評論時間: 2009-8-24 15:39:20作者: yfj點選:
78「工業地產」一詞由來已久，但早期的內涵較為單一，所指也僅僅是單純的工業廠房等物業形態。而現在，工業地產已由傳統的工業物業發展成為一種產業模式、贏利模式、投資模式。工業地產得以興起的背景，該從國際分工的層面上來講，隨著中國改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢，中國憑藉低廉的勞動力資源和巨大的市場優勢使得世界的製造產業向中國轉移；各種形式的經濟技術開發區、工業園區在全國沿海區域興起。
工業地產只是作為工業經濟的一種載體，這個載體服務的仍然是乙個區域的經濟發展。因此，工業地產的發展離不開乙個地區工業經濟的發展。隨著工業的不斷公升級，工業地產的投資、開發理念也應進行相應的轉變。
過去，工業地產開發普遍存在土地利用率低、低端重複建設嚴重、配套設施缺乏、產品競爭同質化等問題，但隨著國家對工業用地的管控使得工業用地**減少、地價成本上公升，隨著銀根的緊縮，工業地產開發需要一種更為科學合理的投資開發理念以深度挖掘該行業的潛在價值。而產業地產的提出，可是說是順勢而起。產業地產是一種將產業運營和地產開發相結合的工業地產開發模式，它不僅僅強調工業地產的開發，而且強調對工業地產所支援的產業的深入研究。
這種理念集地產開發、產業聚集、城市功能擴充套件、區域經濟發展於一體，回歸了作為工業地產投資運營商所應完成的使命。而將工業地產開發與產業發展相結合的運營模式，應從以下幾個方面思考：
1、園區區域分析：對地產來說投資價值首先從土地位置開始。因此，園區的選址至為重要。
通過對園區區域的資源及要素稟賦包括現有產業基礎、產業發展情況、區位條件、交通物流條件、人力資源等多方面進行分析，考慮該區域的資源及稟賦與潛在的客戶的匹配關係。並能根據客戶本身的需求提出我們的解決方案，以更好地滿足客戶。所以園區區域的分析，應對城市本身的競爭力、環境的競爭力和區域的競爭力進行考察。
2、產業定位：對乙個產業來講，首先要確定主導產業，乙個是主導產業本身確定了，再圍繞它進行資源的配套。二級、**的配套企業在哪種情況下可以進來，找到它的需求，並綜合考慮園區本身的產業定位和產業發展方向。
產業定位前提是客戶定位，對於客戶的分析也是從三個方面來進行的，乙個是現有園區企業的分析，目前的開發區進了哪些企業，同類的園區進了哪些企業，這些企業本身的發展階段，這些企業的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什麼因素吸引它來。還有就是對區域企業搬遷的分析。在我們很多城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發展要進行搬遷，你給它提供乙個很好的場地，很好的硬體和軟體服務設施，吸引他到你的園區來，這樣的分析也要分析透。
再者，是對潛在客戶進行分析。乙個是從產業鏈的角度，乙個產業鏈龍頭企業入住區域能夠迅速地形成配套
的產業延伸，通過對這些產業鏈分析，分析出它有哪些配套企業。
3、特色產業集群：通過園區的定位，培育內部特色優勢，整合區域優勢資源，形成特色產業規模，可以把所需要的產業資源吸引到集群區域來，另外要挖掘區域內部有沒有獨特的資源。把這兩點結合起來，把區域的內外資源整合起來，形成園區本身特有的優勢，實際就是吸引企業入住的理由，這樣就會形成乙個非常好的核心增長極。
同時也要考慮市場的導向，資源的整合，創新的能力，這樣對該型別企業的吸引力更強一些。綜合起來來講，通過特色產業集群的形成培養有根企業，形成互助共榮的企業生態圈，形成規模效益，進而促進開發園區的快速發展。
4、產業鏈招商：面對你的產業也好，面對你的行業也好，怎樣招商，我們以乙個led產業鏈的分析為例，實際乙個led燈具的組裝廠家，產業鏈下游的企業比較多，涉及勞動各個配套的行業，從上到下一層一層的分解，會發現有哪些零部件的企業會到你的園區來。從招商角度來看還有乙個很重要的因素是渠道的建設，要想成功的運營乙個工業園，最關鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設，可以分為國內投資企業、國內異地企業、同區域企業，把真正想要的企業招進來。
在招商或者渠道拓展的基礎上，對園區也要進行一定的推廣，首先是確定營銷推廣理念、公關平台、四大傳播渠道。因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產業是要依據城市產業的特點，你做的園區不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬體的樓體，更重要的是提供企業的公共服務平台，可以包括：
公共研發中心、設計中心、營銷中心、物流中心、企業家交流中心、企業互助中心等機構，以便節省成本，提高整合競爭力。還要提供超值的服務，如把園區的配套設施的服務配套完整，整套生活必備的東西解決好了。最後乙個關鍵的因素我認為就是服務，要想成功的運營產業地產，更重要的一點就是服務，服務分成兩個方面，第乙個層面是對**和開發區的服務，這兩類客戶都要提供價值，**和開發區最需要的是推動產業的公升級，促進區域產業的集群，更重要的是需要稅收。
另外還要為客戶提供價值，客戶有區域的價值，這個區域價值本身就有了，只要來這裡就享受這個價值。低成本的優勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區的管理，通過了解它的產業鏈和**鏈，提高入住企業的忠誠度，
5、產業投資者：介入持有型物業的運營，並做產業園區服務商，提供高附加值的服務與管理。通過對產業投資和產業研究的深入，適當適時進一步公升級為產業投資商，對入住園區的企業參股，從中獲得長久性投資收益。
無論如何，產業與地產的結合催生了各種形式的產業園、開發區，而專業化的產業園區則是在當地現有的產業基礎上完善產業鏈以提公升產業鏈效率，最終實現為當地產業結構公升級服務的目的。同時，產業園區的專業化，要求建立一種好的內生機制，這種內生機制包括園區的治理模式、管理機制等等，這種好的內生機制能夠與產業環境、區域環境產生良性互動，從而有效促進園區的成長。
次貸危機、油價高漲帶來的全球經濟環境惡化對中國之前一直標榜的「世界工廠」發展模式提出了嚴峻的挑戰，中國的工業企業必須突破傳統的低成本、高能耗的發展路徑，更多地運用創新手段來提高產業鏈的整體質量，以此降低對外部環境的依賴，增強自身的核心工業競爭力。工業地產商亦可以藉此契機，找尋出一種與產業結合的實踐模式，從而開闢一條嶄新的發展道路。
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