2023年7月25日，安徽某工程公司與周某簽訂《房屋租賃合同》乙份，約定由工程公司將約900平方公尺的房子出租給周某作為倉庫，租賃期限兩年，周某應於每季度首月支付乙個季度的租金18900元。同時約定:「如周某乙個月內逾期未付租金，工程公司有權收回出租場地，合同自行終止；在租賃期間，工程公司因鐵路生產需要必須提前收回房屋時，須提前乙個月通知周某，並根據合同法承擔標的100%的違約責任。
」還約定：「周某所建臨時房屋和對原有場地進行完善系單方行為，與工程公司無任何關係，如遇工程公司上級機關令其拆除或者合同終止，周某必須在七日內將其拆除。」合同簽訂後，周某加蓋了臨時房屋，並對原有場地進行完善後又單方將房屋轉租給他人承租。
起初周某能按約定交納租金，2023年周某交了第一季度的租金後就未交租金。2023年6月29日，工程公司以鐵路內部生產布局調整為由書面通知周某，要求乙個月後收回毛坯房，終止合同。周某收到通知後於2023年7月26日向安徽省公證處申請保全證據公證，公證申請人周某於當日來到毛坯房，分別將《解除房屋租賃合同的通知》張貼在8家承租房的門上，通知次承租人解除與周某簽訂的《房屋租賃合同》，並要求其在二十日內將承租倉庫騰空。
周某依據合同約定要求工程公司給予賠償，經雙方多次協商，終因差距太大，商談無果。由於周某既未交出房屋也不交租金，工程公司於2023年8月25日將周某告上法庭要求其支付租金56700元（計算截止到判決之日）；交還租賃房屋。周某認為工程公司提前解除合同是根本違約，故反訴要求工程公司償付違約金15萬餘元；賠償其他損失28萬元。
河南煥廷律師事務所提醒大家，《中華人民共和國合同法》第九十二條第二款規定：當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
在本案中，因雙方所簽合同約定了解除合同的條件，且雙方提前解除合同的行為已生效，工程公司應按租賃合同約定承擔責任。但雙方對此條款的含義發生分歧。工程公司認為合同法沒有規定100％的違約責任，所以雙方約定的該條款無效；周某則認為「標的」100%的違約責任是指合同期限兩年租金的總標的。
法院認為工程公司行使解除合同的權利，符合合同的約定，並非根本性違約。雙方上述的理解均片面且顯失公平，提前解除合同會給周某造成一定的損失，工程公司不補償有失公允；反之，若工程公司按合同兩年的總標的100%承擔責任，則工程公司失去了出租房屋的意義。故從保護雙方當事人的合法利益出發，酌情確定該「標的」以季度租金為宜，周某反訴工程公司要求其賠償15萬餘元的違約金，於法無據，法院不予支援。
另根據合同約定，周某反訴要求工程公司賠償其轉租可得利益的損失以及所建臨時房屋和對原有場地進行完善所造成的損失，法院不予支援。據此判決，周某支付工程公司租金人民幣46700元（扣除1萬元押金）；周某於本判決生效後乙個月內將租賃房屋及場所騰空交與工程公司；工程公司補償周某損失人民幣18900元；駁回周某要求工程公司賠償違約金15萬餘元和其他損失28萬元的反訴請求。
綜上所述，本案的關鍵是工程公司提前解除合同是否承擔違約責任。應根據合同法的有關規定，從合同的目的、內容以及誠實信用原則來理解其真實意思。涉案房屋是未完工的生產用房，由於建設資金短缺，臨時作為倉庫出租。
既然雙方在涉案合同中約定「在租賃期間，工程公司因鐵路生產需要必須提前收回房屋時，須提前乙個月通知周某」，說明周某對可能提前解除合同是知道的且是同意的，該條款即為約定解除合同的條件。只是雙方對工程公司因上述原因解除合同要承擔責任的具體數額約定不明，沒有明確「標的」的具體含義。因此，工程公司行使解除合同的權利，符合合同的約定，並非根本性違約。
儘管合同中雙方使用了「違約責任」詞語，但並非是違反合同約定所要承擔的責任，而是提前解除合同要承擔的責任。因此，周某接到通知後負有將房屋交還給工程公司的義務，同時有權從工程公司處獲得適當的經濟補償 。一審法院根據周某每季度交付一次租金的交易習慣和雙方簽訂合同的目的，從衡平雙方利益的角度出發，判令工程公司賠償周某一季度租金，即補償了周某因提前解除合同造成的損失，又考慮到工程公司訂立合同的經濟利益，符合法律公平公正的價值取向。
由於工程公司解除合同非根本違約，且合同約定周某完善房屋、道路的費用屬於單方自願行為。故周某提出由工程公司對該部分損失進行賠償，法院不予支援。
解除合同時能否要求違約方承擔違約責任
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