***發展研究中心市場經濟研究所鄧鬱松
發布時間:2011-07-20
內容摘要：根據房價收入比指標判斷，目前中國的房地產市場總體仍處於正常發展區間，但北京等部分城市房地產市場存在泡沫成分。建議對全國實行穩定的、中性的住房政策組合，為房地產市場的持續健康發展提供穩定的政策環境；對北京等房價明顯偏高的部分城市，建議採取「增供給、重自住、抑投機」的政策組合。
關鍵詞：房地產，泡沫，房價收入比
房地產業在各國經濟中占有重要地位，房地產**的變化、特別是房地產泡沫問題因此受到廣泛關注。2023年以來，我國部分城市開始出現房價**過快問題，特別是2023年、2023年、2023年全國房價漲幅較為明顯，2023年部分城市房價**幅度仍然較大。房價的大幅**是否意味著已出現房地產泡沫？
是全域性性的還是區域性的？有必要對這些問題做出明確回答。
一、如何判斷房地產市場是否存在泡沫
房價的大幅**是房地產泡沫的主要表現之一，但房價**並不必然出現房地產泡沫，因此，有必要釐清房地產泡沫的判斷標準。相關實證研究結果表明，房
價收入比、住房可支付性指數、房價租售比、空置率等指標可以較好判斷乙個國家或地區是否存在房地產泡沫。其中，房價收入比由於基礎資料可得性較好，計算也最為方便，因此被認為是用來判斷房地產泡沫的最方便的指標。
房價收入比，一般定義為一套標準的住房的**是乙個家庭年收入的多少倍。借助房價收入比來評價房價合理性，就是計算出房價收入比之後，再看它是否大於某個數值。如果大於，就說明房價過高；如果小於或等於，就說明房價不高。
由於具有計算簡便、含義直觀等優點，房價收入比目前是大多數國家和國際組織進行住房支付能力評價時所採用的主要指標。需要指出的是，房價收入比雖然優點突出，但其最大缺點和應用難點也很明顯，就是如何準確確定合理區間。很長一段時間裡，我國學者經常引用「4至6倍」作為「國際標準」，但事實上，房價收入比並不存在乙個絕對化的、普遍適用的合理區間。
首先，各國的情況存在極大差異。世界銀行於2023年對96個國家房價收入比進行了統計，結果表明各國房價收入比差異很大。在96個國家中，房價收入比的最大值為30.
0倍，最小值只有0.8倍，總體均值水平為8.4。
排除計算上的誤差，以及各國住房和土地使用政策、對自有住房的偏好等因素的影響後，仍然可以觀察到這樣乙個規律，即房價收入比一般隨著經濟發展水平和家庭收入水平的提高而逐漸降低。因此，簡單以部分發達國家的情況作為我國的合理區間顯然是不合理的。
其次，房價收入比在同乙個國家內的不同城市之間也存在著較大差異。2023年國際住房支付能力調查報告顯示，美國洛杉磯、聖地牙哥、檀香山、舊金山的房價收入比分別為11.2、10.
8、10.6和9.3，而同期休斯頓、亞特蘭大、聖路易斯和布法羅的房價收入比分別為2.
9、2.8、2.6、2.
2。而且越是房價收入比高的城市，越是人口流入最集中的城市。
2023年世界各國房價收入比：按家庭收入水平分組
家庭收入水平（美元）0～9991000～19992000～29993000～39994000～59996000～999910000～所有
樣本國家數
112512121291596
房價收入比均值房價收入比最大值房價收入比最小值
13.29.78.99.05.45.95.68.4
30.028.029.320.012.58.812.330.0
6.33.43.42.13.41.70.80.8
雖然不同國家、不同區域之間的房價收入比存在較大差異，但對同一國家或同一地區來說，房價收入比的歷史均值水平對於判斷房地產市場形勢卻具有重要意義。一般來說，當某個國家或地區的房價收入比明顯偏離歷史均值水平時，通常意味著房地產市場已偏離正常發展水平，而一旦明顯偏離歷史均值水平後，一般都會出現向歷史均值水平的回歸。以美國為例，美國房價收入比在20世紀90年代基本保持穩定，最近十年則經歷了一次較為劇烈的起伏。
從全國情況看，2023年以前房價收入比穩定在3.5倍左右，2023年以後房價收入比則隨著住房**的持續**而快速攀公升，至2023年達到最高值4.7倍（見圖1）。
2023年以後，隨著住房**的大幅回落，房價收入比又經歷了一輪快速下降過程，至2023年已經回落至3.2倍，低於前述3.5倍的多年平均水平。
具體考察美國國內的各城市情況時，部分熱點城市（以東、西海岸城市為主）房價收入比的整體趨勢與全國類似，但變化更為劇烈。例如，西海岸加利福尼亞州洛杉磯、舊金山、聖地牙哥等城市是美國房價收入比最高的地區。2023年至2023年間，這些城市的房價收入比普遍提高了近一倍，至最高峰時普遍超過了10.
0倍。但2023年以後，這些城市的房價收入比
急劇下降，至2023年已經回落至6.0倍左右，雖然仍顯著高於前述全國平均水平，但已經接近這些城市自身的多年平均水平。
圖1美國全國房價收入比變化情況（1989～2009）
二、中國的房地產市場總體上仍處於正常發展區間
在判斷中國是否存在房地產泡沫時，我國學者也經常使用房價收入比這一指標。但是，不同學者得到的房價收入比往往存在巨大差異，其根源在於很少有學者在使用房價收入比這一指標時，同時列出所使用的「房價」和「收入」的具體含義是什麼，這也造成不同學者提出的房價收入比實際上並不存在可比性。為避免這一問題，，即：
房價收入比＝當年全國商品住宅銷售均價×100/當年全國城鎮戶均可支配收入
其中：當年全國商品住宅銷售均價＝當年全國商品住宅銷售額/當年全國商品住宅銷售面積
當年全國城鎮戶均可支配收入＝當年全國城鎮人均可支配收入×當年全國城鎮戶均人口
根據上述計算方法，本文對1998～2023年的全國房價收入比進行了測算，結果顯示，在住房制度改革以來的13年中，房價收入比的最高值為10.8倍，出現在2023年；房價收入比的最低值為7.8倍，出現在2023年；13年的均值水平為9.
24倍。從我國房價收入比的變化趨勢看，1998～2023年，房價收入比為持續下降階段，從2023年的10.8倍下降到2023年的8.
6倍。2004～2023年房價收入比略有回公升，總體在9.0～9.
5倍。2023年房價收入比出現了明顯回落，下降到7.8倍。
2023年全國新建商品住宅**較2023年**了898元/平方公尺，漲幅達到25.1%，是住房制度改革以來房價**幅度最大的一年，2023年全國的房價收入比也較2023年明顯提高，達到9.1倍，但仍略低於13年的均值水平。
2023年全國新建商品住宅均價繼續**，漲幅為6.7%，但由於當年城鎮居民人均可支配收入增速更快，
當年全國房價收入比為8.58，較2023年有所回落（見圖2）。
圖2 1998～2023年中國新建商品住宅銷售均價與房價收入比變化情況
資料**：國家統計局、wind資訊、作者測算。
由於一國或乙個地區房價收入比的多年均值水平較好地反映了當地居民的住房購買偏好，可以避免不同國家住房購買偏好、住房政策等方面差異的影響，本文將房價收入比的多年均值水平作為特定國家或地區房地產市場處於正常狀況的標準，而將明顯偏離均值水平（明顯偏高或明顯偏低）時的狀況判斷為出現房地產泡沫或蕭條。按照這一標準，由於目前中國的房價收入比總體仍略低於住房制度改革以來的歷史均值水平，有理由認為中國的房地產市場總體上仍處於正常發展區間，而無法得出目前中國房地產市場存在泡沫的結論。
雖然住房制度改革以來中國城鎮住宅銷售均價總體呈上公升趨勢，並且個別年份漲幅也較大，但這種**同美國、日本等國發生房地產泡沫時的房價**仍存在顯著差別。美國、日本發生房地產泡沫階段的房價**，主要是低利率政策造成居民的支付能力短期內明顯提高，但居民收入在房價**過程中並沒有顯著增加，房價大幅**的結果是房價收入比不斷提高並顯著高於歷史均值水平。單純由低利率推動的房價**由於缺乏收入增長的支撐，一旦低利率政策結束，利率大幅公升高必然造成居民支付能力的下降，並由此導致房價的大幅回落和房地產泡沫的破滅。
雖然我國房價總體呈上公升趨勢，但由於我國居民收入總體處於較快增長階段，房價收入比總體仍保持穩定，這表明居民的實際購房能力並未發生變化。因此，不能單純根據房價**就得出我國存在房地產泡沫的結論。
三、部分城市房地產市場存在泡沫成分
雖然從房價收入比等指標衡量，中國的房地產市場總體仍處於正常發展區間，尚不存在全域性性的房地產泡沫問題。但必須看到，房地產市場是典型的區域性市場，不同城市的房地產市場存在較大差異。用同樣的指標來衡量北京、上海等城市，可以發現，北京等部分城市的房價收入比已明顯偏離歷史均值水平。
以北京為例，2001～2023年，北京的房價收入比均值為11.88倍。從2023年開始，北京的房價收入比就開始快速上公升，2007～2023年房價收入比均值為17.
35倍，顯著高於此前6年的均值水平。2023年，北京的房價收入比已高達21倍（見圖3），為2023年以來的最高水平。可以認為目前北京等部分城市的房地產市場存在泡沫成
分。圖3 2000～2023年北京新建商品住宅銷售均價與房價收入比
。這種差異實際上反映出不同區域在人口流入狀況、市場供求狀況等方面存在較大差異。比如，人口持續較快增長、新增**量不足和投資投機性購房比例過高是北京等部分城市房價明顯偏高的主要原因。
以北京為例，2023年北京市常住人口總數為1755萬人[①資料**：北京市統計局，但據北京市人大常委會人口專題調研組的資料，2023年底，北京市常住人口總量已達到1972萬人]，較2023年增加了398萬人。在人口總量較快增長的同時，北京市住宅的新開工面積從2023年開始逐年下降，2023年北京市住宅的新開工面積只相當於2023年的54.
9%。而北京等熱點城市的投資投機性購房比例也顯著高於其他城市。。從全國來說，宜實行相對穩定的、中性的住房政策組合，為房地產市場的持續健康發展提供穩定的政策環境；對北京等部分房價明顯偏離正常水平的城市，要針對房價偏高的原因，從供需兩方面採取更具針對性的政策。
從需求層面看，建議在對目前北京等城市已出台的政策進行總結評估基礎上，將鼓勵自住型需求（包括首次置業和改善型需求）、抑制投資投機性需求的調控政策進一步完善，並使之成為穩定的長期性政策，使住房市場真正成為服務於自住型需求的市場。從供給層面看，在未來幾年，對住宅**量不足造成房價明顯偏高的北京等部分城市要適當增加普通商品住宅的供給，改變北京等部分城市房地產市場供求偏緊的狀況。
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