記表」，本公司員工取鑰匙必須親自簽名登記，其他同行業員工取鑰匙須攜帶身份證和****（名片）登記後方能領取，業主特殊授權須業主親自**通知。
4、老客戶介紹
這是獲取成交機會最大的途徑，既然是老客戶介紹，說明了客戶對我們的認可。因此，我們就節省了大量的自我推薦獲取信任的環節，只要把工作做到位，成交觸手可及。具體可這樣要求經紀人：
（1）首先是成交客戶的維護，幫助經紀人製作客戶資料庫，把每乙個成交客戶的資訊詳細記錄在資料庫內；
（2）告知經紀人對老客戶定期回訪問候，了解客戶的居住滿意度，有什麼需要幫忙解決的問題；
（3）注意時間和回訪內容的控制，不要帶有目的性，避免客戶產生反感。
除以上幾種開發方式以外，還有一些其他途徑，如：陌拜、報紙雜誌等，店經理可根據情況適當使用。資訊的開發管理和公司的發展有著緊密的聯絡，也關係著區域店面的生死存亡，因此，店經理必須每天堅持把控這項工作。
三、業務追蹤
業務追蹤包括帶看、過戶、物業校驗等，每天的業務追蹤是店經理的重要職責之一，當經紀人工作進展到一定程度卻不知道如何繼續時，當然是由店經理解決，尤其是剛入職的新人，需要指點的地方更多。
1、帶看跟蹤
（1）找到相關經紀人對昨天新客戶帶看結果跟蹤分析，根據帶看的情況制定下一步的帶看和談判計畫；
（2）和今天帶看的經紀人溝通，了解帶看情況，協助經紀人展開下一步工作。
（3）對新經紀人帶看跟蹤必須詳細，甚至要掌握帶看過程中客戶和經紀人的每一句話和每乙個動作，先讓新人自己分析總結，然後店經理親自彙總，這樣不僅能掌握帶看的資訊，還可以大大提公升新人的帶看能力。
2、當日資訊開發追蹤
（1）對經紀人新開發的資訊追蹤回訪，當新人採集到資源時，並不能判斷它的可利用性有多大，經紀人的工作是把資源入庫，而店經理的工作則是把入庫的資源充分利用，挖掘優質**；
（2）對新人客戶的跟蹤，新人接到客戶自己無法分類，不能充分了解客戶的需求情況，這就需要店經理及時幫助新人回訪，教他如何溝通和分析客戶，盡快促成新人的成交。
3、買賣成交過戶跟蹤
（1）過戶跟蹤非常重要，當業主和客戶簽訂完居間合同時，過戶的工作開始轉交權證部，轉交的過程客戶心理會產生一些波動，這就需要店經理告訴客戶為什麼會轉交過戶工作；
（2）過戶過程中，店經理要求經紀人每5—7天進行一次跟蹤，首先致電權證部了解情況，然後把情況告知客戶，讓客戶了解到過戶的程序和還需要解決的問題，真正讓客戶「放心滿意」；
（3）經過整個過戶環節，基本鎖定客戶對我們的認可。等到過戶結束，約好物業校驗時間，盡快提供售後服務。
4、物業校驗跟蹤
（1）物業校驗單必須準確地記載所校驗物的品牌、數量等詳細資訊，字型書寫要清晰，意思表達清楚；
（2）校驗後的物業店經理必須親自審查校驗單，發現問題及時解決，若無其他問題則整理入檔交付公司總部；
（2） 物業校驗至關重要，尤其是買賣單，很多買賣過戶前都很順利，而過戶後會因為房主拖欠暖氣費等問題產生糾紛，因此，店經理應嚴格要求經紀人的物業校驗工作。
四、人員招聘
1、招聘渠道
（1）招聘會
（2）店面海報
（3）朋友介紹
（4）社群派單（宣傳欄張貼海報、派單等）
（5）同行
（6）網路（58、趕集、智聯、前程無憂、泰達人才網等）
2、明確目標（招什麼樣的人）
（1）有企圖心（強烈賺錢的慾望與發展的慾望）；
（2）溝通能力強；
（3）抗壓能力強；
（4）勤奮；
（5）學習力強；
3、資訊發布
（1）招聘會是最直接的招聘渠道，店經理可以和求職者直接溝通，通過溝通去影響求職者，讓其能來公司面試，招聘會應注意的事項有：
①店經理本人形象要好，衣裝整潔，大方得體，彰顯自信；
②宣傳單要別出心裁，表面是招聘，實際是搶人，宣傳單的設計代表了公司的形象，好的設計版面能大大提公升招聘的效果；
③店經理溝通要有渲染力和說服力，不要一味的去讓他填寫面試單，可以參考此環節設計：宣傳單吸引——了解他的求職意向——讓他了解行業——讓他了解公司——簡單的職涯規劃——填寫面試申請單。
（2）店面海報和社群派單幾乎是沒有投資的渠道，只要注意海報和宣傳單的版面設計和內容能吸引求職者即可。
（3）網路是店經理持續要做的招聘工作，也是非常重要的招聘渠道，因此，店經理必須掌握好網路的使用。包括：
①網路埠的設計，不要僅僅用錢去吸引，應該通過成長機會、發展平台、薪資待遇三個方面設計埠頁面；
②資訊內容要組織好，不要出現亂碼、錯別字等錯誤，版面清晰大方；
③上傳公司或店面**，包括店面形象、員工工作狀態，使內容和**相結合以更好的達到吸引效果；
④每天更新招聘埠，錄入新的招聘資訊，隨時檢視求職者的簡歷及時聯絡面試；
⑤撥打網路上留下的求職簡歷，找到適合的求職者說服其來店應試。
（4）同行招聘渠道有：
①經常和同行人聊天、溝通，當他因情況從其他公司離職時便可邀請其加入我們的團隊；
②開啟經紀人外網埠的網頁，如搜房、安居客等，找到**發布，從最後一頁很久沒有登陸的經紀人打**聯絡，也能取得很好的效果。
4、面試的程式
（1）面試準備
①明確面試目的，確定面試官，一般由各店經理或區域經理擔任；
②設計面試問題，通過問題評估求職者是否符合招聘標準，主要問題有：
問題一：「請你自我介紹一下」
問題二：「談談你的家庭情況」
問題三：「你有什麼業餘愛好？」
問題四：「談談你的優點和缺點」
問題五：「對這項工作，你有哪些可預見的困難？」
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