2009-10-21 清華領導力培訓顧偉京
房地產公司成本管理方面加強資金管理，增加資金控制的計畫性。集中資金管理，減少資金沉澱收集國家稅收政策資訊，進行稅收籌畫，爭取合理的低稅務成本。
筆者對房地產公司做過深入的調查，也親自做過地產專案，大部分地產商最頭疼的是成本管理，因為這直接關係到他們的利潤，而地產企業成本管理所具有的特性（6特性）與問題（6問題）導致了成本管理的難度增加，所以研究房地產公司成本管理也就成為房地產企業勢在必行的一項重要工作。房地產公司成本管理基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所佔比較比重較大，合計可達75%—90%（部分學者認為是80%-90%,個人認為前期費用與營銷成本的比重有較大的變化空間，故而會使土地成本與工程成本的下限達到75%），土地成本因**控制**使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本因涉及因素複雜使得壓縮空間較大，前期費用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產企業成本控制的關鍵所在，同時也應關注前期費用和營銷成本的控制。
下面將對上述六大項成本的控制要點進行詳細研究。
1.土地成本
土地成本的控制要點應重點關注專案前期的可行性研究和合作方的調查，保證土地成本支出的可行性，同時也應關注一些市政費用的支出。
在可行性研究時，應該深入調研，對專案資訊和市場資訊以及編寫可行性研究報告時嚴加控制。
在新徵土地時，應通過建立科學的土地評估體系、投標評審、確定合理**、爭取**優惠等方法來控制徵地費用。通過在法律範圍內盡量控制費用的方法來控制拆遷安置費用。通過公司的工程管理體系來控制自建部分的市政費用。
通過與**溝通協商來控制**部分的市政費用。
在合作開發時，應通過開展盡職調查，減少操作風險；合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的；付款總額、付款時間上選擇利於公司利益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數等手段來進行成本控制。
2.前期費用
前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設計費用等，其本身成本支出並不多，但其間決定了工程成本可能高達80%的成本支出，因此，該階段除了關注前期費用本身的支出外，更應關注規劃方案的確定，材料裝置的選型。
在報批階段，應通過開展社會公關，爭取政策優惠，合理提高容積率來控制報批報建費用。
在設計單位採購階段，應制定採購方式選擇規則，明確各類設計應採取的採購方式，根據各類**商進場計畫制定採購計畫，提前準備，為招標採購爭取更多時間空間，對直接委託專案嚴格審查。並建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過方可入圍，入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高階領導審核。
在概念設計和方案設計階段，要求設計輸入充分，收集專案概況、規劃要點、產品定位報告、成本測算等資。盡可能的採取招標方式選取方案，採取直接委託形式也應提供3個以上的方案供選擇。組成評審小組，對方案進行評審、確定，分管副總審核，總經理最終審批。
並根據實際情況進行細節調整，裝置選型方案也應提前確定。
在擴初設計階段，應限額設計，制定擴初設計限額和成本控制建議並組織評審會。還應根據擴初設計方案和裝置選型等因素對建安成本作出概算。
在施工圖設計階段，應採用限額設計，制定施工圖設計限額和成本控制建議並組織評審會通過，促使設計單位提高設計質量，降低工程費用。嚴格評審，確保圖紙質量，減少不必要的設計變更。互審互簽，明確修改意見，設計洽商。
關注預算與概算的差異。
3.工程成本
工程成本是房地產企業的重中之重，在施工階段應重點關注採購成本的支出和工程變更成本的支出。
在材料進場計畫方面應考慮招標採購和簽訂合同時間、運輸週期、驗收及安裝週期。
在施工單位和材設**單位採購時應制定採購方式選擇規則，明確各類設計應採取的採購方式。根據各類**商進場計畫制定採購計畫，提前準備，為招標採購爭取更多時間空間，對直接委託專案嚴格審查。建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過後方可入圍，入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高階領導審核。
嚴格招標檔案審核，由招標小組評審確定招標檔案。招標專案由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書。議標、直接委託專案由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方在材料裝置**方面，在擴初圖確定前確定材料裝置，多方共同確認貨到現場數量，注重外觀質量、投入使用後的質量驗收。
在設計變更方面，設計部門統一收集設計變更的資訊，組織相關進行設計變更論證。設計變更由預算部門測算，根據變更額度履行相關審批手續後才能進行變更。
在現場簽證時，應由專案現場工程師嚴加審核簽證，認定確需發生。預算工程師對簽證工程預算進行複核，確保合理低支付。並根據預算額度大小分級審批。還應組織複查施工單位簽證執**況。
在付款階段，嚴格按合同、按工程進度支付工程款。材料款應確定合理的預付款額度控制，保修款控制不低於合同額5%。
4.營銷成本
營銷階段的操作會直接影響物業管理等後續服務的支付，因此，在此結算除了關注營銷本身所產生的費用控制，還應有營銷管理的長線考慮。
在營銷方案階段，應合理確定營銷預算並進行動態控制；在預算範圍內，制定最有效的產品推廣方案和銷售政策，方案超預算時進行例外管理，嚴格審批；推廣方案結束後進行總結分析。
在現場費用方面，應對現場宣傳資料、包裝費、模型、展銷費等制定費用支出標準，建立超額審批制度。
在銷售合同方面，嚴格執行合同樣本審批程式，請專業法律人員出具意見，對有關補充條款、設計變更的承諾、保修期和質量補償的承諾重點審核。
在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質量補償，對於晚交房的要按原因分類處理，與施工隊洽商延長保修期等。
在廣告公司、**採購方面，審核廣告公司的資質、**的有效性。應加強營銷類**商管理，嚴格執行公司採購流程，並進行廣告、**投放後評估分析。
5.管理費用
管理費用的控制主要體現在房地產公司的日常行政管理費用的支付，可考慮提高全民節約的思想意識，以責任成本和成本支出標準的形式進行約束，比如行政費用支出應根據公司實際情況，建立合理的成本費用支出標準，嚴格按費用支出審批程式執行成本費用的審批；考核部門行政費用支出，費用控制作為部門考核的指標之一。
6.財務費用
財務費用主要體現在公司的利息支付上，需要房地產公司成本管理方面加強資金管理，增加資金控制的計畫性。集中資金管理，減少資金沉澱收集國家稅收政策資訊，進行稅收籌畫，爭取合理的低稅務成本，開展社會關係公關，爭取稅收優惠和**財政返還等。
萬科房地產公司成本核算指導
第一章總則 第二章成本核算的基本程式 第三章成本核算物件的確定 第四章成本費用專案及核算內容 第五章會計科目與帳簿設定 第六章成本費用的歸集與分配 第七章成本報表 第八章附則 vanke萬科企業股份 房地產開發企業成本核算指導 編制單位 財務管理部 第一章總則 1 1 為了加強成本管理，規範集團房地...
房地產公司成本控制方法
立項環節的成本控制根據專案開發方式的不同而有所區別。該環節由於有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定範圍內最大限度地控制企業的費用。專案部在專案開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由專案部來承擔。規劃環節的成本控制所佔權重最大，具有 一錘定音 的地位和作用 ...
房地產 公司成本指南
試用本 立項環節的成本控制根據專案開發方式的不同而有所區別。該環節由於有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定範圍內最大限度地控制企業的費用。專案部在專案開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由專案部來承擔。規劃環節的成本控制所佔權重最大，具有 一錘定音 的地位...