吉林建築大學
經濟學課程設計
《調控，路在何方？》
學生：王紅光
指導教師：朱美玉
專業：工商管理
所在單位：管理學院
答辯日期：2023年6月21日
目錄.一、 背景解讀………………………
二、 不斷攀高的房價………………
三、 尷尬的房價調控………………
四、 越調越高的背後………………
五、 調控，路在何方？………
六、 結語
七、 一、 背景解讀
在國家調控不斷加碼的壓力下，房地產市場的「高燒」沒有一絲退卻的跡象，這不僅增加了房地產開發商的開發信心，更令國人大跌眼鏡，甚至有人丟擲「我國的房價面臨全面失控」的論調，房價真的失控了？是不是離開**的巨集觀調控，房市反而沿著健康的軌道上發展呢。房市，挑戰著國人的耐心！
「昨日(4月1日)，中國指數研究院[微博](以下簡稱中指院)發布資料顯示，3月全國100個城市新建住宅平均**為9998元/平公尺，環比**1.06%，自2023年6月以來連續第10個月環比**，漲幅上月擴大0.23個百分點。
」「指院資料顯示，3月份百城住宅**環比**的城市比上月增加10個，其中漲幅在1%以上的有51個。漲幅前十位依次是湛江、廈門、石家莊、鄭州、柳州、北京、蘇州、南寧、營口、煙台，它們的漲幅為2.3%~4%。
同比來看，3月份百城住宅**同比**3.9%，連續第4個月同比**且漲幅擴大。」
面對著國人的期待，**的情面，房價還是在漲，可以肯定的是，如今的房價調控已進退維谷，面臨著艱難的抉擇，更重要的是，目前的房價調控還是一種漫無目的，你漲我就加力的「賭氣」式調控，仍然沒有乙個方向或者說是用來調控房地產市場的某些方面的改革，比如，土地市場，金融市場等等。
二、 房價為什麼這麼高？
a. 剛性需求大。隨著我國經濟的快速發展，城市化的步伐程序加快，更多的農村人口湧入城市，造成大中城市的房地產市場需求旺盛，需求供給失衡。
同時，隨著居民生活水平的提高，要求改善性住房的意願迫切，也增加了住房需求。一些消費者超前消費，為子女進行購房，也拉大了房地產市場的需求 。但是，房地產業是乙個生產週期較長的產業，短期內無法滿足市場的需求，因此，在相當長的時間內，房地產市場供不應求的局面仍將持續。
房價還有進一步走高的趨勢。
b. 我國城市化發展模式，地區經濟發展的不平衡，是房價**的第二推手。大城市不斷的發展擴張，小城市發展嚴重滯後，交通發展不完善，導致大城市人滿為患，大量人口湧入大中城市，小城市出現空城現象，大城市住房需求增加，小城市反而出現供過於求的局面。
c. 投機性，投資性炒房。在房地產市場**緊張，剛性需求旺盛的背景下，空置房，炒地現象造成市場**更加緊張，房價扶搖直上，事實上，部分剛性需求已經被逐漸擠出市場。
銀行，房地產企業，投資集團和投資者把房地產市場作為乙個投資的主戰場，使得許多人名下多套房產，供需矛盾更加突出，房價被哄抬。
d. **的責任不可推卸。國家巨集觀調控的力度和準度不夠，土地財政政策，**腐敗，成為了房價**的重要推手。
不斷加力加碼的房價調控，卻使得房價越調越高，房市越調越堅挺，於是，更多的剛性需求和投資者更加看好房地產的公升值空間。把土地作為財政收入的主要**，既大大增加了房地產開發的成本，又使得房市調控政策舉步維艱。**腐敗，推高了房地產開發的灰色成本，同時，也擾亂了房地產市場的競爭原則。
三、 尷尬的房價調控
「調控調控，越調越恐」每次房價調控政策的出台，讚揚聲，質疑聲不斷，而每一次的調控政策出台之後，房價就會「報復」性**。首先還是讓我們回顧一下近年幾次重要的調控政策，同時分析一下政策產生的實際效果。
1. 2023年的調控主線：遏制投機性需求。
3月，國資委不准78家央企從事房地產業務;4月，首付提高到30%，二套房貸首付提高50%，對一些地區停貸三套房。10月，既北上深之後，廣州出台「限購令」緊接著央行連續兩次加息，2023年房價調控收官。
調控成果：在加息，限購等抑制投機性與投資性購房需求政策的影響下，各主要城市房價和銷售增長有所放緩，調控初顯成效。但同時，不僅不僅不少地方的過高房價沒能得到遏制，反而使一線城市的樓市的泡沫向二線城市蔓延，而且，地方**消極執**價調控的漏洞，使得房價調控政策大打折扣。
不少地方的房價**趨勢十分明顯。
政策效果：
1. 房地產市場成交量急劇下降，但**下降並不明顯。加息和限購政策打擊了投機性購房，使得投機者購房意願下降，擠出了投機性購房需求，但是，**下降並不明顯，因為，供需矛盾沒有得到有效的改善，房地產開發商採取觀望政策，並不急與銷售房產。
同時，剛性需求並未轉為有效需求，在「買漲不買跌」的心理下，成交量大幅下滑。
2. 打擊投機性需求的同時，也影響了剛性需求和改善性需求。差別化的信貸政策相當嚴厲的打擊了投機性需求，同時，也影響了改善性需求，使得改善性需求購房者的購房成本加大。
3. 變相推高了房屋租賃**。由於剛性需求得不到滿足，刺激了房屋租賃**的**。
由於很多潛在購房者觀望或推遲買房，轉向出租房屋居住，造成租房需求增長，租金**。這樣，反過來，又會增大房價**的壓力。
4. 由於土地財政沒有得到解決，使得地方**消極應付房價調控，實際上，調控政策對地方的調控力度已經無力了。這也是國十條沒有顧及到的地方。
2. 2023年調控政策：新國五條。
2023年出台的「國五條」是第五次調控公升級。「國五條」中穩定房價的新政包括，完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地**、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。同時，2023年二手房交易交易稅費「20%個稅」開徵。
使得房地產市場更加緊張。
調控成果：國五條的調控線索仍舊是從增加供給，打擊投機，完善監管開始的。
1. 對二手房徵收20%的個稅，能夠打擊投機性購房需求，但是，該政策呈現了更大的負面效應。首先，更多的賣房者把個稅轉嫁給買房者，使得剛性需求購房成本加大，同時，更重要是的，20%的個稅會使得新建或代售樓盤房價**，個稅的開徵最終還是由剛性需求負擔，無疑對樓市調控起到負面效果。
2. 調控政策並沒有對土地財政政策進行改革，對利率政策和稅收政策也沒有做出更加嚴厲的舉措，因此，新國五條對房市的影響不大。國五條雖不能達到降房價的目的，但能夠抑制房價過快**。
四、 越調越高的背後.
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