第一章總記
本公司根據國家的有關法律、法規、政策，按照行業規範，對該專案實施了實地踏勘，市場調查與詢證，通過對專案建設必要性和專案市場條件的分析，對專案建設投資做出測算，對專案財務狀況進行經濟評價；在此基礎上，提出結論性意見，供有關部門決策參考。
一、 專案名稱：盛世華庭
二、 專案開發商基本情況
盛世華庭住宅小區是由山東昊弈投資****負責專案籌備，專案管
理，招標選擇設計施工單位進行建設開發。
專案業主基本情況如下：
1、 法人代表：張波
2、 法定位址：濟南市歷下區開元路 20 號
3、 註冊資本：貳仟萬元整
4、 主營業務：實業、科技、投資、企業併購，資產委託管理經營，
房地產經營，貨物及技術的進出口業務，以上相關諮詢業務。5、 開發資質：**
6、 本專案負責人：張瑞源
三、 專案提出的背景：
隨著住房制度改革的全面性，住宅的商品化，社會化程度不斷提高，房地產開發對經濟增長的促進作用日益凸現；隨著生活質量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態化、藝術化、智慧型化、
1人性化兼而有之的綜合性過度。
專案所在地濟北開發區為省市**重點開發區，濟陽縣所有行政機關
部門亦遷到開發區，並在此打造新城區。
為適應時代的發展，社會的需求，山東昊弈投資****與時俱進，
經過反覆磋商和論證，決定開發此專案， 開發商以高度的責任心和良好的
社會信譽在社會上贏得了良好的口碑。為濟陽的房地產市場發展，為改善
濟陽人民的居住條件作出應盡的義務。該專案突出「以人為本」的指導思
想，以高質量，高品位為目標，以獨特的資源優勢，打造一種集居住、休
閒於一體的高尚住宅生活社群。
2第二章住宅市場供需分析
一、供給狀況分析
1、 數量分析：
自 1998 年國家住房體制改革，正式取消福利分房實行貨幣式分房，掀開了濟陽房地產的開發的序幕。自 98 年至今，新增住宅面積 26.5 萬 m。
濟陽縣城人均僅為 5.4m。
2、 結構分析：
濟陽縣成交住宅均為多層住宅，成交均價在 1400 元/m-1600 元/ m，面積以 90-100 m和 110-130 m最受市場追捧，住宅消費的主力軍以公務員、國企、私企業主等高收入階層為主。目前城區還沒有高尚住宅區，有很大的發展潛力。
二、濟陽住宅**趨勢分析
1、 開發規模繼續增長
近年來，濟陽房地產開發投資，開發面積，竣工面積，銷售面積等方面保持強勢的增長勢頭。根據濟陽房地產市場發展現狀及濟陽國民經濟總體發展目標（濟陽縣** 2005 年經濟發展目標：國內生產總值 84.
5 億元，地方財政收入增長 18%，達到 24 億元；全社會固定資產投資增長 40%，達
到 46 億元，農民人均純收入增長 15%，達到 3940 元），並隨著城鎮化程序加快和居民改善住宅條件的迫切要求。穩定、快速發展已成為濟陽房地產業發展的主旋律，投資規模，開發面積都將不斷擴大。
四、 濟陽住宅市場需求分析
1、濟陽城鎮居民居住現狀及其發展趨勢
截至 2005 年，濟陽城新增人均住房建築面積僅為 5.4 m，在居民的物
3質和文化生活水平顯著提高後，對居住的要求一般在人均 30 m左右。對配套設施完善，使用功能齊全的住宅，潛在需求量很大。因此，濟陽住宅房地產市場具有廣闊的發展空間。
住宅的發展趨勢是：
1、在總體規劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅應充分利用自然資源，創造條件使人與自然環境之間得到溝通和互動。
2、突出房型的多樣化和個性化。目前，住宅消費已進入「層次化」、「個性化」時期，家庭的小型化，社會的老齡化以及工作時間縮短，業餘時間增加等生活模式的改變，對相應的居住空間的個性化和多樣化的需求日趨增加。在房型套內功能上，除了滿足「衣食住行」的基本要求外，還應滿足娛樂，休閒，文體活動等其他要求，居住的基本空間也日益多樣化。
3、住宅科學內涵的提高，21 世紀是資訊化社會，對居住社群的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規範也對住宅的隔聲、隔熱、保溫，日照等提出了更嚴格的技術標準。科技進步是提高居住質量的關鍵。太陽能熱水器的使用、家庭網路通訊，小區安保監控系統的完善更直接的以其科技含量成為現代居住生活的標誌。
4第三章本專案特點及其競爭優勢
在當前房地產市場上，乙個房地產專案只有具有突出的，獨有的特色才會在激烈的競爭中脫穎而出，濟陽盛世華庭專案以良好的配套設施，合適的價位，絕佳的住宅品質在濟陽房地產市場上極具競爭力。
一、 專案特徵
盛世華庭位於濟陽濟北開發區開元大街，東約 700m 處即為濟陽縣**。本專案總占地面積 87954 m，建築面積 96610 m，建築型別以多層住宅為主兼有少量的高層住宅。本專案總體方案設計及單體戶型設計由上海同峰建築設計****完成，主題風格是高尚住宅，容積率 1.
10，綠地率45%，日照間距係數 1：1.5。
戶型按面積分為 95 m，125 m，127 m，132.8 m和 158 m五種，其中。頂層加閣樓，面積依次是 41.
28 m，54.02m，55.06m，54.
25m，65.45m。
1、 專案風格
盛世華庭是濟陽首個頂級豪華型高尚社群，將確立濟陽高階住宅社群的新標準；由澳大利亞 pt&w 主筆建築規劃設計，歐陸風情洋房，風格時尚統一，布局新穎合理；專業景觀設計公司當綱景觀設計，社群內有大面積綠化和水景，設有曲線流淌、水激魚躍、重湖疊翠等多樣化水景，使景觀有縱深、有起伏，富於變化、豐富多彩，媲美純公園真正的景觀型社群；規劃設計一流，設計風格真正融入了現代人的居住習慣。專案整體突出「以人為本，建和諧社群」特色。社群規劃建設三個廣場（即文化廣場、休閒廣場，健身廣場），讓居住在此的業主充分體會到美好的生活享受。
通過整體規劃，把自由，個性，尊貴，和諧的生活真味傳給客戶，在物質之外賦予社群以精神。盛世華庭作為濟陽特色住宅專案對於購房群體具有濃厚的
5吸引力。
2、 專案特點
（1）位置：本案位於濟陽縣濟北開發區，距濟南市區僅 30 公里，待今年 220 國道拓寬竣工後僅用車時 20-30 分鐘，能夠充分滿足濟南業主作為第一居所的需求；
（2）交通：本社群周邊有完善的交信道路網路，本案西臨 248 省道，北為開元大街，南臨一條 4 車道的規劃路，開發區「五縱七橫」的道路框架已形成，縣城內國道 220 線、104 線，省道 248 線、249 線縱橫交錯，近靠濟青、京福高速公路，距濟南國際機場僅 8 公里，交通十分便利；
（3）環境：社群內不僅利用溫泉資源使其具有優美的自然環境，同時重視社群內人文環境的建設；
（4）規模：近 10 萬平方公尺的建設更能體現社群的配套和生活品位；（5）規劃：規劃設計周全，強調人文風情與自然環境的融合，合理布
置建築物與道路、景觀及綠地的關係；
（6）建築：建築本身出強調了其內部功能的布局，空間尺度的把握，建築的外形、色彩尤為引人；
（7）配套：本案的配套設施從教育，商業，醫療，休閒，娛樂等方面均能做到讓客戶滿意；
（8）服務：本專案將引進國內著名的物業管理公司當任物管顧問。物業管理突出服務，貼心到位，以和諧社群為基準，讓業主的生活無後顧之憂。
（9）價位：一套住宅售價控制在 15 萬—30 萬不等，此**受眾面極大，能滿足不同客戶群。
6專案所具備的結構特點充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區。
3、 專案環境及品質
高綠化率和優美的小區景觀使居住環境更貼近自然，滿足了人們回歸自然的需求。小區多型別的綠化苗木，人造景觀再以溫泉水系貫穿，曲折收放，形成小組團綠化，住宅組團綠化，樓梯間綠化，社群綠化四個景觀層次，宛如生活在公園中，為人們提供了乙個理想的休息之所。
盛世華庭設計了多種不同面積的住宅戶型以適應不同購房者的個性化需求，主力戶型面積是 124 m和 127 m，每間房子都顯示出開放的平面布局，充分體現以人為本，共建和諧的設計理念，而且為居住更加舒適提供機會，建有大型會所，健身廣場，文化廣場等配套設施一應俱全，為業主的居住、生活及休閒提供極大的便利。
4、 專案**
盛世華庭銷售均價為 1884 元/ m，採用按揭平均首付 30%即可擁有一套品質極佳的住宅。
此外，該區域是省**重點打造的省屬經濟開發區，也是濟南市在「十五」期間規劃建設的輔城之一，更是濟陽縣**規劃新城區的所在。因而可以預見，該處房地產極具公升值潛力，投資回報率高。
5、 配套設施
專案所在地交通發達，濟陽縣**在現有條件上正著手完善各項基礎設施，濟北公園將於年內竣工，可充分滿足客戶休閒健身需要，大批醫療機構散布於開元大街，免去後顧之憂；區內會所，區外各類商業場所使購物娛樂極為便利，在物業管理上，小區建成後擬引進國內著名物管公司，
7使房地產開發與物業管理為一體，實行「共管式」的星級管理，使小區配套設施完善，管理服務規範，環境清潔優雅。
6、 專案優勢
本專案以高品質，高享受，引領濟陽時尚住宅為目標，創造一種集居住，休閒於一體的高尚住宅區。本專案突出的競爭優勢：
（1）優美的小區環境：歐式的建築風格，45%的綠化率和優美的社群景觀使居住環境更貼近自然。
（2）專案品質: 住宅功能齊全，達到「四明」（即明廳，明臥，明廚，明衛），南向採光面積大，保證各樓層住戶具有良好的日照採光和優美的景觀視覺。視窗採用外凸，達到防塵、隔噪功效，室內採用動靜分割槽，滿足了自有空間和私密性的需求。
每層均設適度的過渡空間，做到動靜結合，營造良好的空間層次。小區樓盤外立面觀感效果十足，給人以視覺享受，這是其他樓盤無法比擬的，用實惠的**買一套高品質，高享受的「溫泉住宅」，這是本專案最突出的乙個賣點。
二、專案市場形勢和競爭對手分析
盛世華庭以其絕佳的環境品質，良好的基礎設施，優秀的戶型等競爭優勢在市場上將具有極強的競爭力。
隨著人們收入的提高，人們對於改善居住條件的意願日益強烈，本專案作為注重社群環境和住房品質的高尚住宅區，不僅體現了對居住水平的需求，更承載了文明的生活模式，上市後將有非常光明的前景，銷售上有很大的把握。也必將為濟陽的現代化城市建設和居民住房水平提高做出我們積極的貢獻。
其他競爭樓盤像三慶.陽光花園、三發.舜鑫苑、陽光花園、富錦文苑
8等都有著良好的銷售業績。
經過實地考察，與其他樓盤相比，在綠化率，社群環境，專案品質、戶型設計、建築質量等均優勢明顯。本專案住宅 1500 元/ m的**與其距離並不大，然而居住環境與品質遠遠勝出。
三、盛世華庭目標消費群體
盛世華庭作為一種新的住宅模式，主要的客戶群是中等以上的家庭，本專案消費群體分為以下幾類：
1、 濟陽縣的公務員，國企、私企的高收入階層；
2、 因濟南市調整工業布局而將企業遷至濟陽的客戶群；
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