作者：郭振松
**：《農家致富顧問·下半月》2023年第06期
摘要土地作為一種生產要素，只有優化配置、合理流動，才能提高使用效益，？真正體現土地生產要素的價值。集體土地使用權的流轉，是社會經濟發展的必然趨勢，建立、完善和創新農村集體土地的流轉機制，不僅是增加農民收入、合理配置土地資源適應市場經濟的需要，也是貫徹十七屆三中、五中全會精神、發展現代農業的必然要求。
本文分析集體土地使用權流轉存在的問題，農村集體土地使用權合理流轉的措施。
關鍵詞集體土地使用權；流轉；現狀
1 集體土地使用權流轉存在的問題
1.1集體土地所有權主體的模糊
雖然《中華人民共和國土地管理法》等法律規定了集體土地所有權的主體是村農民集體、村內兩個以上集體經濟組織的農民集體和鄉（鎮），但由於農民集體與農村集體經濟組織的內涵不清，土地所有權和經營、管理權的界定不同，在實際工作中集體土地所有權主體很難確定，加之常常以行政權代替土地資產經營權，帶來集體土地流轉過程中各主體的產權糾紛不斷。
1.2 集體建設用地使用權主體的特定性不明確
農村集體所有的土地，目前一般只能由集體及其所屬成員享有建設用地使用權，而不允許其他單位個人擁有。除了農村集體經濟組織使用鄉鎮土地利用總體規劃確定的建設用地，與其他單位個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業，經過批准，使入股、聯營企業獲得集體土地使用權的情況外。但目前對農村土地使用權流轉後土地產權關係的調整等尚無具體規定，對流轉後的土地使用權主體特定性不明確，影響了農村集體土地流轉程序。
1.3 集體建設用地使用權抵押亟待解決的問題
《中華人民共和國擔保法》明確規定： 抵押人所有的房屋和其他地上附著物可以抵押；鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的土地使用權同時抵押。
耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。因此，農村集體土地流轉亟待解決的問題是確定主體、明晰主體， 以利於促進流轉。
集體土地使用權 房屋 資格轉讓合同
1 甲方不配合乙方建房或甲方及甲方關係人擅自建築安置房屋的 2 甲方在本合同簽訂以前或本合同簽訂後實施安置土地使用權 房屋 重複轉讓，或以安置土地使用權 房屋 實施銀行貸款抵押或將所建安置房屋出租第三人的 3 甲方違反本合同第五條規定遲延 拒絕辦理兩證初始登記或遲延 拒絕辦理兩證變更過戶手續或拒絕與...
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