「學區房」廣告監管中應注意的問題
「住xx小區，上xx名校」。「感受書香氛圍，享受優質教育」。筆者注意到，在各地工商和市場監管部門公布的違法廣告典型案例中，有不少類似的涉及學區房的案件。
在現實中，受「望子成龍」的心理驅動，不少家長會購買比周邊房價高出許多的所謂「學區房」。因此，有的房地產廣告**周邊學校，並以此為噱頭進行廣告宣傳，吸引消費者購房。但廣告裡承諾的名校始終不見蹤影或未能開學等情況時有發生，現實中「偽學區房」屢見不鮮，「學區房」廣告成為房地產違法領域的「重災區」，有的引發群眾投訴，甚至****件。
2023年10月18日，中國共產黨第十九次全國代表大會開幕。***代表第十八屆**委員會向大會作報告。在報告中，***強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
其實，早在2023年12月16日閉幕的**經濟工作會議就明確了2023年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位。
可見，遏制「炒房」，強化對房地產市場的調控是我國當前的乙個重要任務。工商和市場監管部門要立足職能，以廣告監管作為強有力的抓手，加強房地產市場的監管。
在具體的此類案件的查辦中，筆者建議注意以下幾點：
一、注意競合問題，準確概括違法行為。最好在依據《廣告法》確認其廣告宣傳內容虛假的同時，還要依據《房地產廣告發布規定》第十八條「房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、公升學等事項的承諾」的規定，對其房地產廣告含有禁止內容的行為予以說明，最後在確定處罰內容時，按照「重罪吸收輕罪」的原則擇一從重處理。這樣才能全面反映當事人違法行為。
2023年1月26日，教育部辦公廳下發了《關於做好2023年城市義務教育招生入學工作的通知》，首次明確「就近入學並不意味著直線距離最近入學」，提出在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥採取多校劃片，通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。也就是是說，即使住在所謂的學區內，也不一定能上所謂的「名校」。因此，必須明確和強調在房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理公升學等事項的承諾。
二、釐清法律關係，全面追究違法責任。要對廣告活動認真查實，對相關主體仔細梳理。目前，很多房地產開發公司都會聘請銷售**公司來幫助其銷售。
很多房地產銷**服務合同中規定：**公司受房地產開發公司委託，全權負責小區樓盤的對外宣傳和銷售工作，所涉一切事宜由**公司負責承擔。房地產銷售**公司大包大攬責任的這種約定是否一定有效，我認為值得商榷。
合同所約定的對外宣傳工作，我認為包含廣告發布，所以，一般情況下廣告主應當是房地產開發公司，**公司只是**、設計、製作、發布，應當是廣告經營者。在處理此類案件時，建議對廣告主、廣告經營者、廣告發布者按照法律規定一併追究責任。
三、加強資訊收集，及時處理案件線索。房地產專案從立項、開工建設、到完工、驗收、交房，一般週期較長，要兩到三年時間，這期間都會有房地產廣告發布。而且，現在發布房地產廣告的手段，也從廣播電視、報紙期刊，到微信***、街邊圍擋、購物袋、扇子等越來越多樣化。
監管部門要通過抽查、廣告違法行為監測、投訴舉報受理等多種途徑及時發現問題，積極進行處理，避免工作中的被動甚至追責。
四、立足工商職能，積極引導消費者維權。對於涉及房地產違法廣告的投訴和舉報應當區別對待，將民事違法行為和行政違法行為分開處理，在對當事人廣告違法行為立案查處的同時，一方面積極向上級匯報情況，協調住建、教育、法院等部門，盡快安排學生就近入學；另一方面向消費者講解法律知識，引導其及時起訴，依***。這才是從根本上解決問題，而不能就事論事，只管案件的查處，沒有全域性意識，導致一般案件釀成群體事件。
寶雞市工商局高新分局崔鋼
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