商業專案前期策劃
一、市場調研分析
1、巨集觀市場分析 2、區域市場分析 3、客戶分析 4、消費者分析
5、競爭對手分析 6、swot分析 7、未來商業**分析
二、定位分析
1、戰略性總體定位 2、商業定位
三、規劃設計建議
1、市場依據 2、規劃設計理念 3、市場總體形象
4、規劃概念設計 5、環境景觀概念設計 6、建築產品概念設計
四、業態組合規劃
五、經濟分析
1、指標預算 2、分析評估
第一步商業專案市場研究分析
一、巨集觀市場分析
1、行業環境 2、城市規劃 3、政策法規 4、巨集觀環境
二、區域市場分析
1、本市商業環境 2、區域商業環境
3、商圈分析（城市發展狀況、商業環境、商業格局、商圈範圍）
三、客戶分析
1、經營範圍分析 2、投資動向分析 3、經營狀況分析 4、客戶需求分析
四、消費者分析
1、消費結構研究 2、消費水平研究
五、競爭對手分析
1、競爭對手情況 2、競爭專案情況
六、未來商業**分析
七、swot分析
一、市場調研分析
影響商業專案成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構、商圈半徑、新舊商業格局、商業**的繁榮程度及其影響力、商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產專案時，商業市場研究成了商業地產專案成敗的橋頭堡
工作任務：
通過對專案環境的綜合考察和市場調研分析，以專案為核心，針對當前的經濟環境、本市商業地產市場的供求狀況、專案所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合專案進行swot分析，以上述調查資料基礎，對專案進行準確的市場定位，和專案價值發現分析，捕捉贏利的機會。並把開發理念，轉化成專案持續品牌戰略，指導專案的總體規劃設計，對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避鳳險進行策略提示，同時對專案開發節奏提出鹽業意見，使專案投資邁出成功的第一步。
主要內容：
1、專案定向市場調查研究工作
2、專案整體開發戰略的制定工作
3、專案產品開發總體策略報告
工作目的：
1、深度把握專案所在區域的環球產，洞悉專案商業機會；
2、以未來界定現在的模式，賦予專案獨一無
二、個性化的主題概念，與同區域內其他專案形成賣點落差，提煉專案的核心吸引力；
3、細化專案的市場定位，塑造專案的真正差異化，塑造專案耀眼的特色性質
4、通過專業運作及戰略聯盟商家的實際需求，界定專案的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。
工作內容：
工作一：市場調研報告
通過對本市商業物業市場總體的供求情況和專案的區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特徵，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為專案的市場定位、開發策略及專案規劃等提供依據和指導性意見。
工作二：專案整體開發戰略的規劃制定
專案整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，並就上述主要內容做出初步判斷，確立未來專案開發特點與程序的行動計畫以在未來的地塊開發、招商、經營中有計畫地執行。從而為專案的開發制定一套整體發決策和計畫方案：
1、專案整體開發目標
2、專案整體開發戰略
3、專案開發節奏的控制：分階段開發戰略
4、專案目標商家總體分析
5、專案總體戰略定位分析
6、專案整體競爭策略考慮
7、專案核心競爭優勢的構築
8、專案年度發展策略
【調研分析策略】
（一）市場調研策略研究
1、市場調研步驟
第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法
第三步：制定調研方案第四步：進入現場或收集資料
第五步：整理和分析資料第六步：準備及呈送調研報告
2、市場調研分類研究
市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；
⑴以識別問題為目的的調研有助於確認潛在的可能發生的問題；
①市場潛力――攀公升、下降； ②市場分額――擴大、縮小； ③企業形象
④市場特徵 ⑤招商與銷售 ⑥市場趨勢――短期與長期**
⑵以解決問題為目的的調研步驟
①市場細分的依據確定細分的依據
③確定各種細分的市場潛力 ④選擇目標市場
3、市場調研各類各類
4、確定市場調研的方法
市場調研的準確與否，很大程度取決於所採用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可採用以下四種方式：
①直接調查
直接與**人士、房地產**商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場資訊。通過這種方法取得的資訊往往比較可信。
②間接調查
通過報紙、刊報及其他**收集有關房地產資訊、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
③直接徵詢
這一方法的難度相對較大，但獲得的資訊具有較強的參照性，對專案的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把諮詢了解的問題編制問卷、填寫。諮詢調查要注意物件的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。
這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
④現場「踩點」調查
調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。
【調研分析執行】
一、商業專案巨集觀經濟環境分析
1、人口因素分析 2、經濟水平、全國gdp狀況分析 3、政策法規
4、市政規劃和建設 5、社會環境及文化分析 6、交通狀況
二、商業專案區域市場總體分析
通過對專案環境的綜合考察和市場調研分析，以專案為核心，針對專案區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業專案的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析。
的區域調研包括本市的商業環境分析、本區域商業環境分析和本街區商業環境分析即商圈分析三大板塊。
1、專案所在城市商業環境分析
包括本市國民生產總值、gdp狀況、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口及人口增長率等對區域商業地產市場發展的影響分析以及本市商業發展情況、發展模式、商業結構分布、商業消費特徵等的分析。
2、專案所在區域商業環境分析
①區域商業現狀調查分析
針對本區域即專案所在區域的商業整體規劃、商業布局、商業功能及業態分布、商業網點的格局、商圈分布、商業形態、未來規劃、主要商業專案規模及業態狀況等進行調研與分析。
②區域整體商業市場態勢分析
供求走勢、**走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業態功能走勢、交付標準等分析
③區域內行業情況分析
④區域內商戶調研分析
各種型別商家的特點、選址要求、不同商業種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。
⑤區域內終端客戶分析
消費水平、消費習慣、消費結構研究
⑥區域競爭專案調查
競爭樓盤開發地塊狀況研究、主題概念、功能區劃、業態組合、工程進度、配套、現場包裝、**選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經營狀況、物管等分析。
⑦未來3－5年城市發展方向及專案區域地位**
3、專案所在商圈及競爭商圈分析
商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴充套件，吸引顧客的輻射範圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理範圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態所決定。
信念啟的銷售活動範圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的店由於所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。零售店由於所處地區、經營規模、經營商品品種不同，商圈的範圍、形態以及商圈內顧客分布密度存在著一定的差異，這說是「商圈效應」
⑴商圈分類
商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。
第一種分類：
此類商圈由核心商業圈、次級商業圈和邊緣商業圈構成。
ⅰ、核心商圈
核心商圈是最接近零售店的區域，顧客密度最大的區域，是主要商圈。核心商圈的顧客佔55%――70%
ⅱ、次級商圈
次級商圈是仩於鄰近商圈以外的區域，顧客密度較小。次級商圈顧客佔15%―― 25%
ⅲ、邊緣商圈
邊緣商圈是位於外圍商圈以外的區域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其餘為邊緣商圈的顧客。
大型商業地產專案頂級策劃模式 簡略版
商業專案前期策劃主要內容 1 市場調研分析 1.1巨集觀市場分析 1.2區域市場分析 1.3客戶分析 1.4消費者分析 1.5競爭對手分析 1.6 swot分析 1.7未來商業 分析 2 定位分析 2.1戰略性總體定位 2.2商業定位 3 規劃設計建議 3.1 市場依據 3.2 規劃設計理念 3.3...
房地產專案管理模式
摘要 隨著我國住房制度的改革進一步深化，21世紀的房地產產業已經進入了乙個新的發展階段，企業之間的競爭更加激烈，優勝劣汰的生存準則使得專案管理模式在房地產企業中的地位越顯重要突出。專案管理對企業來說非常重要，很多經營狀況良好的房企由於沒有加強專案管理，資金用度沒有計畫，投資專案之前沒有經過充分論證而...
房地產策劃模式及其流程
房地產策劃是按一定的模式進行的。所謂 策劃模式 就是使策劃人可以照著去做的具體策劃樣式。在房地產策劃發展過程中，經過策劃人不斷的實踐和總結，策劃模式開始逐漸形成，體現了房地產策劃的一些基本規律。根據房地產專案的具體情況靈活運用這些策劃模式，可以創造出專案典範和營銷經典，提高房地產策劃的科學性和規範性...