關於在「航道養護管理中心
和船員訓練基地」建設
四星級商務型酒店
的商業計畫書
目錄第一章專案概述
一、專案公司
二、區域環境
1、自然環境
2、人文環境
3、交通環境
三、區域經濟
1、本市gdp和人均gdp
2、本市酒店經濟概況
3、區域經濟未來展望
第二章專案分析及定位
一、專案市場分析
1、swot分析
2、分析小結
二、專案定位及優勢
1、專案市場定位
2、專案定位優勢
第三章經營管理
一、日常服務和管理
1、四星級標準配置服務
2、四星級標準配置管理
二、拓展方式
1、營銷特色化
2、區域擴大化
三、鞏固管理
1、客戶群的鞏固
2、內部管理的改善和提公升
第四章成本與預算
一、四星級酒店裝飾投資列表
二、酒店年營業和年利潤估算
第五章專案綜述
第一章專案概述
一、專案公司
（原湖州市住宅建築工程公司）在取得該地租賃權15年的情況下，通過公司高層管理的周密思考和分析計畫按照國家四星級酒店配置標準建造，集餐飲、會議、住宿和娛樂等多項服務為一體的專案。
浙江中屹建築工程****（原湖州市住宅建築工程公司）建立於2023年，原隸屬於湖州市建委，是專門從事建築施工、水電安裝、建築裝飾、地基基礎、市政、鋼結構工程施工的房屋建築總承包一級資質企業，企業註冊資金5288萬元。公司除了擁有雄厚的人力財力和現代化的機械裝置外，在建築領域所取得的建樹和獲得的榮譽更是不計其數，因此為此四星級酒店的成功築下了堅實的地基。
二、區域環境
所謂「天時、地利、人和」，兵家有兵術，商家有商機，兩者融貫互通。在此我們可以**該專案所佔據的「天時、地利、人和」：
1、自然環境
湖州位於長江三角洲的杭嘉湖平原，典型的江南**帶季風氣候，氣候溫和，四季分明，雨量充沛，山清水秀。北有太湖浩渺的煙波，西有天目蒼山的竹海，市內更是小橋流水人家，一派江南人家的風景；以湖州市為中心，形成了浙北一帶生態旅遊圈，竭力打造「中國優秀旅遊城市」和「太湖、竹鄉、古鎮、名山、生態、濕地」的旅遊品牌。
2、人文環境
人傑地靈的湖州擁有著2023年的歷史，集「絲綢之府、魚公尺之鄉、文物之邦」於一身，除了湖筆、絲綢這些歷史悠久的文物外，更有唐代「茶聖」陸羽撰寫中外聞名的《茶經》的古蹟，宋代教育家胡瑗的「胡學」，和藝術大師趙孟頫、吳昌碩開創的「趙體」書、「吳門」畫，在中國乃至世界歷史上都留下了深遠的影響，同時這些絲綢文化、筆文化、茶文化等構成了湖州魅力耀人的人文歷史資源。
3、交通環境
湖州市東鄰上海，南連杭州，西近南京，北隔太湖與蘇州、無錫相望，可謂長江下游三角洲的中心點。酒店的具體方位坐落於湖州市區環城西路，此距104國道0.5公里，市繁華階段1公里，太湖12公里，西有湖州客運中心，偏北處即是湖州火車站，四通八達，交通方便。
三、區域經濟
乙個投資要擲地有聲，區域的經濟條件是否能夠提供這樣的彈性空間是極其重要的市場巨集觀調查。
1、本市gdp和人均gdp
2023年湖州市實現地區生產總值（gdp）895.94億元，人均生產總值（gdp）34753元，按照可比**計算比上年增長14.4%。
分行業看，第一產業增加值73.29億元，增長4.4％；第二產業增加值510.
74億元，增長15.0％，其中工業增加值461.96億元，增長16.
8％；第三產業增加值311.91億元，增長15.9％。
2、本市酒店經濟概況
據悉，去年我市服務業佔gdp比重達到34.8％，同比提高0.6個百分點，對gdp增長的貢獻率達到38.
6％，同比提高7.3個百分點。其中，住宿餐飲業完成35.
35億元，增長18.3%，市中心地段的星級酒店住房出租率保持在75%以上，平均房價350元/晚。
3、區域經濟未來展望
去年我市接待國內外旅遊者1687萬人，增長29.6%，實現旅遊總收入102.01億元，增長29.
3%。在「十一五」規劃的巨集觀政策指導下，湖州市的旅遊業將繼續呈現上公升趨勢；與此同時，商務型客源和團體客源在酒店行業所佔比例也逐年遞增，湖州漸漸有了長江下游三角洲乙個生態旅遊和會議中心的雛形，儘管星級酒店也在隨著大潮增加，但是湖州在未來形成長江三角洲區域中心的市場潛力是難以**的。
第二章專案分析及定位
一、專案市場分析
在乙個產品出產前，我們首先要對其所面對的市場做乙個周密的分析，才能更好地應對市場競爭。
下面我們運用舊金山大學的管理學教授於20世紀80年代初提出的,能夠較客觀而準確地分析和研究乙個公司「營銷產品定位」現實情況的方法--swot 分析法，即優勢（strengths）、劣勢（weaknesses）、機會（opportunities）、威脅（threats）來分析「航道養護管理中心和船員訓練基地」營銷產品定位的市場營銷環境。
1、swot分析
優勢：①展望國家「十一五」的巨集觀政策指導，酒店行業在「把中國建設成旅遊大國」的過程中將有不可估量的發展空間；
②縱觀湖州整體投資環境，其擁有優美的自然環境，悠久的人文歷史，便利的交通地點，豐富的旅遊資源，且經濟前景客觀等優點；
③本司半世紀逾久的資本積累和經驗總結，以及良好的企業文化，日趨月異的發展效益，和明確的企業目標都是此商業計畫成功的堅實後盾。
劣勢：①目前湖州高星級酒店已在2023年—2023年內有規模的改造和建立起來，特別是一些品牌老酒店在對內部逐步裝修和改造中大大佔據了湖州酒店的市場，客房出租率一直保持在75%以上；另外一些連鎖型的酒店也已在湖州酒店的市場裡扎根發芽（如：motel168、太湖陽光雷迪森大酒店），占有市場的道途崎嶇坎坷；
②品牌 機會：
①裝置②企業客戶
③④⑤⑥⑦
威脅：管理①②
③④⑤⑥⑦
2、分析小結
二、專案定位及優勢
1、專案市場定位
2、專案定位優勢
第三章經營管理
一、日常服務和管理
成大體須有規有矩，成大事須積平常小事。除了一整套四星級標準裝置的硬體設施外，更重要的還是要有一套符合四星級酒店標準的軟體設施即日常的服務和管理。
1、四星級標準配置服務
服務是酒店行業標誌性的旗幟，特別是一間星級酒店的服務要遠遠高於其他服務行業，因此在員工培訓中樹立員工的服務意識是酒店成功的基礎。
從客人預定房間、機場迎接到來店後的拉車門迎賓、開房、送行李、餐飲服務、直至客人離店的各道環節，一環扣一環，使客人感受到規範周到、連貫完整的服務。
一、嚴格的管理體制是管理好飯店的首要條件。
香港的飯店有一套嚴格的科學的管理制度，無論是部門經理還是主管、領班、員工都有明確的崗位職責，飯店員工按照崗位規範和程式進行操作，我們參觀君悅酒店時特意看了它的後台，無論是洗衣房還是食品倉庫，或是中西餐廚房，所見物品都是碼放整齊、井井有條，桌面、牆面、地面光潔如新。該酒店管理人員認為：「酒店最能反映管理水平的是後台，後台過硬前台一定不錯」。
嚴格管理還表現在管理人員的管理到位上。在港幾天裡，我們無論在哪家飯店用餐，都有管理人員在現場進行巡視，如果服務員對客人的眼神或手勢未做出反應，管理人員會及時補台為客人服務，客人較多時，管理人員協調服務員掌握好服務的節奏和順序。
二、使用計算機管理是飯店走向國際化、科學化的必由之路
由於普遍使用計算機管理，飯店的管理人員能及時、準確的掌握客房、餐廳商場的銷售情況和制定正確的銷售對策，使客房、餐廳的使用率增加，商品銷售額增長，庫存控制在合理的範圍之內。飯店使用計算機管理，使各方面工作效率都得到極大的提高，如飯店使用的電腦鑰匙，一次性使用後不再重複使用。如果客人鑰匙丟失，重新配置只需幾秒鐘。
考察中我們看到不少飯店都有乙個計算機培訓室，凡新招員工或晉公升的管理人員都必須經過計算機培訓，經考核合格後才可上崗
三、鮮明的特色是飯店吸引客人的重要條件
香港飯店每家都有自己的獨到之處，他們運用各種形式力求創造一種文化特色，使人感受到一種高雅的氛圍。因此酒店的家具、燈飾、餐具、器皿的顏色和款式都是配套的，圍繞主題特色烘托氣氛，給人以協調的感覺令人印象深刻。如麗晶飯店有個「魚」餐廳，門口地板用yu組成象形圖案，餐廳左側用特製的玻璃做成的巨型魚缸內遊弋著各種供客人觀賞、食用的海鮮，使人彷彿進入了魚的世界，服務員從系的領帶、佩帶的手錶及工作服上衣口袋裝飾的手帕，到餐桌上的火柴盒都標有魚的圖案，就連客人用的餐盤也做成魚狀，給人較強的感觀視覺，突出了「魚」的整體特色。
又如港島香格里拉飯店的客房天井部位，懸掛一幅寬六公尺、長二十幾公尺的表現祖國山河風光的巨幅國畫，客人站在任何乙個部位都只能看到它的區域性，只有乘觀光電梯才能觀賞到整個畫卷，此畫成為酒店一景，據說不少客人就是為此慕名而來一睹為快。
四、突出的敬業精神是飯店服務的基礎
大家感受最深的就是香港飯店員工的敬業精神。考察團居住的華美達麗新飯店客房服務員每天要做16間客房，除午餐時間外必須不停的幹活，否則就不可能把活做完。我們在鯉魚門一家酒店用餐，乙個多小時裡，一位服務員一道菜換乙個菜碟，中間還要上菜、布菜，一餐飯換了五次小毛巾，服務有條不紊，工作非常投入。
為考察團開車的司機也是千方百計為客人提供方便。一次我們去某地參觀，警察不讓門口停車，司機擔心客人下來找不到車，於是他隔幾分鐘就將車開到門口轉一圈，見沒客人下來再將車開走，這樣往返七八次直到接上客人為止，我問他：「為什麼不把車停在附近等我們下來自己找呢」？
他說：「為客人服務就只能車等客人，而不能讓客人等車。」
五、注重設施裝置的保養維護是飯店的重要任務
香港的飯店並非都是高檔豪華飯店，但無論檔次如何，新舊程度如何，都非常注重自己的形象。一方面不斷更新陳舊的裝置，一方面狠抓飯店設施裝置的保養和維護，我們在港考察十幾家飯店，沒有發現一處衛生死角或破損部位。我們參觀的一家奧麗酒店已經經營了25年，歷經幾次更新無論在客房還是餐廳都看不到陳舊的
痕跡，所有裝置皆光亮如初，給人的感覺是酒店昨天才開業。我請教管理人員有什麼秘訣？回答是：
「開業之初就是維修保養之日，維修保養體現在酒店運營的每天、每時、每分鐘，任何設施和部位都不能給客人敷衍湊合的感覺。」
2、四星級標準配置管理
二、拓展方式
1、營銷特色化
建立銷售網路體系，加快市場營銷拓展。
營銷是酒店的前沿工作。針對九寨溝遠離城市，淡旺季分明，銷售難度大，客源多為團隊特點，在成都設立遠端銷售中心，並有步驟、分層次地向重慶、沿海城市、東南亞、歐美拓展；逐步建立以成都中心為資訊中心、多家銷售**的輻射型營銷網路。酒店實行穩健的適度**策略，建立穩定了基本客源群體，不斷優化合作旅行商網路。
在銷售方式上，積極進行市場調研，擬定營銷方略，實行市場細分，開
2、區域擴大化
三、鞏固管理
1、客戶群的鞏固
2、內部管理的改善和提公升
企業文化不僅是一種意識，而且是一種統一的意識，是一種能夠區別其他企業而特有的標誌性的統一的意識，只有這樣的文化才是真正的企業文化;同時，企業文化不僅是一種統一的標誌性的意識，而且他還必須具備維持這種意識統一方向的能力，只有這樣的文化才是完備的企業文化。
提到企業文化，大家都不陌生。大家知道，當乙個企業剛開始，只有幾個人的時候，實際上靠的更多的不是管理，也不是文化，而是老闆的個人魅力和員工的個人能力；當企業發展到幾十人，上百人的時候，單憑老闆的個人魅力已經越來越感到吃力了，這個時候，企業制度管理的作用就發揮出來了；但到了幾百人，上千人，甚至更大規模的時候，老闆的個人魅力、制度管理等都有了不同程度的侷限性，這時，企業文化的作用就能充分的展示出來了。所以，有一句話：
「小企業看老闆，中企業看制度，大企業看文化」，是有道理的。
鄭州四星級酒店
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四星級酒店總經理職責
總經理的職責 一 酒店總經理是酒店的經營管理中心。經營活動中必須在堅持以市場為中心，遵守國家法律法規，執行董事會 總公司的決定。二 全面負責酒店的經營決策。總經理召集酒店店務會議和經理辦公會，領導酒店的決策過程。對酒店的決策和決策方案最終裁定，負責酒店的計畫制度並定施計畫，包括一系列的規章制度和服務...
四星級酒店完整培訓手冊97
總經理致詞 親愛的員工朋友 熱忱歡迎您加入xx大酒店！xx大酒店提供充分展示個人能力的良機和發展的平台，您的才能 進取精神將與酒店的培訓指導緊密結合，使您的職業生涯伴隨酒店建設共同發展。這本 培訓手冊 為您詳細介紹了xx大酒店的概況 培訓制度 員工職業道德規範 文明修養 紀律要求和各崗位服務技能要求...