管理、拓展方案
一、物業事業部的工作職能
1．制度管理：制定物業公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關的運營管理制度。
2．財務預算：參與物業公司的整體的運營成本費用，擬定公司物業運營預算。
3．決策工作：分析各項工作任務及經營狀況，對運營中出現的問題提出意見及建議，解決運營中出現的問題。
4．協調工作：協調各部門之間的關係，協調各業主的公共關係。
5．專案管理：協助各項目的工作進度，協助建立各項管理制度。
6．監管工作：監管各專案運營情況，定期檢查，了解員工工作表現、人員變動、掌握經營情況，改善工作流程。
7．業主服務：巡視物業公司員對業主服務態度、服務技巧等，若有業主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持公司信譽及形象。
8．拓展工作：配合制定全年拓展計畫，，參與拓展活動及推廣計畫及實施。
9．培訓工作：對各專案人員進行培訓，如日常工作程式，溝通技巧等，
10．培養物業公司員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精誠合作的工作氛圍。
發展方向確定
物業管理企業正逐步走向市場化、規範化。但是由於物業管理企業仍然存在專業水平匱乏的現象及業主對物業企業天然敵對心態，因此導致物業管理行業頻頻鬧糾紛，所以，提高物業管理企業的專業化水平是我國物業管理企業的唯一發展方向。現代物業管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉向以提供優質服務主經營方式轉變。
物業管理涉及業主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業管理企業來全面負責和承擔管理責任。
物業公司走規範化、專業化的發展之路，是本集團物業管理公司發展的方向，也是未來我物業公司發展的必然趨勢，這需要物業公司的每一名物業管理人去思考、去創造、去實現。
物業收支分析
物業公司的收入**，大致歸納就包含四個方面的收入：
1、公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業管理費；
2、公眾代辦性服務費的收入；
3、外包專案服務費的收入；
4、物業企業的綜合經營的收入。
第一種物業管理費是物業公司小區住宅專案，在短期或中長期時間內作為市場發展吸引力的主營業務收入。作為實質性的物業經濟收入。第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦專案都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業得不到任何的手續費，只能是物業管理企業免費為住戶和業主提供服務。
第三、是在定期內物業公司給外包單位提供物業服務，短期的服務性收入。第四種服務費收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，
物業公司的支出情況：
1、物業成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施裝置的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，
2、核算開展物業管理過程中發生的管理費用；
3、核算財務費用；
4、核算所得稅。
物業事業部的經營思路
就目前的市場來看，物業公司如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點著手，既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業專案，只顧日常作業，不搞創新而將物業公司的大好資源白白浪費。因此，一方面不斷提高物業管理服務水平，同時不斷創新增加服務專案的同時進行經營創利活動。
物業事業部的資源及管理運作
物業事業部在現有資源管理中，策劃、組織、領導及控制物業公司的資源，以求實現管理服務及經營的總目標。
在物業專案中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性專案的經營管理是一項複雜的、細緻的工作，它涉及的面廣、範圍大，要求高於其它行業。
物質資源又可分為固定資產資源與資金資源。只是能力的大小、資金的多少的區別。
物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業專案與其他單位或企業的良好關係，一定的經營客源網路，有用的資料、時間等，都可視為物業專案的寶貴資源。
物業專案的經營管理目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業有以下四個方面的基本管理運作：
（1）、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然後根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據物業公司的實際情況，物業經營的資源的優缺點，商家的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。
（2）、組織。組織是指充分利用物業專案中一切可利用資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用物業公司中各個職能單位，每項裝置，每個員工在經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。
（3）、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。
（4）、控制。控制即監督和檢查計畫的執**況和目標的實現程度。成本控制、財務控制、質量控制。
達成運作能力，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。
物業事業部盈利模式
為拓寬經營思路，物業公司必須確定以下幾個觀點：
（1）在物業管理中，物業公司不僅是服務的**者，還應成為服務的組織者，是服務的整合商；
（2）在物業管理中，物業公司可利用的資源不應僅限於本公司專業技術、裝置、管理人員，還包括資訊和知識，資訊和知識成為重要的資源；
（3）在物業管理中，物業公司自身品牌創造價值，同時也使物業有更大公升值。按著此種思路，從系統的角度，構建了現代物業管理服務體系思路。
盈利模式的建立
，實現自身的業務的增值。與傳統物業管理體系相比，要實現以下幾個轉變：
（1）經營資源組織多元化、社會化。物業公司至少可以組織的四類資源來創造利潤：公司自身的資源，公司的專業技術、裝置、管理人員；公司積累的關於所管轄業主需求的資訊資源；公司積累的關於物業管理方面的知識、經驗；整合社會的相關資源。
（2）利潤**的多元化。物業公司可以通過四條途徑來創造利潤：公司利用自身資源，在為業主群體提供基本保證的基礎上充分利用業主資訊資源拓展自身公司的業務發展。
二、業務拓展
從系統地角度，拓寬傳統物業管理服務內涵，給物業公司經營者創造經濟效益提供了乙個嶄新的經營思路，同時通過構建了現代物業管理服務體系，從而使物業事業管理部通過多種途徑來最大限度地穩定發展。
1、市場是企業的生存之本，擴張是企業發展的必經之路，以質為前提，避免重量輕質的擴張 、簡單累積的辦法，區別物業管理與有形產品市場的本質。
2、在拓展中避免急於求成，對異地物業。我們要分析，調研，不抱著僥倖心理去拓展市場，爭取得雙贏效果的。
拓展方案
擴大市場份額，實現規模化經營 。目標任務：五百萬！
1 ．本地市場的擴張及兼併重組，充分利用小企業資源。
目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了贏利，自已成立物業管理公司管理自己開發的樓盤，但由於面積較小，造成大量重複投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由於這部分公司服務的不規範，也使本應享受正常服務的業主（住戶）的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地損害了行業的整體形象。為促進行業健康發展，這些小物業管理企業可以通過兼併重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源，通過資源整合，建立產業規模促進行業健康發展。
2 ．適時介入異地及二級城市物業管理市場，擴大物業管理面積。
二級城市物業管理市場的巨大潛力，吸引了眾多公司的目光，很多物業管理企業把走向二級城市搶占市場作為發展目標。但是，二級城市物業管理消費意識不夠，收費標準較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現投資虧損等一系列問題。所以我們物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在二級市場站穩腳跟做準備。
物業管理規模化發展勢在必行，在拓展市場程序中，我們自己邊拓展邊探尋，拿出正確的態度進行物業企業拓展，只有這樣，物業管理拓展的目標才能真正實現。
方案一、 獲取資訊：
1、 定期做市場調查；
2、 客戶主動聯絡；
3、 經人推介。
二、 甄選資訊，確定目標客戶：
1、 面積少於10萬平方公尺專案不接；
2、 專案投入使用時間超過10年的不接；
3、 業主委員會非原則問題與物業公司糾纏不清的專案不接（限於成熟小區）；
4、 維修資金不足或不到位的專案不接（限於成熟小區）；
5、 物業管理配套設施不全，後續管理需要投入大量資金的專案不接；
（以上各條主要針對全委託專案而言）
6、 檔次過低的專案不接；
7、 曾因工程問題引起業主公憤、被**多次負面爆光、在業內造成不良影響的開發商的專案不接；
8、 開發商或大產權主超過二家的專案不接；
9、 公司資源配置達不到客戶滿意要求的專案不接；
三、談判要素
1、 先人後事，與對方相關聯絡人的關係極為重要，否則很有可能為他人作嫁衣；
2、 要從多方面盡可能掌握對方資訊，了解對方實力和主要目的，這是確定是否接手、採取哪種方式的基礎；
3、 知己知彼，盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短；
4、 要以內部了解和外部公關的方式，以方案的製作質量為基礎，小事多作讓步，大事讓情不讓理，以退為進；
5、 簽定顧問合同時應同時正確引導對方，明確顧問內容及條款（尤其是我方的義務、費用標準）；
6、 如對方提出的顧問專案或要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能接受時，應直接提出，以免日後發生爭議，不能委曲求全，使自己陷入被動；
7、 在開發商不能確定應採用哪種管理模式時，應正確分析、引導並向其解釋採取某種模式的原因，盡量注重實效。
四、 根據開發商的主要需求確定公司所提供的方式，包括：全委託管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓。**標準主要依據專案型別、規模、市場**及開發商的目的、要求而採取不同的**策略。
五、 具體步聚（全委和顧問管理，專項培訓暫略）
1、 明確意向性目標後，由公司總經理或部門經理組織相關人員考察物業現場，為管理方案的構想奠定基礎。
2、 財務人員根據擬承接的專案管理服務範圍、型別、檔次、標準進行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關人員對專案的可行性和發展性進行分析並報批總經理，確定承接方式和**金額。
事業部工資總額管理方案
一 方案設計的前提與原則 1.前提 a 通過將各事業部工資成本與同行業上市公司平均水平相比較，大多數事業部存在著工資成本偏高的現象 b 公司目前實行的事業部工資總額的管理辦法中，決定總額的銷售額和利潤額的比例沒有充分考慮各事業部所處的行業特點 c 公司目前實行的事業部工資總額的管理辦法中，僅僅只包括...
銷售事業部年度方案
無錫新橙寶飲品 二零 一五年銷售 事業部年 度方案編制 徐雪娟審核批准 銷售事業部年度方案目錄 一 銷售事業部2014年年度結算分析 1 銷售體系年度結算表 2 財務年度銷售結算表 3 年度市場總結表 4 年度費用總結表 二 銷售事業部2015年年度目標 1 15年銷售產品結構表 2 15年年度銷售...
事業部總經理方案
一 設計原則 鑑於傑賽公司的實際情況與發展歷史，海問公司在本次設計事業部總經理薪酬方案時確立了如下原則 1.漸變改良的原則 尊重過去兩年內各部總經理實際收入的既成事實，調整的範圍與水平幅度不宜過大 2.前瞻性原則 從保持薪酬制度的嚴肅性與持續性出發，保證既定制度框架在3 5年內不需要重大改變 3.成...