1．介紹
客戶受廣西榮和的委託，為其位於柳州p(2009)27號地e地塊擬建酒店專案進行市場調研及初步可行性研究。
服務範圍
● 視察擬建專案地點並確定其對擬建專案的適用性。此項研究並不包括任何法律、工程或環境的考慮，但包括了來往於該處的交通便利程度、可見度和景觀、周邊需求狀況及其他可能影響該專案市場銷路的各項特製的評估；
● **擬建酒店各需求市場的規模和特性；（市場需求）
● 確定可能對擬建專案構成不同程度競爭的現有及計畫中的設施；
● 分析現有具備競爭力及可資比較的酒店店設施及各自的業績水平；（競爭對手調研）
● **擬建酒店未來的營運現金流量，進以得出扣除利息、所得稅、折扣前的收益水平。（專案前景**）
主要假設
我們的研究成果和結論主要基於下列重要假設：
巨集觀環境
● 未來將不會出現對中國尤其是對廣西和柳州市整體信心構成重大影響因而損害商業活動、到訪客人及國內旅遊的政治、行政事件發生；
● 重要的基礎設施如飲用水、汙水處理、電力及燃氣設施等將繼續以穩定可靠的水平提供，以維持終端使用者的滿意水平；
● 柳州的主要工業、商業、投資和旅客**地區的經濟在未來不會經歷重大和持續的衰退；
擬建酒店
● 擬建酒店將成為整個27號地塊整體專案的組成部分；
● 27號地塊整體專案將在未來成長為柳州市最具影響力和競爭力的形象板塊，在市場享有良好的品牌認知和聲望；
● 業主選聘之核心管理人員預期將在員工和培訓方面作出足夠的投入，以提供合乎酒店市場定位且能夠達到其顧客預期的服務水準；
● 酒店的硬體設施及家具將實踐一流品質，以合乎其形象及終端使用者的期望；同時在硬體設施裝置方面將制定充足的週期性保養和翻新計畫，以維持其一流品質，並在我們分析所涵蓋的期限內持續進行
● 未來將加入的競爭者與本報告的預計將不存在重大差異
2．區域和地點分析
2．1專案地點位置
擬建專案地點位於柳州市柳北區白沙路2號，東面靠江，緊臨潭中立交橋。
地塊所在區域距火車站5分鐘車程，距機場20分鐘車程。地塊東面即柳州市高新技術產業開發區和河東經濟開發區，地理位置優越，具有相當的公升值潛力。
整體擬建專案開發用地面積254畝，其中酒店e地塊面積約2．9萬平方公尺，建築主樓高度不大於120公尺且不小於100公尺；專案建成將成為區域兩公里內最具標誌性的建築。
2．2柳州市的旅遊（酒店）市場及擬建專案的周邊環境
2．2．1柳州市的區域經濟
柳州市經濟持續快速增力，1950-2023年，柳州市地區生產總值（gdp）年均增長10.28%。進入新世紀後，柳州市經濟發展活力明顯增強，已連續八年保持兩位數的增長速度。
柳州市地區生產總值由2023年的0.88億元增長到2023年的909.85億元，佔全區的比重為12.
69%。財政收入大幅增加，柳州市財政總收入由2023年的0.04億元增長到2023年的140.
14億元，佔全區的比重為16.64%。
柳州是西南地區的工業重鎮
截止2023年底，全市工業企業2857戶，其中大型工業企業9戶，規模以上651戶，上市企業5戶（柳工、柳化、兩面針、優聯和柳鋼），已形成以汽車、機械、冶金為支柱，化工、製糖、造紙、製藥、建材、日化等產業並存的工業體系。全市有4個名牌產品（兩面針牙膏、柳工裝載機、網山白砂糖、金海錫錠），3個馳名商標（兩面針、金嗓子、花紅）。全市主營業務收入超億元工業企業超百戶，其中超250億元、150億元和100億元企業各1戶，50-100億元企業3戶，柳州工業經濟總量約佔廣西的1/4。
柳州是西南地區的交通樞紐
柳州是溝通西南與中南、華東、華南地區的鐵路中樞。柳州是中國45個公路主樞紐城市之一，已形成集鐵路、公路、水路和航空於一體的立體化現代交通網路。四條鐵路幹線、三條高速公路和三條國道在柳州重疊交匯，陸路運輸4小時可達北部灣海岸港口。
柳州是國家一類口岸，柳江航運可上溯貴州，下航港澳。柳州白蓮機場達到國家4d級標準，已經開通至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、海口等多條航線；柳州距桂林兩江國際機場僅需乙個半小時車程。
柳州是西南地區的商貿物流中心
柳州素有「桂中商埠」之稱，自古以來就是周邊省區的重要商品集散地。目前已形成汽車及零部件、鋼材、建材、農副產品、日用消費品等大型批發市場。食糖批發市場是全國最大的食糖實物交易市場，柳州價是全國食糖行業的指導價；廣西糖產量佔全國的2/3，廣西食糖有2/3從柳州批發。
2023年，柳州被《富比士》評為中國大陸最佳商業城市之一。作為中國內陸走向亚细安的重要通道城市和西南出海大通道集散樞紐城市，隨著中國—亚细安自由**區的加快建立，依託區位和產業優勢，柳州有望成為中國內陸與亚细安雙向往來的產品加工**基地和物流中轉基地，成為重要的區域性現代物流中心和商貿中心。
柳州是國家歷史文化名城和中國優秀旅遊城市
柳州是中國南方人類的發祥地。五萬多年前，柳江人、白蓮洞人就在這裡繁衍生息。柳州正式建制於西漢王朝，距今已有2100多年的歷史。
柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最後居留地，柳侯祠、柳侯衣冠塚及歷代碑文石刻迄今儲存完好。 柳州市區青山環繞,水抱城流，享有「世界第一天然大盆景」的美譽。柳宗元詩中「嶺樹重遮千里目，江流曲似九迴腸」，徐霞客筆下「千峰環野立，一水抱城流」，便是柳州城市風貌最為形象的寫照。
「柳州奇石甲天下」，被譽為「中華石都」。柳州是歌仙劉三姐的傳歌勝地。柳州的民族風情獨具神韻，「壯歌、瑤舞、苗節、侗樓」，堪稱「四絕」，三江程陽風雨橋和鼓樓等民族建築聞名海內外。
柳州也是聯合國開發計畫署確定的中國「21世紀城市規劃、管理和發展」試點城市。五年多來，柳州累計投入超過300億元用於城市基礎設施和生態環境建設，日漸成為適宜人居和創業的現代化城市。去年柳江河在廣西河流水體水質評價中位居第一，市區空氣質素全年優良率達96.
2%。2023年10月溫家寶總理到柳州視察，稱讚柳州「山清水秀地乾淨」，認為「柳江河就是廣西最大的品牌,在全國找不到第二條」，這是對柳州人居和生態環境的最大肯定。
2．2．2柳州市旅遊及酒店行業概況
旅遊產業規模（2023年4月30日官方公布資料）
柳州市共有旅行社39家，較2023年增長8%。其中國際社5家，國內社34家。旅遊星級飯店24家，其中五星級1家，四星級2家，三星級13家，二星級8家。
國家級a級景區7家，其中4a景區4家，3a 景區3家；全國工業旅遊示範點2家、全國農業旅遊示範點9家；全區農業旅遊示範點14家。
旅遊星級飯店規模（2023年4月30日官方公布資料）
2023年，本市擁有旅遊星級飯店24家，客房3296間，平均客房出租率65%。
柳州市區擁有星級飯店18家，其中城中區5家、柳南區6家、柳北區3家、魚峰區4家，融水縣2家，融安縣1家，鹿寨縣1家，三江縣1家，柳城縣1家。
2023年，全市旅遊星級飯店接待國內外遊客1，523，265人次，同比增長19.88%。其中入境旅遊者11273人次，同比下降5.
4%；國內旅遊者1461878人次，同比增長19.78%。
星級飯店接待國內外旅遊者情況（2023年4月30日官方公布資料）
我們調研的酒店
柳州市截止目前（2023年11月）五星酒店1家，四星酒店4家（有兩家為今年評定），在建五星酒店1家，專案計畫內五星級酒店1家。情況見如下表：
（高星級酒店基本情況）
（高星級酒店基本情況）
星級酒店的經營狀況
目前正在運營唯一一家五星級酒店柳州飯店平均房價在380元左右，平均出租率在70%左右，reverpar約266元，四星酒店reverpar約150元；經調查高階房銷售較好，但由於酒店設施較陳舊，新裝修的高階房比例較少，通過兩日調查，麗晶酒店、柳州飯店、南疆賓館、京都賓館的行政商務房均住滿。
2023年度柳州四五星級酒店的整體出租率達到71.2%, 高出柳州市酒店年平均出租率65%，高出南寧市59%的出租率12個百分點，更高出桂林市、北海市約50%的出租率20個百分點。目前柳州在建的高星級酒店僅有位於陽光100城市廣場的麗笙酒店，即使客源分流，柳州高星級酒店的整體出租在廣西區各城市仍處在較高的水平。
從柳州市酒店業的整體市場來看，08年與07年相比，
四、五星級酒店的出租率提高，平均房價略有提公升，酒店更新硬體提價所致。
酒店行情市場調研報告
通過幾家同行酒店的走訪，針對當前本市的酒店 本人總結以下幾點 一 同行競爭對手 1 園林國際大酒店 憑祥酒店業界的老牌子，10多年來的經營已穩定了一定的客源及知名度，2011年重新裝修後，已達到現代星級酒店的規模，而且是本市乃至崇左首家掛牌四星級酒店，旁邊靠近出入境 大廳，其品牌 口碑已得到市民消費...
快捷酒店市場調研報告
調研單位 碧源一號快捷酒店 調研參與人員 郄文倩趙張洋趙龍張小利張高偉 高博張婷鄭林張梅周敏閔新佩 調研時間 2012年9月14至2012年10月14 號 指導老師顏偉 調研單位負責人 簽字蓋章 目錄一 前言 3 一 調研背景 3 二 調研目的 3 二 調研方法 4 一 調查設計 4 二 資料收集的...
酒店市場調研內容
1 地理位置 2 氣候 3 行政區劃 4 區域交通 2007年旅客周轉量 億人公里 2007年各種運輸方式完成運輸量 5 旅遊資源 6 人口 2007年縣 區常住人口分布 萬人 7 2003 2007年職工年工資水平統計 元人民幣 1 2007年主要經濟指標 gdp 2003 2007年 產業結構 ...