民間房地產抵押借貸操作流程及風險提示

現在由於市場經濟活動的需要，民間融資越來越興旺，民間融資以高效，靈活相對銀行融資體現不少優勢，資金供方向資金需方提供資金，提供資金者得到高於銀行存款的利息，需方滿足了資金需求，達到雙贏的目的。但由於民間借貸者因為經驗和專業限制，一般流程安排及借款抵押合同等檔案擬定上存在不足，導致出現不少糾紛。如果借鑑正規銀行操作流程，設計好法律檔案及操作流程，能大大減低糾紛出現的可能性。

下文具體闡述民間房地產抵押借貸操作流程及如何控制和降低法律風險。

以個人住房設立抵押作為有關自然人之間民間借貸的擔保事宜，根據本人曾服務的中行之個人住房抵押貸款業務經驗與流程，可以接受您的委託選擇性完成以下法律服務事項：

1)相關法律風險提示;

2)調查抵押房產權屬狀況;

3)通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人及其配偶、抵押人及其配偶以及擔保人等身份證明檔案的真實性及有效性;

4)起草和準備房產抵押貸款合同及其他法律檔案;

5)安排和見證上述合同及檔案的簽署;

6)辦理公證(根據需要)及陪同辦理抵押登記手續;

7)委託人要求的其他事項。

簽約前請提供借款人、抵押人下述材料影印件或相關資訊，簽約時請帶好相應原件：

1、房地產權屬證書影印件1份;

2、借款人及抵押人身份證明影印件1份;

3、抵押人的結婚證影印件1份(如適用);

4、抵押人配偶的身份證明影印件1份(如適用);

5、借款人及抵押人等的戶口本影印件(如適用);

6、貸款主要條件;

7、借款人、抵押人之通訊位址、聯絡**、傳真等;

8、委託人要求的其他材料;

銀行關於個人住房抵押貸款主要風控點以及本人建議如下：

1、通過公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心查詢借款人、抵押人及配偶的身份證真實性;(採用)

2、調查抵押房產的權屬狀況;(採用，並調查其他名下住房權屬狀況)

3、抵押房地產評估;(建議省略，應保持5成以下的抵押率)

4、抵押房地產保險;(短期貸款可省略)

5、嚴控貸款用途;(合同中可增加借款人承諾借款用途合法之條款)

6、設立還款賬戶及授權按月劃款;(應要求借款人提供放款賬戶影印件，簽署放款賬號確認檔案)

7、對抵押房屋上有租賃權負擔的，要求承租人簽署放棄優先購買權的書面檔案;(採用)

8、對抵押物財產共有人(即不在房產證上的房屋權利人之配偶)簽署配偶同意書;(採用)

9、對境外人士、港澳台居民需辦理強制執行公證;(鑑於民間借貸存在一定的法律風險，建議此項)

10、對還款能力差的借款人要求另行提供保證人對該金融債權承擔連帶責任保證;(建議)

11、通過人民銀行徵信系統調查借款人有無其他金融債權、逾期還款等資信瑕疵;(建議)

12、其他事項。

文章**：中顧法律網 (免費法律諮詢，就上中顧法律網）

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