第一章總則
第二章成本核算的基本程式
第三章成本核算物件的確定
第四章成本費用專案及核算內容
第五章會計科目與帳簿設定
第六章成本費用的歸集與分配
第七章成本報表
第八章附則
vanke萬科企業股份****
房地產開發企業成本核算指導
編制單位：財務管理部
第一章總則
1-1 為了加強成本管理，規範集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析，根據《股份****會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三「房地產開發業務會計處理規定」與我國具體會計準則等有關規定，以及集團《財務管理規則》和《會計管理規則》的要求，制定本指導。
1-2 集團房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支範圍，合理確定成本計算物件，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。
1-3 各房地產開發企業，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，並自覺接受集團的監督。
第二章成本核算的基本程式
成本核算的一般步驟：
第一步：根據成本核算物件的確定原則和專案特點，確定成本核算物件。
第二步：按成本核算及管理的要求，設定有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算物件歸集開發成本費用。
第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算物件之間的分配方法、標準。
第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算物件之間進行分配。
第五步：編制專案開發成本計算表，計算各成本核算物件的開發總成本。
第六步：正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建築面積計算完工產品單位成本。
第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。
第八步：編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算物件的成本情況。
第三章成本核算物件的確定
3-1 成本核算物件的確定原則：應滿足成本計算的需要；便於成本費用的歸集；利於成本的及時結算；適應成本監控的要求。
3-2 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合專案開發地點、規模、週期、方式、功能設計、結構型別、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算物件。
(1) 單體開發專案，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算物件。
(2) 在同一開發地點、結構型別相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發專案，可以合併為乙個成本核算物件。
(3) 對於開發規模較大、工期較長的開發專案，可以結合專案特點和成本管理的需要，按開發專案的一定區域或部位或週期劃分成本核算物件。
▲ 成片分期（區）開發的專案，可以以各期(區)為成本核算物件。
▲ 同一專案有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算物件的基礎上，還應按功能劃分成本核算物件。
▲ 同一小區、同一期有高層、多層、複式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算物件。
(4) 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算物件。對於只為乙個房屋等開發專案服務的、應攤入房屋等開發專案成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算物件，發生的開發費用直接計入房屋等開發專案的成本。
3-3 成本核算物件一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。
第四章成本費用專案及核算內容
4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按製造成本法設定成本專案。成本專案一般包括下列六項：
1) 土地徵用及拆遷補償費
2) 前期工程費
3) 基礎設施費
4) 建築安裝工程費
5) 配套設施費
6) 開發間接費
4-2 各成本專案的開支範圍如下：
土地徵用及拆遷補償費
指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：
(1) 土地徵用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作專案建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
(2) 拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建築物**的殘值應估價入帳，分別衝減有關成本。
(3) 市政配套費：指向**部門交納的大市政配套費，徵用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。
(4) 其他：如土地開發權批覆費、土地面積丈量測繪費等。
前期工程費
指在取得土地開發權之後、專案開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 「三通一平」等前期費用。主要包括以下內容：
(1) 專案整體性批報建費：專案報建時按規定向**有關部門交納的報批費。
如：人防工程建設費、規劃管理費、新材料**(或牆改專項**)、教師住宅**(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
(2) 規劃設計費：專案立項後的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，製圖、曬圖費，規劃設計模型製作費，方案評審費。
(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、放線費、建築面積丈量費等。
(4) 「三通一平」費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的佔道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。
(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設定的臨時圍牆、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬於臨時設施費。
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