**關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌畫
**摘要：房地產開發企業納稅籌畫的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除專案金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，**具體各個稅種的納稅籌畫技巧才具有實際意義。
1房地產開發企業營業稅納稅籌畫技巧
1.1籌畫思路
納稅人提**稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿於企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提**稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。
價外費用包括向對方收取的手續費、**、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額x稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌畫案例
案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由於丙的技術水平有限，採用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。
由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好後，雙方平分。完工後，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。
合作建房有兩種方式：純粹以物易物方式和成立合營企業方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：
(1)以物易物方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。
(2)合營企業方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成後雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式。由於丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。
2房地產開發企業房產稅納稅籌畫技巧
2.1籌畫思路
房產稅是以房屋為徵稅物件，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定徵稅辦法；對於只用的房屋，按房產計稅餘值徵收，稱為從價計徵，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％後的餘值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對於出租、出典的房屋，按租金收入徵稅，稱為從租計徵，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。
這兩種方式的差異為納稅籌畫提供了空間。房產稅的籌畫思路就是想方設法將出租房屋行為轉變為自營房屋行為，或者採用拆分法將租金進行分解。
2.2籌畫案例
案例二：a公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由於該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用於出租。
h先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。
方案1：a公司與h先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500x12％=60(萬元)。
方案2：a公司將該商場轉為固定資產，並到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然後與h先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬於自營性質，可以按賬面原值從價計徵。
根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500x(1－30％)x1.2％=12.
6(萬元)。
可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計徵房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。
3房地產開發企業土地增值稅納稅籌畫技巧
3.1籌畫思路
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除專案金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除專案金額50％、未超過扣除專案金額100％的部分。
稅率為40％；增值額超過扣除專案金額100％、未超過扣除專案金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除專案金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建築物為徵稅物件，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除專案金額後的差額。
增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅**。
如果增值額沒有超過扣除專案金額的20％，免予徵收土地增值稅。因此，土地增值稅籌畫的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。
(2)增加扣除專案金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。
3.2籌畫案例
案例三：y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；
①可扣除專案金額=20800x(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000x100％=20.69％
④應繳納的土地增值稅＝6000x30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除專案金額=(20800+200)x(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260x100％=19.62％
④因為增值率可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低於20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。
4結語房地產行業涉及的稅種較多，但考慮到納稅籌畫成本與效益的因素以及我國房地產行業目前具有行業特色的稅收主要集中在營業稅、土地增值稅和房產稅三個稅種的現狀，本文重點介紹營業稅、房產稅、土地增值稅這三個與房地產行業緊密相關的稅種的納稅籌畫技巧。
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...
房地產開發複習
房地產開發與經營複習資料 一 單項選擇題 1 房地產專案開發的各個環節都是以 d 為中心展開的。a.建築商 b.使用者 c.d.開發商 2 由於房地產開發受多種因素的影響，加之開發周期長 資金量大，導致房地產開發具有較高的 b a.使用性 b.風險性 c.政策性 d.穩定性 3 二級資質及二級資質以...
房地產開發手冊
編號 專案名稱 益陽市房地產管理局印製 說明1 根據 城市房地產開發經營管理條例 和 湖南省城市房地產開發經營管理辦法 制定 房地產開發專案手冊 2 房地產開發企業應當在簽訂土地使用權出讓合同或取得劃撥土地使用權批准檔案後的十五日內，到房地產開發主管部門備案，領取 房地產開發專案手冊 3 批准 處理...