正因為廣告在商品房銷售市場這樣巨大的作用，由廣告引發的糾紛也呈上公升趨勢。開發商如何確保發布的廣告既符合法律的相關規定，又能避免不必要的糾紛？
一直以來人們對商品房銷售廣告的法律性質就存在著要約邀請和要約兩種界定，二者有著明顯的不同。要約邀請，是指一方邀請他人向自己發出要約的意思表示。③要約邀請人不需要受要約邀請的約束。
而要約是指一方當事人以訂立合同為目的而發出的，由相對人受領的意思表示。②要約的內容明確具體，經受要約人同意要約人就要受該要約的約束。因此對商品房銷售廣告的不同的界定結果將導致開發商對虛假廣告承擔不同的法律責任。
（一）屬於要約邀請性質的商品房銷售廣告
《合同法》第15條第1 款規定：「……寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。」《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3 條規定「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請」。
由此可見，商品房銷售廣告原則上是要約邀請，要約邀請的內容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發商打出這樣的廣告：「環境優美，交通便利。
」這樣的廣告宣傳由於不具有具體明確性，不是要約，而是要約邀請。即使開發商最後提供的商品房環境不優美，交通不便利，開發商也不需要為虛假廣告承擔違約責任。
（二）屬於邀約性質的商品房銷售廣告
《合同法》第15第2 款規定：「商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。」具體什麼樣的商業廣告才能視為要約呢？
根據《合同法》第14條的規定：第一，內容具體明確。第二，表示經受要約人同意要約人即受該意思表示約束。
符合上述兩條規定的商業廣告是要約。另外《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3 條作了更為詳細的規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋**的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」根據這一條，認定商品房銷售廣告是要約要滿足三個條件：第一，出賣人對房屋和相關設施所做的允諾必須具體明確。
這裡的說明和允諾就是出賣人對商品房所作的任何一種形式的廣告宣傳。例如：開發商在廣告中承諾說小區有3000多平方公尺的中心花園，這樣的說明和允諾就是具體明確的。
當然對於一些不涉及資料的允諾和說明，何為具體，不同的法官可能有不同的理解，這就有可能造成不同的法院對相同性質的案件有不同的判決結果。第二，該說明和允諾針對的是商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施。這裡強調允諾和說明針對的物件是商品房買賣中的實質性重要內容，即房屋和相關設施。
相關設施是指商品房的基礎設施和相關配套設施。包括供暖、供電、供水、小區景觀、停車場等。第三，該允諾和說明對商品房買賣合同的訂立以及房屋**的確定有重大影響。
對「商品房買賣合同的訂立」「房屋**」究竟有多大影響才是「重大影響」？《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一司法解釋對這一問題缺乏乙個客觀的判斷標準，具有很大的主觀性。例如，有人認為重大影響是指訂立或者不訂立合同，而有人認為，對訂立合同時間的影響也是重大影響。
司法實踐中，這一規定的可操作性不強。
二、商品房銷售廣告應當符合以下法律的規定
根據《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》的相關規定，對於廣告的內容、形式，開發商、銷售商應當注意以下幾點。
1、房地產廣告中涉及資產評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他資料、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。
2、房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對專案情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。
3、房地產廣告中對**有表示的，應當清楚表示為實際的銷售**，明示**的有效期限。
4、房地產中表現專案位置，應以從該專案到達某一具體參照物的現有交通幹道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的專案位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當。
5、房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中註明。
6、房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建築面積或者使用面積。
7、房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。
8、房地產廣告中使用建築設計效果圖或者模型**的，應當在廣告中註明。
9、廣告涉及專利產品或者專利方法的，應當註明專利號和專利種類。
10、房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有公升值或者投資回報的承諾。
11、房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。
12、房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、公升學等事項的承諾。
13、房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中註明。
三、樣板間的法律效力
為了便於商品房的銷售，開發商一般在商品房銷售，尤其是預售時設定樣板房或樣板間。這種樣板房或者樣板間在性質上相當於《合同法》規定的樣品，並可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。
據此，《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定，房地產開發企業銷售商品房時設定樣板間的，應當說明實際交付的商品房質量、裝置及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房與樣板房一致。
所以，開發商在設定樣板房或樣板間時應當在醒目位置作出說明，此樣板房或者樣板間的哪些部分與實際交付的房屋不一致，以免將來發生不必要的糾紛。
商品房銷售廣告的法律責任有哪些
2 具有邀約性質的商品房銷售廣告的法律責任 關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第3條作了更為詳細的規定 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋 的確定有重大影響的，應當視為要...
商品房預售廣告的性質
商品房預售廣告的性質認定與一般廣告在性質認定上是同一問題。就大陸法系國家和地區而言，在德國學者的觀點是將廣告作為要約邀請，在法國則將廣告視為共同性要約，先承諾者承諾有效 1 我國台灣地區的學者也認為廣告一般為要約邀請 2 但司法實踐中有廣告成為合同內容的一部分的判例。而英美法系國家通常將此種廣告視為...
商品房銷售處罰制度
一 責任單位 牡丹江市房產監察大隊 二 責任人 房產監察大隊承辦人 主辦人a角，協辦人b角 副隊長 隊長，主管副局長,隊務會參加人員.3 權力行使依據 建設部第88號令 商品房銷售管理辦法 確定的法律責任 第三十七條未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬...