一、營銷定位
1、 產品屬性定位
90年代，人們嚮往城市生活，因為繁華的都市夜景，物欲橫流的**，讓他們以進城為榮。
90年代，老闆們擁擠著聚集在城中心，紅紅火火的忙碌著財富夢想
2023年後，城市快速發展，人口劇增，站在車水馬龍的街頭，擁擠著生活。生活環境總摻雜著灰塵、噪音、、、、
於是人們又開始湧動一種消費在城市、居住在近郊的期待、、、
2023年後，老闆們發現老城中心不在那麼**如織了，發現新商場比他們的門面更漂亮，牌子更高階了、、、
「城市複合體」開始出現，用一種空間布局，融合了兩種生活夢想
集合了住宅、主題商業、休閒廣場於一體的城市生活模式，各種主題互相結合，並提供多層次的立體服務。
高效、便捷、輕鬆的生活環境取代了枯燥的鋼筋水泥城市生活，一種新型的都市主流生活形態便因此形成。
不用奔波於「下班—回家—購物—回家—娛樂—回家、、」的複雜動線上，而是簡單成為了一條線「下班—回家（購物、休閒、娛樂）」
這不僅是生活效率的提高，更是一種生活方式的改變、、、
老闆們開始資本了，因為他賺著這個城市精英的錢，還有百貨商場進進出出的龐大**、、、
凸顯「城市複合體」的社會形象，以超越專案本身，跳出區域，成為整個桐柏的未來生活模式！
2、 形象定位
河南首席縣級城市複合體
大型百貨·商業步行街·優居美宅
備選：城市複合體，凝聚桐柏資本的動力
大型百貨·商業步行街·優居美宅
城市複合體，點亮一座城的霓虹夜景，流動著一種自由的生活氣息
它給予了桐柏一種期待，一種嚮往已久的生活方式
回家既是進城、回家更是娛樂、購物、、、、、
回家，並未落幕，而是幸福的序幕，
可以繁華、可以寧靜，也許幾分鐘就可以，由你選擇
億安時代廣場、河南首席縣級城市複合體，以生活的品質與自由為榮
凝聚所有有夢想的人，凝聚桐柏向上的生活方式
高舉「精神嚮往」牌，以「河南首席縣級城市複合體」打造專案高階的社會形象，營銷高起點。
以本專案超越桐柏現有開發模式的潛力，賦予整個城市及桐柏人一種精神上的認同感及自豪感，站在城市發展的角度引起他們的共鳴。
3、 核心價值提煉
1） 區位商業潛力價值
桐柏商業「心」，為財富加動力
鏈結城市現有商業中心，以大型復合地產模式—住宅+大型商業的模式，提公升了區域的商業發展，增加了區域的商業組合業態，為片區的商業消費提供了更多的選擇和服務，增加市場消費潛力，實現新的盈利模式，促進桐柏商業騰飛。
2） 一站式商業大配套
萬千時尚，讓桐柏happy起來
超市、大型精品百貨、精品專賣店，名品街等多樣化商業業態，充分滿足購物、休閒、娛樂一站式購物體驗，讓整個桐柏歡樂起來。
3）建築品質
人文科技大宅-分戶直飲水系統、地溫冷暖**空調系統
開發商品牌價值
南陽億安開發商實力再現，傾情鉅獻
借用開發商已經沉澱的品牌效應，在開發品質及住宅質量方面促進客戶的信任感。
3） 居住環境價值
優居美宅，享受全城大配套
專案自身的完善大配套，給住宅客戶帶來更加便利的生活方式。
4、 主打廣告語
城市新都會，桐柏未來「心」
「城市新都會」寓意本專案未來的發展潛力，形成新的城市商圈
桐柏未來「心」，與上句呼應，即表明為整個桐柏的核心，為城市商業發展、高品質生活提供源動力。
」二、整體營銷思路
1、營銷推廣節奏
1）推盤順序：「商業招商先行、住宅緊跟其後」
2）整體節奏控制；
商業部分：通過專案招商的積累構造市場未來火爆前景，為商業銷售增值
9月中下旬商業招商簽約正式啟動，2023年12月商業進行開盤銷售
住宅部分：住宅部分自售樓部正式對外開放時開始蓄客
5月啟動第一輪專案住宅形象宣傳，以概念化宣傳提公升關注度，8月舉行vip認籌活動，10月專案發售
如10月專案未達到預售許可條件，修正為選房活動，定房定價。
3）工程進度建議：為配合專案推廣有效開展，工程進度建議達到以下幾個節點
4月正常開工——7月專案正負零完成——8月底裙樓完成——9月達到預售條件
2、整體營銷推廣計畫
專案籌備專案推廣期蓄客期招商簽約住宅解籌商業解籌
3月5月7月9月10月11月 12月 2023年1月
3、目標覆蓋區域
商業部分
根據前期市場調查，發現桐柏現有的商業業態主要以服裝業為主，但目前的品牌層次不齊，主要為國內二三線品牌，可招商資源有限，根據目前專案的招商定位和面積填充因素，我們必須引入國內一線品牌，招商渠道方面則根據不同的招商定位劃分：
核心覆蓋區域——桐柏，為專案體量消化的最大基礎
重點區域——南陽，為專案高階品牌的招商重要基礎（前期為吸引主力店入駐，優先啟動南陽地區的招商活動）
輔助區域——信陽，為專案高階品牌的輔助招商消化區域。
住宅部分
就目前桐柏房地產市場而言，開發量較大，整體市場推盤量近40萬，區域可比性也僅目前在售的鳳凰城為主，2023年可售面積2棟高層但周邊零星待開發地塊還不少，市場上會隨時出現競爭樓盤。市場需求去化方面本專案擁有一定的空間，因此住宅部分將以：
桐柏為核心覆蓋區，重點覆蓋；下屬鄉鎮可作為重點覆蓋區域，
下屬鄉鎮進行前期試探了解市場需求，則全力覆蓋桐柏縣城及重點鄉鎮。
三、**宣傳策略
1、宣傳主題的明確
「以複合體整體形象為主線，住宅與商業部分兩天支線分別展開宣傳，相輔相成，重點突出商業主題」
本專案推廣期間，存在商業和住宅共同推進的狀況，就目前的銷售壓力而言，主要集中在商業部分，因此專案推廣主題中：
以商業為重點，進行多渠道的宣傳
住宅部分以階段性的dm單位主，重大節點配合短期的戶外**
2、投放區域及策略
核心覆蓋區域——桐柏進行全方位的重點覆蓋，品牌形象+市場資訊傳播互相配合
多渠道**全面覆蓋（戶外廣告牌、電視廣告、現場氛圍、簡訊、），活動與**互動提公升宣傳效應。
重點覆蓋區域——下屬鄉鎮，以dm，牆體廣告，鄉落車身等**為主要投放形式，市場反應較佳的區域**重點投放。
試探性區域——南陽、信陽。以行銷活動為主，廣告配合的方式投放
在進出南陽的高速、進出主要交通要道進行點式的戶外**投放，配合階段性的地面行銷活動，加強資訊傳播的範圍。提高專案的知名度。
3、**宣傳形式選擇
宣傳方式以常規戶外**及dm**為主要的覆蓋方式，以客戶終端sp及pr主題活動為引爆點，輔助平面**的深度報道和資訊傳播。
四、營銷階段劃分及工作內容
專案籌備期(2011月3月15日—4月25日)
工作概要
1、專案營銷vi形象的系統建立，銷售物料（戶型單張、）設計準備。
2、專案營銷現場形象包裝（營銷中心裝修、現場氛圍裝飾）
3、專案前期整體形象出街設計準備：戶外廣告、工地圍牆、道旗等。
4、桐柏現有商業招商資源市場調查、南陽精品店市場調查
5、商業布局可行性研討及確定，確定百貨產權分隔
營銷重點：
營銷推廣系統建立，相應出街平面完成
詳細收集招商資源資訊，建立潛力招商客戶檔案
營銷節點：
4月5日 vi形象設計確定
4月15日戶外廣告、圍牆廣告設計完成
4月25日銷售物料（戶型單張、手提袋）成品到位
▲ 第一階段：高階入市（2023年5月1日—5月中旬）
工作概要
1、專案高階形象出街，提高專案知名度
2、桐柏進出高速入口或中心城區戶外廣告發布，啟動專案整體品牌形象宣傳
3、現場工地圍牆廣告發布，增加終端品牌形象
4、大同路與文化路交匯處（中國移動營業廳）門前廣場設立導示牌，引導客戶
5、同時在大同路、文化路沿街設立廣告燈桿旗，形成通路氛圍
6、住宅部分開始自然蓄客
營銷重點：
專案品牌形象資訊出街，吸引潛在客戶關注，製作熱點新聞，提高專案知名度。
營銷節點
4月20日戶外廣告投放
5月1 日售樓部正式開放
戰術安排：
sp營銷活動：舉行售樓部正式對外開放路演活動，設小禮品登記發放，吸引客戶關注。
建議設定1-5名大獎，可組團參觀沿海城市城市綜合體專案，風景旅遊
營銷主題：
桐柏，你好，我們來了！
河南首席縣級城市複合體，凝聚一座城市的夢想
大型百貨·商業步行街·優居美宅
5月1日，營銷中心正式開放，登記就有好禮送！
▲ 第二階段：全面推廣期（2023年5月下旬——7月上旬）
工作概要：
1.億安時代廣場形象全面出街，正式對外宣傳。
2.億安時代廣場複合體概念的細化塑造，全面啟動**展開宣傳，投入精品摺頁及海報。
3.重點突出城市複合體整體的專案優勢，龐大潛力，提公升商業發展價值。
4.開展專案招商行銷工作，全力落定專案主力店（超市、百貨店、精品店）的招商工作，為後期招商提供宣傳亮點。
5.針對桐柏區域的商家進行一對一的回訪行銷，挖潛潛在客戶。
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金羅馬 國際廣場有獎問卷調查 尊敬的女士 先生 感謝您在百忙之中與我們一起做完這份問卷 我們是金羅馬 國際廣場專案現針對東陽地區商業地產進行調查了解，你的配合是對我們最大的支援。謝謝！1 您的年齡 18 25歲 26 35歲 37 45歲 45 55歲 56歲以上 2 您的職業 普通員工 管理人員 ...
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