（一）建築業行業環境分析
行業狀況是企業最直觀的環境，企業首先要判斷自己所處行業是否存在發展的機會，根據行業的生命週期來判斷行業所處的發展階段。行業的生命週期是指從行業出現直至行業完全退出經濟活動所經歷的時間，一般分為四個階段：幼稚期、成長期、成熟期、衰退期。
通過選取一下7個因素，分析建築業所處生命週期的階段。
行業生命週期中各階段特徵
通過比較西南地區「三省一市」建築業特點和上述7個因素，我們基本可以發現西南地區建築業正處在由成長期向成熟期過渡的階段（見下圖），由此可以看出西南地區建築業目前正處與快速增長的發展階段，隨著西南地區工業化、城鎮化程序的推進，未來我國 gdp 與固定資產投資仍將保持穩定增長，建築業投資空間依然巨大。
從長遠來看，未來50年，中國城市化率將提高到76%以上，城市對整個國民經濟的貢獻率將達到95%以上。都市圈、城市群、城市帶和中心城市的發展預示了中國城市化程序的高速起飛，也預示了建築業更廣闊的市場即將到來。據**，2023年至2023年，中國建築業將增長130%。
其中，2023年中國將超過美國成為全球最大的建築市場，佔全球建築業總產值的19.1%。智慧型建築市場前景廣闊，在2023年前，中國用於節能建築專案的投資至少是1.
5萬億。
2023年西南地區三省一市固定資產投資和建築業狀況
貴州省建築業快速發展。全年實現建築業增加值283.19億元，比上年增長22.
1%。資質內建築企業施工房屋面積5727.13萬平方公尺，增長15.
6%；房屋竣工面積1349.53萬平方公尺，增長8.5%，其中，住宅竣工面積815.
92萬平方公尺，增長7.5%。
固定資產投資保持快速增長。全年全社會固定資產投資完成3186.28億元，比上年增長30.
0%，其中，城鎮固定資產投資2699.86億元，增長29.0%。
在城鎮固定資產投資中，基本建設投資增長25.5%，更新改造投資增長24.8%，房地產開發投資增長49.
9%。四川省建築業生產發展加快，效益提高。年末施工總承包和專業承包建築企業3905個。全年實現利稅總額106.
8億元，增長12.4%；房屋建築施工面積29085.9萬平方公尺，增長10.
9%；房屋建築竣工面積11492.4萬平方公尺，增長0.9%，其中，住宅竣工面積8176.
2萬平方公尺，增長1.4%。
全社會固定資產投資規模擴大。全年完成全社會固定資產投資13582億元，比上年增長13%。第
一、二、三產業分別完成投資500.9億元、5169.5億元、7911.
6億元。其中，民營企業投資6419.4億元，增長24.
2%，占全社會投資的比重為47.3%；房地產開發投資2194.6億元，增長38.
2%。雲南省統計資料顯示，2023年有資質建築業企業總產值達1496.98億元，比上年增長25.1%，接近突破1500億元大關。
建築業增加值達到617.89億元，比上年（現價）增長25.0%，考慮到**因素，比上年實際增長20.
8%，首次躍上600億元新台階。據初步測算，2023年建築業增加值佔gdp比重約8.8%，拉動全省gdp增長率約2.
0個百分點，成為拉動全省經濟增長貢獻率最大的行業之一。
固定資產投資保持快速增長，2023年，雲南抓住擴大內需的發展機遇，加大固定資產投資力度，固定資產投資規模跨越了5500億元的新台階，創歷史新高，達到5528.71億元，增長22.1%。
比上年淨增1001.69億元，如期實現了省**年初確定的固定資產投資新增1000億元的目標。
重慶市2023年，建築業增加值658.58億元，比上年增長21.4%。
具有資質等級的總承包和專業承包建築企業實現利潤122.69億元，增長25.5%；上繳稅金95.
52億元，增長29.5%。
2023年，全社會固定資產投資6934.80億元，比上年增長30.4%。
其中，基礎設施建設投資1911.45億元，增長23.9%；城鎮投資6342.
98億元，增長27.9%；農村投資591.81億元，增長64.
8%西南分公司所處的雲、貴、川、渝是國家西部大開發戰略的重點投資區域，為分公司提供了廣闊的市場空間，抓住西部大開發機遇，結合西南地區實際情況，應大力投資基礎設施及特色專案。
一是鐵路市場當前儘管有所放緩，但建設方向不會改變，仍將是分公司主要目標市場。儘管目前面臨一些變數，但從整個大西南區域鐵路網現狀看，遠遠落後東部發達地區，無法滿足區域經濟發展的需求，地方**也表現出強烈的鐵路建設需求。西南分公司所處的區域是兩大鐵路局成都局、昆明局，都面臨著大規模建設任務。
尤其是成都局，更將在今後幾年成為中國鐵路建設的主戰場，維持在年投資1000億元的建設規模。其局管已批覆和未批覆特大型、大型、中型、小型站房專案149座（其中外局蘭州局管9座、已建成56座），100個已批覆站房面積55萬平公尺，49個未批覆站房面積56萬平公尺，還有一大批鐵路運營配套房建設施亟待建設。我們將充分利用成都東站的影響和品牌效應，利用我集團在鐵路房建領域的實力，利用目前招投標日趨公平的現實，搶抓機遇，最大限度的占有鐵路市場。
二是地方市場機遇無限：成都市、昆明市、貴陽市、重慶市都是省會和國內知名的旅遊城市，為提公升城市影響力，都在大力建設一大批城市公共建築、市政道路橋梁、地鐵軌道交通、旅遊賓館等專案，這些專案規模大、資金***、操作空間大，需要我們這些**企合作。在四川我們通過東客站的輻射效應，已經進入成都市地鐵、市政道路橋梁等領域；在貴州我們貴州省**大會堂、五星級酒店、甲級寫字樓、廣播電視大樓等一大批公共建築上，有著良好的市場信譽和施工經驗，具備占領同類工程的先機，尤其是貴州省委、省**工業強省和城鎮化建設的戰略推行，今後的幾年貴州仍將是一片熱土；在雲南，我們已經打入昆明軌道交通公司的房建領域，下一步將借助中國中鐵和昆明市**的長期戰略合作關係，我們將在多領域積極請戰參與，拓展更廣闊的市場空間。
（二）房地產行業環境分析
現運用運用「五力模型」分析西南地區房地產業行業環境及其對房地產企業的影響。
（一）現有競爭者
目前西南地區房地產市場現有企業眾多，但大多數都是中小規模的企業，市場集中度較低，而且各企業間綜合實力參差不齊，中小企業往往避開大企業集中的大城市，選擇在二三線城市拓展業務。
（二）潛在進入者
市場需求的上公升，行業投資的加大，企業營業收入和利潤的快速增長，專業化、品牌化的形成，標誌著房地產行業已經步入逐漸成熟期，行業健康發展，有著較大的上公升空間，是乙個可以繼續投資的行業。
房地產行業的進入壁壘在於市場競爭程度和政策，主要的約束條件來自企業本身，即本企業的經濟實力能保證進入該市場後專案能夠正常執行，因為房地產開發具有投資大、風險高、週期久、**鏈長的特點。一旦進入這個行業，特別是已經開始進**地產開發，一旦資金鏈中斷，專案將無法繼續進行，而前期投入的相當大的人力、財力、物力資源也將付諸東流；退出成本相當高。所以，企業在決策時必須相當謹慎，即使是決策進入該市場的企業，限於資金限制和經驗不足等原因，新進入者通常選擇在市場競爭不激烈的二三線城市發展。
隨著西部大開發的逐步推進，西部地區正在步入快速發展的軌道，這必然提供巨大的商機，外資企業、國內著名房地產企業也必將進軍西南市場，由於他們資金雄厚，而大多數西南地區房地產企業缺乏市場競爭力和規模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、大型房地產企業所擁有。這對多數發展商來說，不只是一種挑戰，而是面臨十分嚴重的生存危機。
（三）替代品的威脅
理論上，一種產品的需求量與它的替代品的**成正比關係，替代品的**越高則它的需求量越大，反之，替代品的**越有吸引力則會對這種產品的市場需求產生不利影響。
主要替代品：1.租賃；2.廉租房；3.兩限房；4.經濟適用房；5.二手房。
（四）**商議價能力
根據**商議價能力的強弱可將房地產企業的**商分為兩類：議價能力較強，主要包括**和銀行；議價能力較弱，主要包括原材料**商、建築公司等。土地的稀缺性及**對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏**彈性，因此房地產企業在和**的談判中處於下風，必須以較高的成本獲得土地使用權；銀行作為房地產企業資金**商，是在**政策指導下，控制著向房企貸款的主動權，包括貸款規模、時間長短、利率高低等等，所以貨幣**的情況將對房地產市場的發展起著重要的作用。
而相對於原材料**商、建築公司等，房地產企業處於**鏈的核心位置，所以原材料**商、建築公司等的議價能力較弱，房地產企業可以壓縮成本。
（五）購買者議價能力
目前西南地區的房地產市場依然供不應求，屬於買房市場，消費者在這個市場中無疑是弱勢群體。大多數消費者都是零散地購買房地產商品，且消費者獲取房地產資訊成本較高，因此消費者議價能力較弱，對於很多買房者來說，面對不斷攀公升的房價，只能「望房興嘆」，而毫無改變之力。
根據住建部提出的 2020 年中國城市人均居住面積達到 35 平方公尺、以及由城鎮人口增加帶來的一系列配套需求，預計 2020 年之前中國每年平均新竣工房屋建築面積接近 20 億平方公尺，年均復合增長率約為 11%。以現有**折算，竣工房屋總價值將超過 50萬億元。中國城鎮化程序的不斷深入，帶動了城鎮人口數的持續增長，這是房地產市場發展的主要動力之一。
中國城鎮化將在未來十年進入平穩增長階段，到 2023年，我國預計將擁有住宅面積 282 億平方公尺，未來 11 年中平均每年需要新增 14億平方公尺，住宅市場仍具有巨大的潛力。到 2020 年，我國預計需要擁有 9.7 萬億平方公尺商業地產，即平均每年新增 5，000萬平方公尺的商業地產才能滿足城鎮人口對於商業配套設施及服務的需求。
保障性住房方面，**將原計畫到 2011 年末建設 747 萬戶保障性住房調公升為到 2012 年末建設 1，540 萬戶，預計三年總投資將達18，000億元。
保障性住房的建設將成為商品房投資下滑的補充，西南分公司應抓住機遇，有選擇性的承接房地產專案，特別是保障房專案，為保障民生，國家堅定不移地搞好房地產市場調控，切實穩定房地產市場**，滿足居民合理住房需求。一是進一步擴大保障性住房建設規模。今年要再開工建設保障性住房、棚戶區改造住房共1000萬套，改造農村危房150萬戶。
重點發展公共租賃住房。**財政預算擬安排補助資金1030億元，比上年增加265億元。因此，我們可以選擇群體性高層等微利但資金好、管理難度適合的保障房工程，既防控住風險，也維持住市場規模。
二是加強風險防範意識，在當前銀行收緊放貸，房地產專案融資難度加大情況下，我們必須認清當前形勢謹慎承接房地產專案，要選擇品牌和信譽良好的的大公司開發專案，盡量爭取股份公司、集團公司開發專案的施工份額。
行業環境分析
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