物業管理涉及的問題很多，適用的法律法規也較多，且有許多不明確，往往造成物業管理人員解釋不能統一，很難以專業化；業主和物業使用人遇到問題時，也很難採用正確的思維，或者是不知道該找誰、該怎麼辦？因此造成諸多誤會，介於以上原因，我們將物業管理實踐中遇到的和可能遇到的問題，彙編成了物業管理100問，相信將會對物業管理服務工作起到良好的推動作用。我們的解答主要依據是國家現行法律法規，當然，也許會有不盡然之處，權當拋磚引玉，歡迎磋商。
1、誰才是業主？建設單位（開發商）也是業主嗎？
房屋的所有權人為業主。建設單位（開發商）對擁有所有權的物業而言也是業主。業主是隨房屋的所有權變動而變動的。
按照我國的法律規定，夫妻雙方財產共有，因此作為配偶的另一方，也是共有權人，也算業主。
2、業主在物業管理活動中有權力和義務有哪些？
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
3、哪些人是物業使用人？物業使用人哪些行為需徵得業主的同意？
除了業主以外的物業使用人稱為物業使用人。物業使用人使用、轉租、裝修所使用物業需徵得業主的同意，必須出示業主書面委託或者合同。
4、準業主在購房時應注意些什麼？
首先認真閱讀《商品房銷售合同》，注意商品房購銷合同應當明確以下主要內容：?
1）、用地依據、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2）、總價款、付款方式、付款時間；
3）、使用面積、建築面積(其中實得建築面積、公用分攤面積應分別標明)；
4）、商品房的銷售方式(預售或現房銷售)；
5）、商品房屋的產權性質，產權登記約定的期限和有關方的責任；
6）、發生設計變更的約定；
7）、關於商品房屋裝飾、裝置標準、房屋質量的承諾和責；
8）、物業管理方式及售後保修、維修責任；
9）、合同約定面積與實得面積發生差異的處理方式；
10）、違約責任。
其次，房地產開發企業預售商品房時，必須向購買方出示《商品房預售許可證》。現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，並明確取得房屋所有權證的期限。
最後，建議你有可能的話，最好對開發商的聲譽、建築質量、物業管理現狀進行考察。
5、建設單位（開發商）為什麼有權代表業主與物業管理企業簽訂《前期物業服務合同》？
從法理上說：根據《物業管理條例》規定：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
從業主行使投票表決權可以依據擁有物業面積或者套數來決定而言，乙個物業開發銷售之初，開發商是擁有行使投票表決權最多的業主，因此他有權代表簽訂書面的前期物業服務合同。
6、建設單位（開發商）為什麼要在售房前擬定《業主臨時公約》？
根據《物業管理條例》規定： 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益
7、為什麼建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示？
根據《物業管理條例》規定：建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
8、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，為什麼簽署遵守業主臨時公約的書面承諾。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同為什麼應當包含前期物業服務合同約定的內容？
物業接管前應當簽訂書面的前期物業服務合同。配合建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
置業營銷部門在物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
9、《前期物業服務合同》和《業主臨時公約》的有效期限？
《前期物業服務合同》可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。《業主臨時公約》的有效期限至業主大會成立制定《業主公約》時止。
10、《前期物業服務合同》和《業主臨時公約》對業主有何法律效力和約束力？
開發商依法代表業主簽訂的《前期物業服務合同》和制定的《業主臨時公約》，在前期物業管理中，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
11、業主接房時應出示哪些手續？應辦理哪些手續？
業主接房時應出示以下手續：1）、《商品房銷售合同》，2）、業主身份證明檔案，3）完清交房款項票據（含按揭手續），4）、開發商提供的交房通知單，5）、業主對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
應辦理以下手續：1）到物業公司財務部門交納裝修保證金和預交三個月的物管費；2）到買受房屋，當面驗收房屋及附屬設施裝置，特別是水電設施，對廚衛進行關水試驗，並讓業主簽收；3）簽收《物業使用守則》等
12、業主接房時應注意些什麼？
1）到買受房屋，當面驗收房屋及附屬設施裝置，特別是水電設施，對廚衛進行關水試驗。2）簽收《物業使用守則》，3）、了解並承諾遵守裝修管理規定。
13、為什麼要交納裝修保證金？
按照《合同法》有關規定，合同雙方為了保證合同的履行，可以約定定金。所以為了監督裝修人和裝修企業的裝修行為，物管企業可以要求交納裝修保證金。
14、建設單位（開發商）對空置房為何要交納物管費？業主接房時為何也要交納物管費？
按照《物業管理條例》第42條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未**或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
15、成為業主後，業主對哪些物業具有所有權，對哪些物業只有共有權？
成為業主後，你對你買受的室內物業除共有權外的部份具有所有權；對以下物業只有共有權：住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道、綠地、空場等。所以，你的所有行為應該尊重物業權屬，不能理解為室內是我的，我可以隨便裝修，改變。
16、樓頂屋面屬於頂層業主嗎？
因為住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等均屬共有權範圍。所以樓頂屋面，你即便是頂層業主，你也沒有所有權，你所具有的使用權也是有限的。
17、為什麼業主裝修房屋前要辦理裝修申請和裝修協議？怎麼辦申請？
按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構（以下簡稱物業管理單位）申報登記。
非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業主的書面同意。
申報登記應當提交下列材料：
（一）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；
（二）申請人身份證件；
（三）裝飾裝修方案；
（四）變動建築主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；
（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批准檔案，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；
（六）委託裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的影印件。
非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。
裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。
18、哪些裝修行為不能被允許？
住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：
（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房間；改變物業使用功能。
（三）擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連線陽台的磚、混凝土牆體；
（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；
（五）其他影響建築結構和使用安全的行為。
以上所稱建築主體，是指建築實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、牆體、連線接點和基礎等。
19、哪些裝修行為經上級主管部門批准後可以允許？
裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批准，不得有下列行為：
（一）搭建建築物、構築物；
（二）改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗；
（三）拆改供暖管道和設施；
（四）拆改燃氣管道和設施。
以上所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批准；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批准；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批准。
20、為什麼業主委託的裝修企業應具備相應的資質？
按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業，必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建築業企業資質證書，並在其資質等級許可的範圍內承攬工程。裝修人委託企業承接其裝飾裝修工程的，應當選擇具有相應資質等級的裝飾裝修企業。
物業管理100問
專題一 物業管理基本概念 問 1 什麼是物業管理？答 物業管理指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修 養護 管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解 一業主選聘有合格資質等級證書的物業管理企業來實施物業管理...
物業管理服務答客問
一 什麼是物業 物業是指已建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的裝置 設施和場地。二 什麼是物業管理 所謂物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修 養護 管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。三 物業的...
物業管理方案
一 專案分析 根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方公尺，其中，高層建築約佔總數的50 其餘為小高層建築或別墅區。小區包含變電站 換熱站 二次加壓水幫浦房 以及電梯 電子監控系統等大型公共裝置，其裝置數量不詳。住宅約10萬平公尺,綠化面積約1.7萬平公尺,地落車庫約2.9萬平公尺,其中涵蓋25部...