安徽蕪湖鏡湖新城專案
可行性研究報告
第一章專案概括
一、 專案背景
鏡湖新城是蕪湖市為加快城市建設，發展鏡湖區商務中心區功能，適應城市向東發展規劃實施的一項重點城市發展專案。
鏡湖區是蕪湖本土文化的發祥地，過去一直是蕪湖經濟、文化和教育的核心區域。然而進入2023年以後，鏡湖區的發展漸漸放慢了腳步。道路擁堵，交通量飽和，停車場地嚴重不足；建築形態混雜，城市改造的邊角地增多，新建社群之間原有區域破壞嚴重；開發企業各自為政，公共配套、公共設施分布極度不均……特別是在拆遷方面，安置小區建設的滯後加大了動遷的難度，嚴重阻礙了城市的發展。
面臨鏡湖區城市發展中的這些難題，怎樣突破瓶頸，為廣大市民提供高品質的居住社群和完善的公共配套設施，考驗著**的執政能力。2023年鏡湖區**按照市**規劃東擴發展目標，在棠梅村及周邊地區徵用了374.5公頃土地，統一規劃，分步實施，科學配比，以城市設計的理念和手法，高起點打造乙個全新的大社群－－鏡湖新城。
鏡湖新城，北至蕪屯路，南到青弋江，西至二環路，東到三環路，以路網為界，橫跨鏡湖、鳩江兩個行政區。總建築面積347萬平方公尺，規劃功能以居住為主，配以整體規劃的公益性配套設施，建成後約有3萬戶，解決近十萬人的居住問題。
鏡湖新城專案系蕪湖市國土資源局於2023年8月26發布的2023年第十號國有土地使用權掛牌出讓地塊，該地塊位於蕪湖市鏡湖區，弋江中路以東、赭山東路鳩江區與鏡湖區交界水系以南、青弋江以北、三環路西側鳩江區與鏡湖區交界水系以西。總地塊面積約2684畝，其**讓用地1431.71畝。
二、 專案區位及現狀
（一） 專案區位
鏡湖新城專案地塊位於蕪湖市鏡湖區，弋江中路以東、赭山東路鳩江區與鏡湖區交界水系以南、青弋江以北、三環路西側鳩江區與鏡湖區交界水系以西。總地塊面積約2684畝，其**讓用地1431.71畝。
（二） 總體定位
鏡湖新城作為加強新城區與主城區在功能上的有機聯絡，優化產業結構、改善人居環境,逐步發展成為高效便捷、環境優化、公建配套齊全的，集商務辦公、居住為一體的、對外交通高速快捷的綜合功能區，定位於建設成蕪湖的居住示範新城，整體結構布局為「一中心、兩軸、三區、四點」的大型城市開放式住區。
一中心：以五星級酒店、大型娛樂中心、賣場、商貿辦公組成城市商業中心。
兩軸：貫穿基地的100公尺綠軸和區域內部水系形成的水軸。
三區：利用蕪屯路，黃山東路，神山東路等城市主幹道將地塊劃分為三大區。
四點：商業中心---弋江中路黃山東路交叉口設定大型商業和新城入口廣場
西洋湖公園---利用西洋湖形成開放性景觀公園。
浴牛塘公園---利用浴牛塘形成開放性景觀公園。
社群購物中心---在黃山東路和軌道的交匯處設定大型購物廣場。
（三） 區域現狀
1、 基地現狀
1.1用地使用現狀
現狀用地主要是以工業用地、村鎮用地和棄置用地為主。基地內部有大量成片的漁塘和水塘，沿南側青弋江邊有條防洪堤。現狀村莊和居住小區主要沿道路成片形成，工廠主要分布在基地南側（現已規劃整治，部分地區形成居住小區）。
其中第三人民醫院和鏡湖環衛隊相臨，位於基地西南側。
1.2道路交通現狀
基地內部目前沒有形成完整的道路系統。按照目前已確定的建設發展情況，北部赭山東路 （紅線寬度60公尺）只延伸到浴牛塘區域。弋江中路（紅線寬度60公尺）和北赭山東路（也稱蕪屯路）於基地西北角相交（環形立體交叉）。
同時規劃建設中的黃山東路（紅線寬度50公尺）東西向深入基地，完整路段與三環路相交（分離式立交）。
另有一鐵路於基地西南部相交。
1.3現狀水系
基地周遍主要河流是青弋江位於其南側，基地內部水域成片連線形成一支分流自基地東北角向西南，與浴牛塘和西洋湖匯合後注入青弋江。
1.4其他
在基地北部有生態景觀公園——神山公園。
2、 現狀分析
2.1有利條件
1. 位於市中心，與政務新區相臨，交通便利。
2. 基地內部土地型別相對單一且較平整，適宜開發建設。
3. 南部與青弋江相臨，具有難得的水體景觀條件。
2.2現狀不利條件
1. 基地內基礎設施不完善。
2. 基地內居住與工業混雜。
（四） 周邊情況
專案地塊西臨弋江中路，弋江中路目前正在拓寬改造之中，弋江中路以西為城區待改造開發區域，有西洋湖公園待建；地塊中間有鐵路穿越；地塊以南為鏡湖新城拆遷安置小區；地塊以北為鳩江區行政範圍，在赭山東路以南列入鏡湖新城整體規劃；地塊往東頻臨三環路。
三、 專案地塊規劃設計條件及出讓要求
（一）、掛牌出讓地塊的基本情況和規劃指標要求
（二）、本次國有土地使用權掛牌地點為：蕪湖市招標採購中心,地塊掛牌時間定於2023年 9 月 16 日 8：00 時至2023年 9 月 28 日 17：00 時。
（三）、其他事項
1、 成交**中不包括契稅。建設行政事業性收費按蕪湖市現行有關規定另行繳納。
2、 **（不低於底價）最高者為競得人。加價幅度為100萬元整數倍。
3、 建設內容：代建房（代建房包乾價3000元/平方公尺）不少於76.5萬平方公尺；住宅商品房應設定相應的公建商業配套和5個布局合理單體建築面積不少於1500平方公尺的社群服務中心；城市配套綜合商業設施（大型服務型公建）包括金融中心、五星級酒店、公寓、文化娛樂設施、國際標準級甲級辦公樓、購物中心等。
4、 住宅執行90㎡以下佔住宅比例不少於70%的要求。
5、 居住汽車停車位不少於70%，地面停車位不少於10%。
6、 1-6、8、9號地塊面積838641㎡為居住（含配套學校78400㎡）；7-1、7-2號地塊面積194245㎡為商業、辦公、酒店用地。
7、 綜合容積率為2.3（按實際出讓面積計算），其中住宅建築密度為23%以下，公建建築密度為35%以下；建築限高為120公尺以下。
競買人負責按照出讓方審定的規劃方案和圖紙要求在規定時間段內完成下列基礎公建配套建設：a、不少於2.5萬平方公尺區域社群服務中心（室內游泳池、籃球館、羽毛球館、少年宮、文化服務中心、藏書閱覽等）；b、建築面積3萬平方公尺51個班的高階中學及建築面積2.
2萬平方公尺48個班的九年一貫制學校；c、建築面積0.95萬平方公尺的兩層菜場（按出讓方提供的施工圖紙建設）；d、占地1.55萬平方公尺及建築面積不少於2000平方公尺配套管理房的公交排程站；e、約33萬平方公尺的九條道路及地下管網建設、約61萬平方公尺的綠化工程（含綠帶小型室外活動場地建設）、水系清淤整治、景觀建設、區域內西洋湖公園改造等。
以上基礎設施、公建配套的規劃方案和建設標準需經出讓方審核認可，由競買人按圖施工，出讓方驗收合格後無償移交**，其總投資不少於4億元。
（四）專案投資和建設工期
專案總投資約80億元,年均投資額約15億元以上。
整個專案建設週期5年內基本完成。其中，城市配套綜合商業設施5年內全面竣工投入使用、代建房2年內竣工交付、住宅商品房（含相應的公建商業配套）4年內全面竣工交付使用、基礎設施及公建配套2年內竣工交付使用。代建房及相關配套在出讓方交地並協調辦理相關報建手續後12個月內完工。
（五）付款方式：競買人摘牌後，根據出讓方交付土地面積支付同比例土地出讓金；2023年底前出讓方交付剩餘全部土地，競買人付清全部土地餘款。具體付款交地方式、代建房購房款支付及建設要求詳見掛牌出讓檔案。
（六）保證金處置方式：競買保證金4億元，乙方摘牌後保證金按下列方式處置：競買保證金的50%計2億元轉作首期土地出讓金，剩餘50%計2億元轉作履行合同定金並可沖抵最後一期土地出讓金。
（沖抵前不計息）。
第二章投資環境分析
一、 城市總體概況
蕪湖市位於安徽省東南，地處長江下游南岸，中心地理位置為東經119度21分、北緯31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，長江自城市西南向東北緩緩流過，青弋江自東南向西北穿城而過，匯入長江，蕪湖就處在長江與青弋江的交匯口。
有「長江巨埠，皖之中堅」之稱的江城蕪湖，興於二千年前，昌盛自唐宋之際，歷經興衰。到近代，已發展成為安徽省近代工業發祥地，著名的對外通商口岸，全國四大公尺市之一，長江流域經濟中心之一。
建國以後，蕪湖一度發展較為緩慢。但改革開放以後，尤其是上世紀九十年代以來，蕪湖市的區位、自然資源、交通優勢和蕪湖人開拓創新精神和能量得到了充分發揮和釋放，經濟以超常規的速度迅猛發展，綜合經濟實力和競爭力位居安徽省前列，是安徽省經濟中心之一。
東向發展融入長三角城市經濟圈，安徽是最具活力的長江三角洲的縱深與腹地，在提供資源支撐的同時，可以承接在經濟發展過程中長三角沿海地區必然出現的產業轉移，承接長三角發達地區對安徽的經濟輻射。就安徽而言，蕪湖是最具備與長三角對接條件的城市區域，蕪湖與長三角一衣帶水，人員交往密切，風俗習慣相近，文化觀念和思維方式有諸多共同之處。蕪湖與長三角具有較好的產業鏈結關係，蕪湖的電子電器、汽車、紡織、服裝、機械、船舶工業等，在相當程度上融入了以上海為龍頭的長三角產業體系和市場體系。
隨著蕪湖與長三角互通的高速公路等快速通道的建成，蕪湖與長三角主要城市間的對接更加緊密。借助長三角地區資金、技術、人才、物資、資訊等優勢，全面融入長江三角洲經濟圈，帶動蕪湖市的經濟發展。
（一） 城市規模
蕪湖市為安徽省省轄市，現下屬三縣（蕪湖、繁昌、南陵），四區（鏡湖、弋江、鳩江、三山）。全市面積3317平方公里，其中市區面積720平方公里。
2023年年末，市區建成區面積擴大到116.61平方公里。全市公交運營線路網長度1330公里，車輛955輛；擁有計程車3130輛，其中市區2530輛。
城市日供水綜合能力76.37 萬噸。城市天然氣利用二期工程和三縣天然氣利用工程投入使用；朱家橋汙水處理廠建成運營；全年管道燃氣供氣總量7846萬立方公尺，用氣人口35.
73萬人；液化氣家庭用量3.76萬噸，用氣人口76.05萬人，城市氣化率95.
4%。全年居民用電量5.56億千瓦時。
年末，城市綠化覆蓋面積達到37.75平方公里，建成區綠化覆蓋率30.1 %，人均公共綠地面積8.
56平方公尺。
（二） 城市人口
截止2023年年末，全市戶籍人口229.03萬人，比上年增加2.15萬人; 其中市區104.
32萬人。全市人口中，男性人口118.49萬人，女性人口110.
54萬人。全年人口出生率為8.4‰，死亡率為4.
5‰，自然增長率為3.9‰。
二、 區域經濟發展概括
（一） 區域經濟發展水平
1、 主要國民經濟指標
據初步核算，蕪湖市2023年全年實現地區生產總值479.72億元，比上年增長15.4%，增速為近9年來新高，比上年提高2.
3個百分點。其中，第一產業增加值30.34億元，增長2.
8 %；第二產業增加值270.39億元，增長21.0%；第三產業增加值178.
99億元，增長10.1%。人均生產總值21045元，比上年增長14.
2%，按當年年末匯率折算為2695美元。三次產業增加值比例由上年的7.5∶53.
0∶39.5調整為6.3∶56.
4∶37.3。
2、 財政收入
近年來蕪湖市各級財政收入快速增長。2023年全年實現財政收入82.60億元，比上年增長22.
3%，其中，地方財政收入34.15億元，增長22.7%。
在地方財政收入中，增值稅6.79億元，增長23.7%；營業稅8.
71億元，增長17.2%；企業所得稅2.79億元，增長38.
1%；城市建設維護稅3.06億元，增長17.5%。
全年完成財政支出52.02億元，比上年增長38.1%。
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